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Wohnungsrechtsinhaber nach § 428 BGB behindert Eintragung eines Leitungsrechtes

| 09.06.2021 14:06 |
Preis: 45,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


15:42

Zusammenfassung:

Es geht um die Beeinträchtigung eines näher beschriebenen Nutzungsrechts im Rahmen eines Wohnungsrechts.

Hallo,
Wir wollen auf einem Hinterliegergrundstück bauen. Das vorne gelegene Grundstück gehört meinen Schwiegereltern und ein Fahrrecht besteht (jedoch über ein anderes Grundstück, aber das ist für uns kein Problem). Im Zweifamilienhaus des vorderen Grundstückes lebt jedoch noch ein älterer Herr mit einem Wohnungsrecht nach § 428 BGB und neben dem Wohnungsrecht in einer Wohnung hat er auch das "Recht der Mitbenutzung des gemeinschaftlichen Eigentums im Rahmen der Gemeinschaftsordnung" (Auszug aus der Bewilligung des Wohnungsrechtes). Gemeinschaftliches Eigentum ist eben auch der Garten bzw. das Grundstück.
Für das Bauvorhaben brauchen wir ein eingetragenes Leitungsrecht über dieses Grundstück. Von Seiten der Eigentümer kein Problem, aber der Wohnrechtsinhaber möchte nichts unterzeichnen.
Nun zur Frage, kann der Wohnrechtsinhaber die Eintragung des Leitungsrechts verhindern? Bzw. muss er wirklich zustimmen? Der Garten bzw. das Grundstück (das es ohnehin nicht nutzt) wäre nach dem Leitungsbau ja wieder voll für ihn nutzbar und daher keine Einschränkung.
Ein Leitungsrecht über ein anderes Grundstück wäre wesentlich teurer, falls überhaupt realisierbar.

09.06.2021 | 15:06

Antwort

von


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Ausgehend von Ihrem Sachverhalt:

"... und neben dem Wohnungsrecht nach § 428 BGB in einer Wohnung hat er auch das "Recht der Mitbenutzung des gemeinschaftlichen Eigentums im Rahmen der Gemeinschaftsordnung" (Auszug aus der Bewilligung des Wohnungsrechtes). Gemeinschaftliches Eigentum ist eben auch der Garten bzw. das Grundstück"

ist es so, dass ein "Mitbenutzungsrecht im Rahmen der Gemeinschaftsordnung" kein unmittelbar dinglich geschütztes Recht etwa im Sinne der Eigentümerrechte nach § 903 BGB ist.

Aber: Nach BGH, Urteil vom 11. April 2003, Az.: V ZR 323/02 finden nach § 1065, § 1027 BGB die Vorschriften über den Eigentums­schutz (§ 903 BGB) Anwendung und wäre auch unkündbar. Der Eigentümer muss das zweckbestimmt ausgeübte Nutzungsrecht durch den Nutzungsberechtigten dulden. Eine zweckfremde Nutzung muss der Eigentümer dagegen nicht dulden.

Hier kommt es also entscheidend auf den "Rahmen der Gemeinschaftsordnung" an und das Ausmaß (zeitlich/räumlich) der Beeinträchtigung durch das Leitungsrecht, explizit auch des Leitungsbaus an. Wenn im Ergebnis diese Beeinträchtigung eher gering und vorrübergehend wäre, sehe ich keine Abwehransprüche des Berechtigten.
Es sei denn, der "alte Herr" wäre über ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB hinaus Miteigentümer des Grundstücks.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer

Rückfrage vom Fragesteller 09.06.2021 | 15:28

Eine Gemeinschaftsordnung gibt es meines Wissens gar nicht. Der "ältere Herr" ist kein Miteigentümer, lediglich Inhaber des Wohnungsrechtes. So ganz verstehe ich Ihre Antwort jedoch noch nicht. Wenn der Eigentümer (Schwiegereltern) einer Eintragung des Leitungsrechtes und damit auch einem Bau einer einer Leitung über das Grundstück zustimmt, was wäre die zweckfremde Nutzung des Wohnungsrechtsinhaber? Er könnte vielleicht theoretisch sagen, dass genau da, wo die Leitung gebaut werden soll heute die Sonnenliege stehen soll?
Nach dem Verlegen der Leitung wäre der Garten bzw. das Grundstück (es handelt sich eigentlich eher um eine Wiese, keine Beete/ Büsche etc. die beschädigt werden könnten) wieder voll nutzbar. Und da es sich im ein 2000qm Grundstück handelt, wird die angedachte Leitung auch nicht direkt an seiner Wohnung vorbeilaufen und es ist noch genug Garten zur Erholung etc. vorhanden (welcher die oben erwähnt ohnehin nicht genutzt wird) Also vom Leitungsbau ist der Wohnrechtsinhaber tatsächlich nicht wesentlich beeinträchtigt, bzw. vielleicht bekommt er diesen nicht mal mit.
Die konkrete Frage lautet jedoch, kann der Wohnungsrechtseigentümer durch eine Verweigerung einer Unterschrift bzw. Zustimmung die Eintragung eines Leitungsrechtes verhindern und damit das hinterliegende Grundstück praktisch nicht bebaubar machen?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 09.06.2021 | 15:42

Gerne zu Ihrer Nachfrage:

Sie sprachen aber von einer "Gemeinschaftsordnung", so dass ich darauf Bezug nehmen musste.

Wenn der "ältere Herr" nicht in irgendeiner Weise Eigentümerrechte hat, was aus dem Grundbuch hervorgehen muss, bedarf es auch nicht dessen "Zustimmung" - wie Sie das formulieren.

Dann bleibt es bei meinen Ausführungen zum Nutzungsrecht.

Den Satz: "Eine zweckfremde Nutzung muss der Eigentümer dagegen nicht dulden" interpretiern Sie bitte so, dass der Nutzungsberechtigte sich dem Leitungsrecht nicht durch zweckfremde Nutzung widersetzen darf, etwa im Sinne Ihres Beispiels mit der Sonnenliege. Allerdings sind Ihre Angbaben (Sie zitieren etwa "§ 428 BGB" und auch "Gemeinschaftliches Eigentum ist eben auch der Garten bzw. das Grundstück") wenig signifikant, sodass ich meine Beantwortung unter diese Vorbehalte stellen muss.

Mit der Bitte um Verständnis verbleibe ich,
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 09.06.2021 | 15:44

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