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Wohnungsrecht auflösen


| 13.11.2006 22:50 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von



Ich bin mit meiner Schwester zusammen Eigentümer einer Wohnung. Meinem Onkel wurde von meiner Oma ein "aufschiebend bedingen und
auflösend bedingten Wohnungsrechts" an dieser Wohnung notariell zugestanden. Nach dem Tod meiner Tante hat es mein Onkel
vorgezogen, wieder zurück in sein Geburtsland Schweiz zu ziehen.

Mein Onkel fordert jetzt das Löschen des Wohnungsrechts und fordert einen entsprechenden finanziellen Ausgleich.
Eine einvernehmliche Lösung für alle Parteien ist jedoch im Moment nicht in Sicht.


Zur Klärung der Randbedingungen hätte ich jetzt die folgenden Fragen zu den zwei denkbaren Szenarien:

Szenario 1: wir einigen uns auf eine finanzielle Lösung
1. Kann mein Onkel eine finanzielle Ausgleichszahlung erzwingen?
2. wenn ja, gibt es Rechenmodelle für eine Einmalzahlung oder monatliche Abschlagszahlungen, wie gehen die Mieteinnahmen,
Mietauslastung, Instandshaltungskosten, Lebenserwartung, etc. in die Berechnung mit ein?


Szenario 2: wir einigen uns nicht
da mein Onkel auf unbestimmte Zeit das Wohnungsrecht nicht wahrnehmen wird, ergeben sich hieraus folgende Fragen
3. dürfen wir als Eigentümer einen Schlüssel für die leerstehende Wohnung verlangen?
4. unter welchen Voraussetzungen haben wir als Eigentümer das Recht auf Zugang zur Wohnung?
5. kann das Beaufsichtigen der Wohnung von meinem Onkel an Dritte delegiert werden?
6. welche Pflichten (Heizung, Instandhaltung, Lüften, etc.) hat der Onkel wahrzunehmen?


7. was bedeutet der Konstrukt "aufschiebend bedingen und auflösend bedingten Wohnungsrechts" im Bezug auf die vorhergehenden Fragen
8. bei einigen veröffentlichen Fragen wurde der folgende Sachverhalt diskutiert: was passiert wenn der Besitzer des
Wohnungsrecht in ein Pflegeheim kommt, wird das Wohnungsrecht als Vermögen angesehen und wird es dann den Eigentümern in
"Rechnung" gestellt,..
Mich würde interessieren ob diese Konstellation in meinem Fall ebenfalls eine Rolle spielen kann.
14.11.2006 | 00:44

Antwort

von


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Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
Web: www.rechthilfreich.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Anfrage(n), die ich entsprechend dem dargestellten Sachverhalt wie folgt beantworte:

( 1 )

1. Eine Einigung kann nie erzwungen werden. Selbst im Falle eines Rechtstreits kommt es allenfalls zu einer richterlichen Entscheidung, die an Stelle einer vorher grundsätzlich denkbaren Einigung tritt. Sollte gerichtlich oder außergerichtlich ein Vergleich geschlossen werden, so wäre dies ebenfalls nur einvernehmlich, also von beiden Parteien freiwillig möglich.

2. "Rechenmodelle" gibt es. Letztlich sind Sie jedoch bei der Wertermittlung des Grundstückes auf teuren sachverständigen Rat eines Gutachters angewiesen, wenn es zu keiner Eingung kommen sollte. Hierzu gilt im Übrigen nach § 1093 Abs. 1 Satz 2 BGB die Regelung des § 1034 BGB:

§ 1034 Feststellung des Zustands. Der Nießbraucher kann den Zustand der Sache auf seine Kosten durch Sachverständige feststellen lassen. Das gleiche Recht steht dem Eigentümer zu.

Im Übrigen gilt bei der Wertermittlung eines Wohnungsrechts, dass grundsätzlich die Jahreswerte dieses Rechts mit der statistischen Lebenserwartung des Benutzungsberechtigten multipliziert werden.

( 2 )

3. Der Ausschluss des Eigentümers von der Benutzung des Gebäudes / bzw. - teils ist unabdingbares Wesensmerkmal eines Wohnungsrechts nach § 1093 BGB. Nach der Rechtsprechung des BayObLG soll im Ausübungsbereich des Wohnungsrechtes der Eigentümer als solcher neben dem Berechtigten nicht nutzungsberechtigt sein ( BayObLG 91, 431 ).

Ergänzend hierzu der Wortlaut des § 1093 Abs. 1 Satz 1 BGB:
" Als beschränkt persönliche Dienstbarkeit kann auch das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen..."

Ob zwischen der Großmutter und dem Onkel überhaupt ein Wohnungsrecht im oben angegebenen Sinne vereinbart wurde, ist jedoch grundsätzlich Auslegungsfrage. Diesbezüglich muss der Parteiwille erforscht werden, was ohne Akteneinsicht so gut wie unmöglich ist. Daher rate ich Ihnen - da offenbar derzeit keine einvernehmliche Lösung in Sicht ist - dringend die Problematik von einem Rechtsanwalt vor Ort unter Einsicht in den genauen Wortlaut der getroffenen Regelungen prüfen zu lassen. Nach erster Beurteilung der Sach - und Rechtslage hätten Sie jedoch weder ein Recht auf Schlüsselübergabe noch ein Betretungsrecht.

4. s.o. Frage 3 !

