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Wohnungsmietvertrag mit GmbH für den Geschäftsführer: Mieterschutz?

| 01.07.2019 00:40 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Lembcke


Wir haben einen befristeten Mietvertrag mit 25 monatiger Laufzeit bis zum 31.8.2019 über ein 'Objekt' (möblierte Wohnung) mit einer GmbH abgeschlossen; deren Geschäftsführer bewohnt dieses 'Objekt'.

Bei den Vermietungs-Gesprächen haben wir mündlich klar gestellt, dass unsere Tochter Ende August 2019 zurückkehren wird, und dann diese Wohnung erhalten soll.

Wir haben zahlreiche Indizien, dass der Geschäftsführer zum (wirksam/unwirksam??) vereinbarten Termin die Wohnung nicht räumen wird, da - wie er sagt - er seit Monaten nichts Passendes findet.
An uns zahlt er für die 137 qm Dreizimmerwohnung eine all-inclusive Monatsmiete in Höhe von
€ 3 480,-.

Frage: Gelten für die GmbH, d.h. zugunsten ihres Geschäftsführers, die Rechtsregeln des Mieterschutzes, müssen wir also erst eine Eigenbedarfskündigung erklären und die Vertragsbeendigung vom Gericht bestätigen lassen, um dann die Räumungsklage zu erheben oder können wir mit dieser unmittelbar schon am 1.9.2019 beginnen?

Freundliche Grüße und Danke.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Sofern hier ein wirksamer befristeter Mietvertrag wegen Eigenbedarf als Sachgrund vorliegt, für den Sie beweispflichtig wären, bedarf es zunächst einmal keiner Kündigung, da mit dem Befristungsende auch der Mietvertrag endend. Dies gilt auch bei Gewerberaum wo eine Befristung ohne Grund generell zulässig ist. Demzufolge könnte man sofort Räumungsklage erheben.

Ist eine GmbH als Mieter im Mietvertrag aufgeführt, so hat der BGH (VIII ZR 282/07 ) entschieden, dass ein Mietvertrag über Geschäftsräume vorliegt. Konsequenz ist, dass die Schutzvorschriften für den Wohnraummietverträge nicht gelten. Eine Kündigung seitens des Vermieters braucht noch nicht mal begründet zu werden.

Aber auch hier gelten Ausnahmen. Eine formalistische Sicht verbietet sich daher. Der BGH hat lediglich entschieden, dass

- wenn die Geschäfte der GmbH von der Wohnung aus betrieben werden und
- nach dem Vertrag, der Mieter nicht zu eigenen Wohnzwecken die Wohnung angemietet hat,

ein Mietverhältnis über Geschäftsräume vorliegt. Es kommt also darauf an was beim Abschluss des Mietvertrages die Parteien vereinbaren wollten bzw. welchen Vertragszweck sie zu Grunde gelegt haben. War von Anfang an klar, dass nur das Wohnen beabsichtigt ist, so scheidet nach hiesiger Auffassung, ein Gewerbemietvertrag aus. Der BGH hatte den Fall zu entscheiden, dass das Wohnen gerade nicht beabsichtigt war und kam deswegen in seiner Entscheidung zu dem logischen Schluss, dass ein Gewerberaummietvertrag vorliegt. Die umgekehrte Konstellation ist, soweit ersichtlich, noch nicht entschieden.

Demzufolge bestehen noch gewisse Risiken. Einerseits ist die Befristung wirksam (Beweislast zum Sachgrund) und andererseits kommt hier Gewerberaummietrecht zur Anwendung (je nach Nutzungszweck).

Sollte erstes problematisch sein, würde ich eine ausreichend begründete Eigenbedarfskündigung empfehlen mit einem anschließenden Räumungsprozess. Solange die Gegenseite zahlt, hätten Sie erstmal mit Ausnahme des Einzugs der Tochter keine wirtschaftlichen Risiken.

Des Weiteren sollten Sie der Nutzung der Wohnung über den 31.08. hinaus unverzüglich widersprechen und sich bereits jetzt auf den Sachgrund oder Gewerbevertrag der Befristung berufen. Möglicherweise kann man in diesem Zusammenhang auch weitere Beweismittel durch Erklärungen der Gegenseite sammeln.

Ob hier Gewerberaummietrecht zur Anwendung gelangt ist fraglich, wenn die Anmietung ausschließlich zu Wohnzwecken erfolgt und nicht auch zur Ausübung des Gewerbes. Daher ist der sicherere Weg wohl eher der erfolgsversprechende, denn andererseits haben Sie außer der Zeit (ich weiß es kann darauf ankommen) erstmal nichts zu verlieren, wenn Sie vorsorglich nochmals mittels Widerspruch und Kündigung auf den Eigenbedarf hinweisen, als wenn Sie sofort Räumungsklage erheben. Auch ist ein befristeter Mietvertrag im Gewerberaum ohne Sachgrund grundsätzlich zulässig, aber entscheidend, so der BGH, ist eben die Frage ob hier eine Wohnraumnutzung oder auch Gewerberaumnutzung vorliegt. Da ich diese Frage nicht abschließend beurteilen kann, kann ich daher nur den Weg der Kündigung bzw. parallel der Nutzungsuntersagung über den 31.08. hinaus empfehlen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 03.07.2019 | 19:15

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