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Wohnungsübergabe, Schimmel & Renovierung


| 06.10.2005 19:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo,
ich habe am 31.08.2003 einen Standardmietvertrag über eine Einraumwohnung in einem renovierten Herrenhaus (1752 erbaut) abgeschlossen. Trotz mehrfachen mündlichen Hinweisen über extrem undichte Fenster (es zog und regnete rein) und bereits entstehendem Schimmel wurden die Mängel nicht beseitigt. Daraufhin kündigte ich fristgerecht zum 30.11.2005 und minderte die Miete um 10% für die letzten 3 Monate (die Zeit der gesetzlichen Frist). Ich bin bereits ausgezogen und habe dabei noch mehr Schimmel, sogar an Innenwänden und unter der Auslegware entdeckt. Ich möchte die Übergabe innerhalb der nächsten 2 Wochen, spätestens bis Ende Oktober absolvieren. Die Vermieterin ging bis jetzt auf keinen Terminvorschlag ein. Ist es möglich, dass ich der Vermieterin ein Schreiben (per Einschreiben) zusende, in welchem ich ihr 3 Übergabetermine nenne und Sie einen dieser wahrnehmen muss oder einen festen anderen Termin nennen muss? Ich befürchte, dass sie mir vorwirft nicht genügend gelüftet zu haben und dass als Folge dessen der Schimmel entstanden ist. Die Vermieterin verlangt das Weißen der Wohnung. Ich sehe dabei die Gefahr der Tapetenablösung aufgrund der Nässe der Wände (Putz löst sich bei Berührung ab).
Die Vermieterin hat während meiner Abwesenheit mehrfach die Wohnung betreten um die Anschuldigungen der Nässeschäden zu überprüfen.
Meine Frage: Kann die Wohnungsübergabe vor Beendigung der Mietzeit durchgeführt werden? In der nächsten Woche sollen laut Aussage der Vermieterin (keine schriftl. Benachrichtigung, zufällig per Tel. erfahren) neue Fenster eingesetzt werden. Ist sie berechtigt diese Maßnahme ohne meine Anwesenheit durchzuführen? Wer kommt für eventuelle Verschmutzungen u.ä. auf?

Danke im Voraus für Ihre Antwort und Hilfe!

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre interessante Frage. Ich darf Ihre Anfrage anhand Ihrer Informationen wie folgt beantworten:

Grundsätzlich ist ein Übergabetermin erfoderlich. Dem Vermieter muss die tatsächliche und alleinige Nutzungsmöglichkeit wieder eingeräumt werden. Schließlich muss der Vermieter auch die Möglichkeit haben, gemeinsam mit Ihnen evtl. vorhandene Mängel zu erkennen und zu protokollieren.

Nimmt ein Vermieter jedoch nach Vertragsende die Räume nicht rechtzeitig zurück, indem er zum Übergabetermin nicht erscheint, darf der Mieter zwar nicht einfach ausziehen; er kann jedoch dem Vermieter androhen, er werde ohne förmliche Übergabe der Räume ausziehen, wenn der Vermieter zu einem Ersatztermin für die Übergabe wieder nicht komme; erst dann hat er seine "Rückgabepflicht" förmlich erfüllt, obwohl kein Übergabetermin stattgefunden hat.
Dies hat das OLG Düsseldorf so entschieden.(Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 21. Januar 1999 - 10 U 32/98).

Auch wenn das OLG nicht zu entscheiden hatte, wie es sich mit einer vorzeitigen Rückgabe der Wohnung verhält, ist in Anlehnung an den Rechtsgedanken dieser Entscheidung eine Verweigerung der vorzeitigen Rückgabe wohl unbillig.

Es reicht daher zunächst aus, einen Termin zu benennen und bei Nichterscheinen einen Folgetermin. Denken Sie jedoch an den Hinweis, wie ihn das OLG in o.g. Entscheidung verlangt hat.

Danach ist der Mieter seinen Obliegenheiten hinreichend nachgekommen. Den Vermieter trifft insoweit also eine Mitwirkungspflicht.

Was zu einer Übergabe grundsätzlich alles erforderlich ist, darf ich Ihnen nunmal kurz erläutern:
Wenn das Mietverhältnis beendet ist, gleich ob vorzeitig oder fristgemäß, muss die Wohnung ordnungsgemäß zurückgegeben werden.