5. Dritten darf die Allein - oder Mitbenutzung nur bei Gestattung nach § 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB überlassen werden. Ohne Gestattung soll der Eigentümer vom Berechtigten nach § 1004 BGB Unterlassung fordern können, nicht jedoch etwaigen Mietzins ( so BGH 59, 51 ).

Hinzuweisen ist darauf, dass Sie unbedingt dem Benutzung durch Dritte schriftlich WIDERSPRECHEN sollten, damit Ihnen keine Gestattung durch anfängliches stillschweigendes Einverständnis unterstellt werden kann.

Bei Beaufsichtigung der Wohnung durch delegierte Dritte sollte schriftlich festgehalten werden, dass diese die Wohnung nicht zu Wohnzwecken oder dergleichen benutzen dürfen.

6. Über § 1093 Abs. 1 Satz 2 findet die Vorschrift des § 1036 Abs. 2 BGB Anwendung:

§ 1036 ( 2 ) Er hat bei der Ausübung des Nutzungsrechts die bisherige wirtschaftliche Bestimmung der Sache aufrechtzuerhalten und nach den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft zu verfahren.

Bei Verstoss hiergegen macht er sich grundsätzlich nach § 280 BGB schadensersatzpflichtig. Er darf insbesondere auch nicht die Sache im Sinne des § 1037 Abs. 1 umgestalten oder wesentlich verändern.

7. Bedeutung des Konstrukts: Aufschiebend bedingt, auflösend bedingt:

§ 158 Aufschiebende und auflösende Bedingung. ( 1 ) Wird ein Rechtsgeschäft unter einer aufschiebenden Bedingung vorgenommen, so tritt die von der Bedingung abhängig gemachte Wirkung mit dem Eintritt der Bedingung ein.

( 2 ) Wird ein Rechtsgeschäft unter einer auflösenden Bedingung vorgenommen, so endigt mit dem Eintritt der Bedingung die Wirkung des Rechtsgeschäfts; mit diesem Zeitpunkt tritt der frühere Rechtszustand wieder ein.

Einzelheiten können hierzu ebenfalls nur nach Einsicht in die Vertragsunterlagen gesagt werden.

8. Nach verbreiteter Auffassung in der Literatur soll bei Bestand des Wohnungsrechts - anders als nach Umwandlung in einen Geldanspruch - nach § 90 BSHG keine Überleitung der Ansprüche stattfinden. Einzelheiten zu dem Überleitungsvorschriften des SGB sind jedoch umstritten und eine verbindliche Auskunft kann von mir nicht abgegeben werden. Ich weise Sie nochmals darauf hin, dass im Sachverhalt falsch dargestellte Kleinigkeiten oder Auslassungen große juristische Bedeutung haben können und daher eine Prüfung der Rechtslage unter Akteneinsicht dringen anzuraten ist. Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen Ihr

Michael Kohberger
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 18.11.2006 | 22:28

Sehr geehrter Rechtsanwalt,

besten Dank für die ausführliche und informative Antwort.

Frage 5:
kann das Beaufsichtigen der Wohnung von meinem Onkel an Dritte delegiert werden?

würde ich noch gerne konkretisieren.


Die Beaufsichtigung der Wohnung durch Dritte bedingt ja, dass die Wohnungsschlüssel an diese Personen weitergegeben werden müssen, was bereits erfolgt ist. Mich stört die Tatsache, dass diesen Personen das uneingeschränkte Recht eingeräumt wird, jederzeit in die Wohnung zu gehen und den Eigentümern das Recht selbst auf einen einmaligen Zutritt nicht zugestanden wird.


Könnte ich diesen Personen untersagen in die Wohnung zu gehen?
Kann ich erwirken dass ein Besuch nur mit Vorankündigung erfolgen darf?
Oder müssen wir "Draußen" bleiben.

Besten Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.11.2006 | 23:47

Vielen Dank für die Nachfrage(n),

die ich wie folgt beantworte.

Grundsätzlich kommt hier ein Unterlassungsanspruch aus § 1004 BGB gegenüber dem Onkel und den neuen Schlüsselbesitzern in Betracht.

Das Eigentumsrecht ist in unserer Rechtsordnung ganz klar das stärkere Recht als der Besitz. Allerdings ist ein Wohnungrecht ebenfalls ein starkes Recht und wie bereits beschrieben grundsätzlich dazu geeignet nach § 1093 BGB den Eigentümer sogar von der Nutzung der Wohnung auszuschließen.

Einzelheiten hierzu können jedoch ohne Grundbucheinsicht von mir nicht erarbeitet werden.

Gelingt Ihnen alsbald keine außergerichtliche Einigung, etwa die, dass die ungebetenen Dritten nur nach Voranmeldung mit einem Schlüssel die Wohnung zur Instandhaltung betreten können, so sollten Sie dringend anwaltschaftliche Hilfe in Anspruch nehmen. Abschließend weise ich Sie nochmals darauf hin, dass Sie bislang das Betreten der Wohnung durch Dritte als berechtigter Eigentümer nicht gestattet haben, die Nutzung der Wohnung durch diese auch nicht gestatten müssen und dies unbedingt aus beweisrechtlichen Gründen auch schriftlich mit Einschreiben per Rückschein ggf. dem Berechtigten des Wohnungsrechts und den Dritten anzeigen sollten.

Ich hoffe Ihre Frage(n) zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen Ihr

Michael Kohberger
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