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Wohnungsrecht und Nebenkosten bei Immobilienverkauf

| 26.04.2015 13:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Ich möchte eine Immobilie erwerben und benötige Rechtsberatung. Es geht um das Thema Wohnungsrecht und Nebenkosten.

Der Fall stellt sich zurzeit wie folgt dar:

Es geht um ein Wohnhaus, das von 2 Parteien bewohnt wird. Die eine Partei (alleinstehender Witwer mit Sohn) ist zur Hälfte Eigentümer des Wohnhauses und bewohnt eine Wohnung (Obergeschoss und Dachgeschoss) .
Die andere Partei (ältere alleinstehende Dame) , hat ein dingliches Wohnungsrecht und bewohnt (zeitweilig) das Erdgeschoss. Dieses Wohnungsrecht wurde zu Lebzeiten des Lebenspartners der Dame geschlossen. Zu dieser Zeit bewohnten sie Beide die Wohnung im Erdgeschoss und der mittlerweile verstorbene Lebenspartner war der alleinige Besitzer des Hauses. (Formulierung des Wohnungsrecht weiter unten)
Nach dem Ableben des Besitzers, wurde das Gebäude zu gleichen Teilen vererbt, zum Einen an den oben genannten Bewohner der oberen Geschosse (Bruder des Verstorbenen) und zum anderen Teil an einen Neffen des Verstorbenen, der nicht im Gebäude wohnt. Jedem Erben gehört alles zu gleichen Teilen, eine räumliche Aufteilung gibt es nicht.

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Das Wohnungsrecht ist wie folgt gestaltet.

Es gibt einen Eintrag im Grundbuch, Abteilung II: „Wohnungsrecht für Frau ... , geboren am... . Unter Bezug auf die Bewilligung vom 30.11.1992. "

Die „Vereinbarung/Bewilligung" sieht wie folgt aus:

zu 1) ist die Lebensgefährtin mit dem Wohnungsrecht
zu 2) ist der mittlerweile verstorbene Lebensgefährte und ehemalige Besitzer

"1.)

Die Vertragsbeteiligten sind darüber einig, dass der Erschienenen zu 1) an dem im Erdgeschoss des Hauses [Adresse] rechts vom Eingang gelegenen Zimmern ein Wohnungsrecht auf deren Lebenszeit eingeräumt wird. Die Vertragsbeteiligten bewilligen und beantragen die Eintragung dieses Wohnungsrecht im Grundbuch ... zu Gunsten der Erschienenen zu 1).

Der Wohnungsrechtsinhaberin steht das Recht zu, Küche und Bad im Erdgeschoss des Hauses gemeinschaftlich mit dem Erschienenen zu 2) zu benutzen.

Für den Fall des Vorversterbens des Beteiligten zu 2) erstreckt sich das Wohnungsrecht auf das gesamte Erdgeschoss des Hauses.

Die Erschiene zu 1) verpflichtet sich, das Wohnungsrecht im Grundbuch löschen zu lassen, wenn die Parteien sich endgültig trennen und die Erschienene zu 1) mehr als drei Monate die vom Wohnungsrecht umfassten Räume nicht mehr bewohnt hat.

Das Wohnungsrecht wird ausgeübt unter Ausschluss des Eigentümers.

2.)
Der Erschienene zu 2) verpflichtet sich, sämtliche Kosten, welche mit der Wohnung [Adresse] im Zusammenhang stehen, allein zu tragen.

3.)
Sollte die Erschienene zu 1) aus der Wohnung [Adresse] ausziehen, so ist der Erschienene zu 2) verpflichtet, die Umzugskosten an einen anderen Ort bis zu einer Entfernung von max. 200km zu übernehmen und zu tragen.

Der Wert des Wohnungsrechtes wird mit DM 2.400,- angegeben. ..."
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Zwischen den Erben und der Wohnungsrechtinhaberin besteht seit längerem Uneinigkeit über die Bezahlung der Nebenkosten für die Wohnung im Erdgeschoss.
Die Erben sind der Meinung, dass sie für die Nebenkosten der Wohnung nicht aufkommen müssen (Strom, Wasser, Heizung, Müll).
Die Wohnungsrechtinhaberin jedoch bezahlt keinerlei Nebenkosten seitdem der Lebenspartner verstorben ist (vor ca. 3 Jahren). Dies hat inzwischen dazu geführt, dass der Energieversorger den Strom für die Wohnung im Erdgeschoss seit einem Jahr abgestellt hat. Es stehen offene Stromrechnungen mit Mahngebühren vom über EUR 1000,- im Raum. Dies ist für die Wohnungsrechtinhaberin nicht von Bedeutung, da sie ohnehin in einer anderen Immobilie wohnt, die Sie nach dem Vertragsschluss zum Wohnungsrecht von Ihrer Mutter geerbt hat. Nur gelegentlich schaut sie nach dem rechten (max. 1 mal im Monat).

