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Wohnungsrecht - Kann ich verlangen, dass diese Möbel entfernt werden, bevor ich einziehe?


12.12.2008 15:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Oliver Wöhler



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe vor Jahren eine Wohnung angemietet. Während der Mietzeit habe ich mich immer besser mit meinem Vermieter verstanden, der in der Wohnung unter mir lebte. Da wir beide allein waren, wurden zusammen Ausflüge gemacht, Einkäufte getätigt etc, also ähnlich einer WG.

Das Haus gehörte allein meinem Vermieter.

Als Dank für die jahrelange Unterstützung im Haushalt, im Garten und auch der Pflege während der Krankheit, hat mir der Vermieter über seine Wohnung, der dazugehörigen Garage und dem Garten ein lebenslanges unentgeltliches Wohnungsrecht zugesprochen. Dies wurde auch im Grundbuch eingetragen.

Nunmehr ist der Vermieter leider vor 2 Monaten verstorben und die Erben ärgern sich über das Wohnungsrecht.

Ich habe nicht sofort auf das Wohnungsrecht bestanden, sondern wollte erst abwarten und die Erben in Ruhe trauern lassen.

Jetzt wurde aber bereits ein Anwalt von den Erben eingeschaltet, der mir unterstellt, dass ich hier die treibende Kraft war und der Vermieter das Wohnugnsrecht nur auf meinen Druck hin eingerichtet hat und dass er aufgrund seiner Krankheit (Krebs im Bauchbereich) die Tragweite einer solchen Erklärung nicht mehr erkennen konnte. Sie drohen, dass alles angefochten wird.

Nun zu meinen Fragen:

1. Da sich in der Wohnung des Vermieters bisher noch seine persönlichen Sachen befunden haben, habe ich weiterhin in der Wohnung, der ehemaligen MIetwohnung gewohnt.

Seit dem Todesmonat des Vermieters habe ich allerdings keine Miete mehr gezahlt, da ich davon ausgeh, dass mir ab dem Monat, in dem der Vermieter verstorben ist, das Wohnungsrecht in der anderen Wohnung zusteht. Im Vertrag über das Wohnugnsrecht ist kein Zeitpunkt genannt, sondern lediglich geregelt, dass ich für die Nebenkosten selbst aufkommen muss.

Muss ich dennoch Miete für die Mietwohnung bis zum Umzug in die andere Wohnung des ehemaligen Vermieters zahlen oder nur meine vereinbarte Nebenkostenpauschale?

2. Die Erben teilten mir mit, dass die Wohnung leer sei. Richtig ist aber, dass sich noch sämtliche Möbel des Vermieters in der Wohnung befinden. Da ich aber selbst über alle Möbel verfüge, benötige ich keine Möbel.

Kann ich verlangen, dass diese Möbel entfernt werden, bevor ich einziehe?

3. Kann ich mir nach dem Einzug die Wohnung selbst einrichten, wie ich möchte?

D. h. statt der Holztüren Glastüren einbringen, Fliesen verlegen, neues Laminat verlegen und die Badewanne aus dem Bad heruasnehmen und stattdessen eine Dusche einbringen und die Wanne in einen Kellerraum einbauen?

4. Da die Wohnung des Vermieters momentan nur über eine Wohnungstür vom Flur abgetrennt ist und ich davon ausgehe, dass die obere Wohnugn nach meinem Auszug wieder vermietet wird, darf ich dann statt der Wohnungstür eine Art Haustür einbauen? Auf welcher Grundlage beruht das Recht?

5. Muss mir eine Übergangsfrist eingeräumt werden in der ich umziehen kann? Die Wohnung des Vermieters möchte ich schon renovieren. Muss ich dafür Zeit erhalten, oder können die Erben verlangen, dass ich sofort umziehe?

6.Da die Garage mit in den Vetrag aufgenommen wurde, darf ich auch das Graganeschloss nach dem Umzug ändern. Momentan hanen die Erben den Schlüssel mit Funk und können daher jederzeit in die Garage. Das möchte ich natürlich nach dem Umzug nicht mehr, da ich meine persönlichen Sachen dort unterstellen möchte.

7. Was gehört alles zu dem Wohnungsrecht? Alle Dinge, die mit der Wohnung verbunden sind?

Zu der Wohnung gehört eine Terrasse mit einem Sichtschutz. Kann der Sichtschutz und die Sonnenmarkise durch die Erben abgebaut werden? wenn ja aufgrund welcher §?

8. Der Vermieter hat noch eine Solaranlage für Warmwasser einbauen lassen. Hieran angeschlossen ist ein Heizkörper in der Wohnstube. Können die Erben die Solaranlage abbauen lassen und den Heizkörper und die Tanks für die Warmwasserbereitung wieder entfernen lassen?