Die Wohnung zurückgeben, bedeutet:
-dass alle Räume und Nebenräume der Wohnung leer geräumt und gereinigt sind,
-dass sämtliche Renovierungsarbeiten, zu denen der Mieter verpflichtet war
- dass die Zählerstände abgelesen und
-dass alle ausgehändigten Schlüssel zurückgegeben werden, einschließlich der Schlüssel, die der Mieter gegebenenfalls selbst nachmachen hat lassen.


In Ihrem Fall denke ich zudem, dass je nach Umfang des Schimmelbefalls auch eine höhere Minderung durchaus in Betracht kommen kann.

Was Ihre "Renovierungspflicht" angeht, sind Ihre Informationen nicht ganz eindeutig. Ein Blick in den Mietvertrag wäre auch hilfreich. Wenn aber, wie Sie ja andeuten, die Innenwände aufgrund undichter Fenster von Schimmel befallen sind, so kann dies wohl kaum zu Ihren Lasten gehen. Der Vermieter hat dafür Sorge zu tragen, dass die Fenster in Ihrer Wohnung ordnungsgemäß funktionieren. Der Folgeschaden an den Wänden ist somit auch ihm zurechenbar.

Dies ist jedoch im Streitfall ein Beweisproblem. Der Vermieter stellt sich ja auf den Standpunkt, fehlerhaftes Lüften sei der Grund.
Machen Sie bitte unbedingt Fotos von der Wohnung und den schadhaften Stellen und zeigen Sie die Wohnung auch unabhängigen Zeugen.

Zu der Frage des Betretungsrechts kann ich Ihnen sagen, dass es ein generelles Betretungsrecht des Vermieters zu einer vermieteten Wohnung nicht gibt. Nur bei Gefahr im Verzug, also bspw. Brand, Rohrbruch etc. kann der Vermieter auch ohne Ihr konkretes Einverständis die Wohnung betreten.

Verweigert der Mieter den Zugang zu den Mieträumen, darf der Vermieter sich - außer Gefahr im Verzug - unter keinen Umständen einen eigenmächtigen Zugang (sei es gewaltsam oder mit einem Ersatzschlüssel, zu dessen Besitz der Vermieter ohne ausdrückliches Einverständnis des Mieters ohnehin nicht berechtigt ist), zu den Mieträumen verschaffen. In diesem Fall bleibt ihm nur der Antrag auf Erlasse einer einstweiligen Verfügung gegen den Mieter.
Darauf würde ich es jedoch nicht ankommen lassen. Denn im Ergebnis hat der Vermieter hier sehr wohl ein berechtigte Interesse am Zugang zu Ihrer Wohnung. Es muss nämlich die Notwendigkeit von Instandsetzungs- oder Reparaturarbeiten überprüft werden. Sie sollten jedoch auch hierfür einen Termin vereinbaren, bei dem Sie anwesend sind.

Verschmutzungen durch Staub etc., die im gewöhnlichen Umfang bei solchen Arbeiten entstehen, sollten wohl von Ihnen zu beseitigen sein. Bei Beschädigungen und starken Verschmutzungen sollte dies zu Lasten des Vermieters gehen. Auch hier empfehle ich Fotos und die Anwesenheit eines Zeugen.

Ich hoffe Ihre Frage befriedigend beantwortet zu haben.

Im Rahmen der Nachfrageoption stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Euskirchen
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 13.10.2005 | 13:43

Hallo, danke für Ihre umfangreiche Antwort. Ich habe diesbezüglich noch eine Nachfrage.
Ich habe der Vermieterin per Einschreiben( mit Einwurf) 2 Termine genannt, Ihr die Möglichkeit der Nennung eines Ersatztermins(der im Okt liegt) gegeben und sie darauf hingewiesen, dass sie nur mit meiner Einwilligung die Wohnung betreten darf. Die Vermieterin sollte innerhalb einer Woche reagieren und einen Termin o. Ersatztermin bestätigen. Es erfolgte keine Reaktion. Sie hatte auf meine telefonische Nachfrage hierzu keinerlei Auskunft gegeben und zufällig erwähnt, dass demnächst Fenster eingebaut werden. Auf meine Bitte, einen genauen Reparaturtermin zu nennen, ging sie einfach nicht ein, legte auf.
In meinem Mietvertrag steht: "Nach Ablauf des Mietverhältnisses hat der Mieter die gesamte Mietsache in einwandfreiem Zustand zurückzugeben. Insbesondere in technisch einwandfreiem Zustand sowie mit neu aufgebrachtem Finish."
Ich werde die nicht vom Schimmel befallenen Wände weisen, die Wohnung reinigen (Teppich gut saugen, Bad wischen).
Danach möchte ich der Vermieterin ein Schreiben senden, dass aufgrund keiner Reaktion von ihr die Wohnung als übernommen gilt (lt. Urteil OLG...), ich aufgrund der Schimmelbildung von einer malermäßigen Instandsetzung abgesehen habe und ich ihr hiermit die Schlüssel mitschicke. Ist diese Reaktion ok, angemessen?