Der eine Erbe (der Neffe des Verstorbenen) möchte nun seinen Anteil am Haus verkaufen. Da der andere Erbe finanziell nicht in der Lage ist, dem Neffen seinen Anteil abzukaufen, würde dem Neffen nur eine Zwangsversteigerung bleiben.

Hier komme ich nun ins Spiel und möchte dem Neffen des Erblassers seinen Anteil abkaufen und so zur Hälfte Besitzer der Immobilie werden. Damit soll erreicht werden, dass der andere Erbe (der Bruder des Erblassers) im Haus wohnen bleiben kann. Der derzeitige Wert des Wohnungsrecht wird mit EUR 45.000,- beziffert und eine Auszahlung kommt für mich nicht in Frage; dies wurde aber bereits von der Wohnungsrechtinhaberin angeboten.

Ich möchte aber weder die offenen Verpflichtungen gegenüber dem Energieversorger übernehmen müssen noch möchte ich der Wohnungsrechtinhaberin Ihre Nebenkosten (Strom, Heizung, Wasser, Müll) auf Lebenszeit zahlen.

Meine Fragen:
1. Habe ich die Verpflichtung, die genannten Nebenkosten für die Erdgeschosswohnung für die Dauer des Wohnungsrecht zu übernehmen (natürlich nur anteilig als 1/2 Besitzer) ? Falls es dazu einer gerichtlichen Überprüfung bedarf, wie sehen sie die Chancen ?

2. Die Verpflichtung, die offenen Rechnungen gegenüber dem Energieversorger zu begleichen habe ich nicht, da sie aus einem Zeitraum vor dem Kauf entstanden wären. Liege ich da richtig ?

3. Kann man das Wohnungsrecht als verwirkt ansehen, da die Rechteinhaberin seit längerem nicht mehr in der Wohnung wohnt ? (schliesslich hat die Wohnung seit 1 Jahr kein Strom mehr) Welche Möglichkeiten einer rechtlichen Klärung gäbe es und wie sind die Chancen ?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

1. Grundsätzlich muß zwar der Wohnungsrechtsinhaber die Nebenkosten tragen, jedoch erlaubt das Gesetz da vertragliche Sondervereinbarungen. Die von Ihnen genannte Bewilligung enthält eine Sondervereinbarung, wonach der Eigentümer ALLE Kosten tragen muß. Zu ALLEN Kosten gehören auch die Nebenkosten, so dass die Eigentümer, nicht die Wohnungsrechtsinhaberin die Kosten tragen müssen. Wenn Sie nun hälftiger Eigentümer werden, müssen Sie dementsprechend die Nebenkosten mittragen. Eine gerichtliche Überprüfung dürfte zu Ihren Ungunsten ausgehen.

2. Es hängt davon ab, wer die Versogerverträge abgeschlossen hat. Wenn es die alten Eigentümer waren, müssen diese die alten Rechnungen begleichen. Wenn es hingegen die Wohnungsrechtsinhaberin war, müssen Sie diese alten Rechnungen begleichen, da diese dann einen Freistellungsanspruch gegen Sie hat.

3. Nein, man kann das Wohnrecht leider nicht als verwirkt ansehen. Die Eigentümer haben ihre rechtlichen Pflichten verletzt, indem sie die Versorgerrechnungen nicht bezahlten, wodurch die Wohnung mangels Strom unbewohnbar wurde. Dadurch konnte die Inhaberin da nicht wohnen, hat aber den Wohnanspruch durch die monatliche Nachschau aufrecht erhalten. Zwar kommt es hier sehr auf die tatsächliche Situation und die Beweiswürdigung durch den Richter an, jedoch würde ich aus der Distanz die Chancen vor Gericht als nicht gut ansehen.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 01.05.2015 | 08:44

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FRAGESTELLER 01.05.2015 4/5,0