9. Momentan verfügt die Wohnung nur über einen Gasofen im Flur. Es sind keine Heizkörper in der Wohnung vorhanden. Darf ich diesen Gasanschluss weiter nutzen und mir dort fachmännisch Heizkörper anschließen lassen? KAnn ich den Anspruch dann aus dem Wohnungsrecht herleiten?

10. Bisher habe ich Warmmiete gezahlt. Die Haushalte sind nicht getrennt von Strom, Wasser und Gas abrechenbar. Kann ich nach dem Einzug darauf bestehen, dass pro Haushalt, d.h. für meine Wohnung und die dann noch bestehende MIetwohnung die Nebenkosten getrennt ablesbar sind? Wer muss die Kosten für eine solche Umrüstung zahlen?

11. Falls die Erben jetzt auf einen Umzug bestehen und ich mir die neue Wohnung renoviere und es dann zu einer Anfechtung kommt und die Erben gewinnen, habe ich dann Anspruch auf Schadensersatz bezüglich der Renovierungskosten?

Wie realistisch ist eine solche Anfechtung? Was muss die Gegenseite da vorlegen? Ich bin daon ausgegangen, dass das nicht angefochten werden kann, denn schließlich hat ein Notar unseren aufgesetzten Vetrag über das Wohnungsrecht beglaubigt und eintragen lassen.

Wie lange dauert in der Regel soch ein Rechtsstreit?

Ist es sinnvoller mit dem Umzug zu warten, bis alles gerichtlich geklärt ist?

Vielen Dank im Voraus.


Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihre Frage. Eine entgültige Einschätzung könnte ich allerdings nur abgegeben, wenn ich Kenntnis vom Wortlaut der notariellen Urkunde hätte.

1. Grundsätzlich müssen Sie die vertraglich vereinbarte Miete für Ihre Wohnung zahlen, solange das Mietverhältnis nicht gekündigt ist. Dies sollten Sie nachholen, sofern sich aus der notariellen Urkunde zum Wohnungsrecht nichts anderes ergibt. Allerdings hätte Ihnen das Wohnungsrechts spätestens mit dem Tod des Vermieters zugestanden und dieses konnten sie noch nicht ausüben, da die Wohnung nicht frei war. Man könnte daher die Miete mit der Entschädigung für die Vorenthaltung der anderen Wohung verrechnen, mit der Folge, dass nichts mehr zu zahlen ist. dennoch sollten Sie den Mietvertrag kündigen, denn das Wohnungsrecht hebt nicht automatisch den Mietvertrag auf.

2. Sie können Entfernung aller Möbel verlangen, da Sie ansonsten an der Ausübung Ihres Rechts gehindert werden, Sie sollten schriftlich eine Frist setzen.

3. Sie können wie ein Mieter die Wohnung nach Ihren Wünschen gestalten. Türen und Böden sind kein Problem, bei der Anbringung der Dusche handelt es sich um eine Einrichtung, für die Sie grundsätzlich die Zustimmung der Eigentümer brauchen. Allerdings könen die Erben nach Treu und Glauben verpflichtet sein die Zustimmung zu erteilen, ich würde in diesem Fall von einer Pflicht zur Zustimmung ausgehen.

4. Ihr Recht folgt aus § 1093 BGB. Sie dürfen die Tür austauschen, sofern dies keinen Eingriff in die Bausubstanz bedeutet.

5. Die Erben können nicht verlangen, dass Sie sofort umziehen, zumal Sie ja noch einen Mietvertrag für die andere Wohung haben. Das kann aber zu einer weiteren Mietzahlungsverpflichtung Ihrerseits führen, denn die Renovierung ist Ihre eigene Sache. In dem Punkt Miete und Nutzung des Wohnungsrechts sollten Sie versuchen eine Einigung mit dem Anwalt der Erben herbeizuführen.

6. Sie dürfen den Eigentümer ausschließen und daher können Sie entweder alle Schlüssel herausverlangen, oder das Schloss tauschen.

7. Reichweite ergibt sich aus dem Vertrag, grundsätzlich alles mit der Wohnung verbundene. Der Sonnenschutz darf nicht entfernt werden, hier kommt es aber auf Details an, insbesondere auf die Art der Verbindung.

8. Die Solaranlage gehört nicht zur Wohnung, sondern zum Gebäude und kann entfernt werden. Ihnen muss aber eine funktionsfähige Heizung verbleiben, d.h. die Erben sind ggf. verpflichtet eine neue Heizung einzubauen.

9. Ja, Sie können Heizkörper einbauen.

10. Nach Ihren Angaben sind Sie künftig verpflichtet die Nebenkosten zu zahlen. Es muss daher eine Möglichkeit geschaffen werden, den Verbrauch getrennt zu ermitteln. Die Kosten tragen die Erben als Eigentümer.