Ich war am Wochenende dort, habe alles fotografiert, auch Zählerstände. Bei meiner Ankunft steckte der Ersatzschlüssel in der Tür, die Wohnung war offen. Auch davon gibt es Beweise (Fotos).

Wenn ich der Vermieterin jetzt (spätestens bis Montag) die Schlüssel mit diesem Schreiben per Einschreiben schicke, muss ich dann für Nov. (das Mietverhältnis endet lt. 3Monate Kündigungsfrist am 30.11.2005) noch Miete zahlen? Die Vermieterin geht seit der Räumung der Wohnung dort ein und aus und wird wohl auch ohne mein Beisein/Erlaubnis die Fenster dort einbauen. Falls ich die Miete nicht ganz einbehalten kann, ist dann eine Minderung nochmals möglich, da sie die Wohnung schon nutzt? Kann sie evtl sogar eine Mieterhöhung fordern wg. neuer Fenster?

Danke im Voraus für Ihre Hilfe sowie Antwort!



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.10.2005 | 17:20

Hallo,

zunächst Glückwunsch zu Ihrem umsichtigen Verhalten. Nachdem Sie nunmehr die Wohnung geräumt haben und dem Vermieter die Schlüssel übergeben werden, lohnt es sich meines Erachtens nicht, sich mit dem Vermieter noch wegen des unerlaubten Zutritts zu Ihrer Wohnung auseinanderzusetzen. Seien Sie froh, dass Sie da raus sind !
Hinsichtlich der Miete für die Zeit bis zum 30.11.2005 muss ich Ihnen leider mitteilen, dass Sie die Miete zahlen müssen. Eine Nachmieterstellung ist nur möglich, wenn dies im Mietvertrag vereinbart war. Wenn nicht sind Sie (bis auf einige Härtefälle)auf das Wohlwollen des Vermieters diesbezüglich angewiesen. Ein solches Wohlwollen dürfen Sie in Ihrem Fall wohl nicht erwarten.
Achten Sie jedoch bei der Nebenkostenabrechnung darauf, dass Ihnen für die Zeit ab Auszug aus der Wohnung keine Verbrauchskosten mehr berechnet werden. Wenn Sie eine Kaution geleistet haben, muss der Vermieter diese spätestens 6 Monate nach Vertragende ausbezahlen.

Hinsichtlich weiter Mietminderungen sehe ich nicht, warum dies nicht gehen sollte. Schliesslich hat sich am Zustand der Wohnung (Schimmel) bislang doch nichts geändert.

Selbst bei künftigem Einbau von neuen fenstern müsste doch ersteinmal der Schimmel beseitigt werden.
Neue Fenster bilden natürlich eine Wertsteigerung der Wohnung. Modernisierungsmaßnahmen müssen in bestimmten Grenzen auch geduldet werden. Es bedarf jedoch einer rechtzeitigen Anzeige durch den Vermieter und einer Mitteilung über die Höhe der Mietsteigerung. Der Mieter hat dann ein Sonderkündigungsrecht. Da in Ihrem Fall der Kontakt zu dem Vermieter sehr gestört ist, rechne ich beinahe damit, dass der Vermieter versuchen wird, eine Mieterhöhung durchzusetzen. Recht dürfte er nach Ihrer Gesamtschilderung vor Gericht nicht bekommen.

Ich befürchte leider auch , dass Sie wegen des Schimmels an den Wänden noch Ärger mit Ihrem Vermieter bekommen werden. Bestimmt wird er versuchen, Ihnen die Kosten der Beseitigung aufzubürden. Gehen Sie in diesem Fall unbedingt zu einem Anwalt vor Ort, der mietrechtlich ausgerichtet ist.

Natürlich stehe auch ich Ihnen für eine solche spätere Interessensvertretung zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Euskirchen
Rechtsanwalt

www.ra-euskirchen.de
info@ra-euskirchen.de
Tel. 0228-9619720

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