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Wohnungsübergabe Mängel - Renovierung durch Mieter fachgerecht auszuführen?


04.04.2006 11:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Hallo,

bei mir steht gerade der zweite Termin zur Übergabe meiner alten Wohnung an. Ich habe die Wohnung vor 2,4 Jahren als Erstbezug nach Sanierung Altbau gemietet. Im Vertrag steht: ...Bereitstellung der Räume zum vertraglichem Gebrauch
§10. Der Mieter hat die Mierräume besichtigt und übernimmt die Räume wie sie stehen und liegen. Der Mieter erkennt den Zustand als vertragsgemäß an. Schönheitreparaturen sind vom Mieter fachgerecht auszuführen. Die Räume hat er pfleglich zu behandeln und bei Beendigung der MV oder Auszug ist die Wohnung in vertragsgerechtem Zustand besenrein zurückzugeben (siehe Abs.12) Schönheitsreperaturen umfassen: das Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken... der übliche Satz. Abs. 12: Bei Beendigung des MV oder Auszug müssen Elemente in der Wohnung, die beschädigt oder über das übl. Maß hinaus abgenutzt sind erneuert werden. Weiter bei §13 Rückgabe: (1) Bei Beendigung verpflichtet sich der Mieter die Wohnung in vertragsmäßigem Zustand, mängelfrei und besenrein zurückzugeben....
Aus Nettigkeit habe ich alle Wände gestrichen (Dispertionsfarbe), gewischt etc. Bei der ertsen Abnahme wurde alles bemängelt, der Laminatboden in Eingang ist zerkratzt und schmierig gewischt, sämtliche Wände und Decken sind nicht deckend weiß und streifig gemalert (sogar die Wand die ich nicht gemalert habe, da sie weiß und sauber war, also eine offensichtliche Lüge), In der Tür zum Bad ist eine kleine 1 cm lange Kärbe, diese soll entfernt werden indem ich die gesamte Tür abschleife und sie in der selben Farbe wie alle andern Türen malere (1908 Baujahr-Tür mit gelben Anstrich), am Kopf der Badewanne ist eine kleine Kratzspur ca. 1 cm2, die durch das Tragen einer Haarspange in der Badewanne entstand, diese soll ich durch eine Fachfirma beseitigen lassen und die Rechnung vorlegen. Ebenso bemängelt er Dübellöcher und Löcher in der Schlafzimmerdecke (hatten dort angeblich nach seinen Aussagen zwei Blumenampeln zu hängen), diese waren schon bei Einzug drinnen und rühren von den alten Gasleitungen über Putz her, soll entfernt werden. Im Großen und Ganzen hat der Übernahmefutzi dann noch meinen Freund beleidig. Im damaligem Übernahmeprotokoll steht alle Räume ordnungsmäß. Die Wohnung ist top und nach nochmaligem Streichen so weiß das es blendet. Da ich genau weis die Frima will die Kaution behalten und die Wohnung als Erstbezug vermieten, und daher bei der 2. Übernahme am Mittwoch auf jeden Fall die Badtür und die Badewanne angezählt wird (haben den Mängel nicht beseitig) brauch ich nun einen Rat was ich sagen soll. Ich werde auf jeden Fall die Schlüssel abgeben, aber meine Kaution sehe ich verloren, was aber nicht sein kann. Welche Rechtsprechung greift denn da, die ich anbringen kann?
Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragensteller,

Ihre Online-Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen wie folgt beantworten:

In dem von Ihnen geschilderten Fall sollte der Mietvertrag unbedingt anwaltlich geprüft werden. Denn das weitere Schicksal ihrer Kaution hängt natürlich wesentlich davon ab, zu welchen Arbeiten Sie beim Auszug überhaupt verpflichtet waren.

Sollen Schönheitsreparaturen übernommen werden, so bedarf es hier zu einer wirksamen vertraglichen Vereinbarung.

Eine Klausel ist dann unwirksam, wenn hinsichtlich der Renovierung starren Fristen vorgeschrieben sind. Dies vermag ich Ihre Schilderung nicht zu entnehmen.

Grundsätzlich hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 30.10.1984 (WuM 1985, 46) entschieden, dass folgende Klausel wirksam ist:

die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen. (...) Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit vom Mieter in bezugsfertigen Zustand an den Vermieter zu übergeben.

Hinsichtlich der Rückgabe ist ohnehin ein vertragsgemäßer zustand erforderlich. Ob dies Schönheitsreparaturen wie Wände streichen enthält, hängt von der Bewertung ab, ob diese wirksam vertraglich übernommen worden sind oder nicht.

Hiervon zu unterscheiden sind Beschädigungen der Wohnung, diese sind unter dem Gesichtspunkt des Schadenersatzes auch bei unwirksamer Schönheitsreparaturen-Klausel zu ersetzen. Wenn also tatsächlich eine Bestätigung vorliegt - was ich Ihre Schilderung nicht sicher entnehmen kann - sind Sie verpflichtet, diesen Schaden zu ersetzen. Allerdings wäre hier ein Abzug alt für neu zu machen, so dass hinsichtlich einer alten für kaum ein greifbarer Schaden vorliegen dürfte.

Dübellöcher müssen in diesem Rahmen wohl nicht beseitigt werden, da bis zu einem üblichen Maß die wohl überwiegende Meinung davon ausgeht, dass hier ein vertragsgemäßer Gebrauch vorliegt.

Problematisch dürfte es sein, wenn sie sich darauf berufen wollen, dass Schäden bereits vorher vorhanden waren. Das Übernahmeprotokoll stellt insoweit eine Privaturkunde dar, die für Vollständigkeit und Richtigkeit spricht.

Sofern Sie zur Übernahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, müssen diese natürlich auch Jungs gemäß ausgeführt werden. Eine Verpflichtung, diese von einem Fachmann ausführen zu lassen wäre jedoch unwirksam.

Hinsichtlich der Tür sollten Sie darauf hinweisen, dass ein entsprechender Schaden nur minimal ist, da es sich um eine alte Tür handelt, die im Zweifel ohne ihn ausgebessert werden musste. Hier greifen Regeln des normalen Schadenersatzes. Hinsichtlich der Badewanne weisen Sie darauf hin, dass dies wohl ein unerheblicher Schaden ist und dass diese auf normalen Gebrauch zurückzuführen ist.

Sollte der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlen (hierfür hat er durchaus sechs Monate Zeit, sollten Sie einen Kollegen vor Ort aufsuchen und ihre Ansprüche prüfen und durchsetzen lassen. Noch einmal möchte ich ausdrücklich darauf hinweisen, dass eine verbindliche Beantwortung nur nach Einsicht in den Mietvertrag erfolgen kann.

Ich hoffe, Ihre Frage hinreichend beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Für evtl. Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Steininger
Rechtsanwalt

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