11. Ja und zwar aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 I BGB), denn Sie hätten ohne Rechtsgrund den Erben etwas zugewendet.

Ich würde an Ihrer Stelle der Drohung mit Anfechtung gelassen entgegensehen. Wie Sie richtig anmerken, hat der Notar die Wohnungsrechtsbestellung beurkundet. Dabei war er verpflichtet sich
von der Geschäftsfähigkeit der Beteiligten zu überzeugen. Regelmäßig werden in solchen Verfahren Notare als Zeugen vor Gericht gehört. Ihre Chancen stehen hier mehr als gut. Wenn wg. Drohung nach § 123 I BGB angefochten werden soll, dann trifft ebenfalls die volle Beweislast die Erben. Wie die Erben eine Drohung oder sonstigen Druck beweisen wollen, vermag ich nciht zu sehen. Wegen der Bedeutung für Sie rate ich dringend zu einer anwaltlichen Vertretung. Bei einem Verfahren müssen Sie in erster Instanz mit einer Mindestdauer von ca. 6 Monaten rechnen, dies ist aber bundesweit sehr unterschiedlich.

Sie sollten nicht abwartten, da dies im Zweifel zur Verpflichtung führt weiter Miete zahlen zu müssen. Das Risiko das Wohnungsrecht wieder zu verlieren, schätze ich als gering ein.




Nachfrage vom Fragesteller 12.12.2008 | 17:42

Vielen lieben DAnk schon mal für die erste Einschätzung.

Hier der Text des Vetrages:

1. Hiermit bestelle ich – nachfolgend Berechtigte genannt - das Recht, die im Erdgeschoss des Gebäudes gelegene, abgeschlossene Wohnung, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Bad/WC und Flur unter Ausschluss der Eigentümer als Wohnung lebenslang und unentgeltlich zu benutzen.
Zum Wohnungsrecht gehört das alleinige Benutzungsrecht an der zur Wohnung gehörenden Terrasse, sowie des zum Grundstück gehörenden Gartens, einschließlich des Geräteschuppens, der Garage und sämtlicher auf Kellerebene befindlichen Räumlichkeiten, ausgenommen dem ersten Kellerraum rechts.

2. Zum Wohnungsrecht gehört das Mitbenutzungsrecht an der Waschküche und dem Dachboden.

3. Die laufenden Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung obliegen der Wohnungsberechtigten. Sie hat die auf die Wohnung entfallenden Kosten für Heizung, Wasser, Abwasser, Strom und Müll selbst zu tragen.

4. Die Berechtigte ist befugt, ihre Familie, sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen.

5. Die Überlassung der Ausübung des Wohnungsrechts an sonstige Dritte auf Dauer ist nicht gestattet.

6. Ich bewillige und beantrage zusammen mit der Berechtigten die Eintragung des Wohnungsrechts im Grundbuch mit dem Vermerk, dass zur Löschung der Nachweis des Todes der Berechtigten genügt.


Ändert sich dadurch an Ihrer Einschätzung etwas?

Bei dem Sonnenschutz handelt es sich um eine Markise, die mit Schrauben an der Außenwand befestigt ist. Entfernung möglich?

Wir haben den Vetrag selbst ausgearbeitet. Der Notar hat nur noch die Unterschriften beurkundet und die Eintragung veranlasst. Kann der Notar auch in einem solchn Fall der reinen Beurkundung der Unterschriften als Zeuge für die Geschäftsfähigkeit benannt werden?

Vielen lieben Dank für Ihre Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.12.2008 | 20:58

Sehr geehrte Fragestellerin,

der Text der Bestellung entspricht meinen Erwartungen. Es ändert sich nichts an meiner Einschätzung. Beim Sonnenschutz tendiere ich dazu, diesen als Bestandteil der Wohnung anzusehen, mit der Folge das keine Entfernung möglich ist. Diese Frage mag man aber auch anders sehen.

Der Notar muss sich auch bei einer von der Partei ausgearbeiteten Urkunde von der Geschäftsfähigkeit überzeugen. Die Erben müssten im Streitfall beweisen, dass der Vermieter im Zeitpunkt der Beurkundung nicht geschäftsfähig war, denn das Gesetz geht vom Grundfall der Geschäftsfähigkeit aus. Dafür müsste schon der behandelte Arzt bescheinigen, dass er aus medizinischen Gründen für einen bestimmten Zeitraum oder ab einem bestimmten Datum nicht mehr Geschäftsfähig war. Sie sollten sich in jedem Fall mit anwaltlicher Hilfe zur Wehr setzen. Natürlich stehe ich auf Wunsch auch für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt und Fachanwaltt für Familienrecht und Arbeitsrecht

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