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Wohnungsrecht - steuerliche Behandlung

| 09.12.2021 09:28 |
Preis: 70,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


10:43

Ich habe vor 25 Jahren einer guten Freundin einen größeren Geldbetrag gegeben, damit sie die bereits angesetzte Zwangsversteigerung ihres Hauses (mit 2 Wohnungen) abwenden kann.
Als Gegenleistung hat sie mir ein lebenslanges, unentgeltliches Wohnrecht an der EG-Wohnung eingeräumt. Dieses wurde mit notariellem Vertrag vereinbart. Im Grundbuch wurde es bisher nicht eingetragen. Ich wohne seit 25 Jahren in dieser Wohnung.
Meine Freundin hat eine Krankheit, die immer weiter fortschreitet. Es droht die Unterbringung in einem Pflegeheim. Seit Jahren pflege ich sie unentgeltlich. Um mein Wohnungsrecht abzusichern, möchte ich es jetzt im Grundbuch eintragen lassen. Die Genehmigung zur Eintragung wurde mir im Notarvertrag erteilt.
Jetzt habe ich gelesen, dass ein Wohnrecht mit Steuern verbunden sein kann wie Einkommenssteuer und/oder Schenkungssteuer. Ich bin Frührentnerin mit einer geringen Rente.
Da zu der Steuerpflicht unterschiedliche Aussagen im Internet stehen, brauche ich rechtssichere Aussagen.
Deshalb meine Fragen:
• Handelt es sich um ein unentgeltliches Wohnrecht, wie es im Vertrag steht, oder defacto um ein entgeltliches,
weil ich das Wohnrecht als Gegenleistung für eine Geldzahlung erhalten habe? (ein entgeltliches soll angeblich
steuerfrei sein wegen der Gegenleistung)
• Muss ich Einkommensteuer wegen „Ertrag aus unbeweglichem Vermögen" bezahlen? Falls ja, ab wann? Auch
rückwirkend?
• Muss ich Schenkungssteuer bezahlen? Habe ich einen Freibetrag von 20.000 €? Und kann ich einen weiteren
Freibetrag von 20.000 € geltend machen, weil ich seit Jahren meine Freundin pflege? Gilt das auch noch, wenn
sie im Pflegeheim wäre? Wann und wie wäre die Schenkungssteuer zu entrichten?
• Will das Finanzamt wissen, woher ich das Geld habe, das ich vor 25 Jahren gegeben habe?

09.12.2021 | 10:10

Antwort

von


(229)
Grünberger Str. 54
10245 Berlin
Tel: 0302939920
Web: http://www.rechtsanwalt-braun.berlin
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Sehr geehrter Fragesteller,


aufgrund der übermittelten Information beantworte ich Ihre Frage wie folgt.

zu 1.)
Wenn im Vertrag ein unentgeltliches Wohnrecht vereinbart wurde, sie aber faktisch das Wohnrecht als Gegenleistung erhalten haben, sollten Sie sich dies von Ihrer Freundin bestätigen lassen. Im Eventualfall sollten Sie mit den Notar reden, dass die Urkunde "ergänzt" werden kann, denn die Urkunde entspricht im Moment nicht der Faktenlage. Ein unentgeltliches Wohnrecht führt zu Schenkungssteuer.

zu 2.)
Eine Einkommensteuerbelastung kann ich bei der Selbstnutzung nicht erkennen, wenn Sie die Berechtigung zur Vermietung haben und die Wohnung auch vermieten, haben Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Bei einer Selbstnutzung fällt keine Einkommensteuer an, lediglich Schenkungssteuer, siehe 1.).

zu 3.)
Sie müssen Schenkungssteuer zahlen, wenn Ihnen das Wohnrecht unentgeltlich überlassen wurde, siehe 1.). Ihr Freibetrag liegt bei 20.000 €.
Der Freibetrag für Pflege nach § 13 Abs. 1 Nr. 9 ErbStG ist meines Erachtens nicht anzuwenden, da eine Vereinbarung zum Zeitpunkt der Schenkung vereinbart werden muss, die Schenkung war aber vor 25 Jahren und ich habe Sie so verstanden, dass die Pflegeleistungen erst jetzt angefallen sind, bzw. vor kurzem.


Die Schenkungssteuer fällt an, wenn das Finanzamt Sie dazu auffordert, Sie selbst sind verpflichtet dem Finanzamt die Schenkung mitzuteilen, allerdings könnte hier auch schon der Notar dem FA die Schenkung mitgeteilt haben, da Sie das Wohnrecht vor dem Notar notariell beurkundet haben, bitte erkundigen Sie sich beim Notar.

zu 4.)
Üblicherweise will das FA nicht wissen woher Sie damals das Geld hatten.


Ich hoffe, dass ich Ihre Frage beantwortet habe, bei eventuellen Nachfragen können Sie gerne die kostenlose Nachfrageoption benutzen oder mich per E-Mail anschreiben.

Berücksichtigen Sie bitte, dass auch kleine Sachverhaltsänderungen zu einer gänzlich anderen rechtlichen Bewertung führen können.

Mit freundlichen Grüßen

Sebastian Braun
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 09.12.2021 | 10:32

Sie schreiben, dass ein unentgeltliches Wohnrecht zu einer Schenkungssteuer führt.
Wenn es ein entgeltliches Wohnrecht war, entfällt dann die Schenkungssteuer? Oder muss man dann gegenüber dem Finanzamt nachweisen, wie hoch der Wert der Wohnung vor 25 Jahren war und welcher Betrag bezahlt wurde?
Wird die Schenkungssteuer dann evtl. aus der Differenz Wert abzgl. Geldbetrag ermittelt? Ist Grundlage der Wert der Wohnung vor 25 Jahren?

Wenn ich keine Geldmittel habe und die Schenkungssteuer bezahlen müsste...ist ggfs. Stundung oder Ratenzahlung möglich? Kann das Finanzamt rückwirkend "Verzugszinsen" ansetzen?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 09.12.2021 | 10:43

Sehr geehrter Fragesteller,

das ist korrekt, wenn es sich um einen Tauschvertrag handelte, Geldleistung gegen Wohnrecht, liegt keine Schenkung vor und es wird keine Schenkungssteuer festgesetzt.

Grundsätzlich legen die Vertragsparteien fest, welchen Wert eine Leistung hat, also Sie und Ihre Freundin. Nur bei einem groben Missverhältnis nimmt das FA eine gemischte Schenkung an und setzt für den unentgeltlichen Teil die Schenkungssteuer fest.

Grundlage ist tatsächlich der Wert des Wohnrechtes vor 25 Jahren, da Ihnen die Wohnung überlassen wurde. Dazu wird das Wohnrecht kapitalisiert. Das bedeutet, man nimmt die durchschnittliche Jahresmiete und zusätzlich den Kapitalisierungsfaktor der Sterbetabelle des jeweiligen Jahres für Ihr damaliges Alter.

Die Schenkungssteuer kann auf Antrag gestundet werden und in Raten geleistet werden. Verzugszinsen können festgesetzt werden.

Wenn Sie möchten, können Sie mir eine E-Mail schreiben und ich kann Ihnen den damaligen Wert des Wohnrechtes berechnen.

Mit freundlichen Grüßen

Sebastian Braun
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 09.12.2021 | 10:50

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