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Wohnungskündigung wg. verdreckter Wohnung


27.07.2006 22:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Frau X ist seit 25 Jahren Mieterin in einem Haus (Stadt Düsseldorf), das ich zum 01.07.2006 erworben habe. Frau X bewohnt im 2. OG eine 3 Zimmer-Wohnung. Die Miete wird immer pünktlich per Dauerauftrag bezahlt.

Bereits kurz nach dem Erwerb bin ich von mehreren Mietern auf Frau X hingewiesen worden, die zu diesem Zeitpunkt völlig zurückgezogen in ihrer Wohnung lebt. Die Mieter berichteten, dass Frau X keinen Kontakt mehr zu ihren beiden Kindern hat.

Des Weiteren wurde berichtet, dass zwischen 2000 und 2002 bereits die Polizei gerufen werden musste, da Frau X nicht die Tür öffnete. Ein anschließender Besuch durch einen Mitarbeiter des Sozialdienstes soll demnach fruchtlos geblieben sein, da Frau X nicht die Tür öffnete.

Aufgrund erneuter massiver Beschwerden eines neuen Mieters habe ich weitere Mieter zu der Geruchsbelästigung im Haus befragt. Nachdem diese ebenfalls eine erhebliche Belästigung bestätigten, habe ich zusammen mit Herrn Y (Mieter 1. OG) am 21.07.06 Frau X in ihrer Wohnung besucht.

Bei diesem Besuch bin ich allerdings nur bis in den Wohnungsflur gekommen, da in der Wohnung ein solch starker Gestank war, dass ich die Räume sofort wieder verlassen musste.

Am folgenden Montag habe ich dem zuständigen BSD (Bezirkssozialdienst) die Situation geschildert. Daraufhin erfolgte am 27.07.06 zusammen mit einem Mitarbeiter des Gesundheitsamtes und Frau A vom BSD eine erneute Besichtigung.

Bei dieser konnten sich die beiden Amtsvertreter einen eigenen Eindruck von Frau X und der Wohnung machen. Übereinstimmend wurde ein Betreuungsbedarf festgestellt.
Nachfolgend eine kurze Schilderung meiner Eindrücke, die auch durch Fotos belegt werden können:

• Frau X machte einen körperlich geschwächten Eindruck und konnte selbst kaum stehen bzw. laufen. Die Beine wiesen eine Vielzahl offener Hautstellen auf. Nach eigener Auskunft war sie seit Jahren nicht mehr in einer ärztlichen Behandlung. Sie selbst war in einen weißen Kittel gekleidet, der scheinbar schon längere Zeit nicht mehr gewaschen worden war.

• Im Wohnzimmer stand voll. Lediglich ein Sitzplatz auf dem Sofa, das offensichtlich auch als Schlafplatz diente, war frei. Neben dem Sofa stand ein Eimer, in den sie nach eigener Auskunft benötigt, wenn sie spontan erbrechen muss. Auf dem Tisch und im gesamten Raum lag die Korrespondenz der letzten Jahre, die sie angeblich nie erhalten hat.

• Der Kühlschrank im Flur wies erheblichen Schimmelbefall sowohl im Innenraum als auch an der Außenseite auf. Der Kühlschrank war vollständig gefüllt, allerdings waren die Lebensmittel zum Teil seit langem abgelaufen und wiesen teilweise Schimmelbefall auf. Besonders markant war der erhebliche Gestank, der aus dem Kühlschrank kam.

• Das Schlafzimmer stand voller Müll, alter Zeitungen etc. Darüber hinaus war der Raum voller leerer Weinbrand-Flaschen. Der Raum war nicht zu betreten.

• Im Badezimmer funktionierte ebenso wie in der Küche und dem Flur kein Licht. Die Sanitäreinrichtungen waren nicht zugänglich. Der gesamte Raum war voller Müll, dreckiger Wäsche, einer Bettdecke voller Kot etc.

• Die Küche kann offensichtlich seit längerem nicht mehr benutzt worden sein. Alle Ablageflächen standen voller Müll und Essensresten. Der gesamte Spülbereich als auch der Herd waren voller Schimmel. Gebrauchtes Besteck gammelte vor sich hin. Der gesamte Fußboden war in extremen Umfang verdreckt und voller Ungeziefer. Fenster und Fensterrahmen sind seit Jahren nicht mehr gereinigt worden.


Fazit:
Mieterin kann nicht für sich selbst sorgen, ein Betreuer muss benant werden.
Wohnung muss von einem prof. Reinigungsservice gereinigt werden.

*********************************
Meine Fragen:

1. Was muss ich machen, um die Mieterin so schnell wie möglich aus der Wohnung zu bekommen?
2. Wie lange dauert ein solches Verfahen und welche Kosten entstehen?
3. Wie sind die Erfolgsaussichten?
4. Kann der Vorgang verzögert werden, wenn die Frau keine Unterkunft hat? Wo wird sie voraussichtlich untergebracht bzw. wer kümmert sich um die Frau?
5. Ist es eventuell sinnvoll abzuwarten, bis ein Betreuer bestellt wurde um dann die Reinigung der Wohnung über diesen zu veranlassen?

Vielen Dank für die Beantwortung.



Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben summarisch wie folgt beantworten:

1. Grundsätzlich stellt die Vernachlässigung der Wohnung einen Kündigungsgrund für den Vermieter i. S. d. § 573 BGB dar.
Daher könnte hier eine Kündigung des Mietvertrages angebracht sein. Ich rate aber dringend, einen Kollegen zur detaillierten Prüfung (auch des Kündigungsschreibens wegen der Formerfordernisse) zu konsultieren.

2. Zieht die Mieterin nicht aus, bleibt Ihnen nur die Räumungsklage, die (je nach Gericht) in 2 Instanzen durchaus 1 Jahr in Anspruch nehmen wird. Die Kosten richten sich nach dem Streitwert, dieser nach der Monatsmiete. Daher kann ich hierzu keine Angaben machen.

3. Grundsätzlich spricht einiges für die Möglichkeit einer Kündigung, allerdings müssen die genaueren Voraussetzungen tiefer geprüft werden, um eine abschließende Bewertung abzugeben. Insbesondere muss der Mieter schuldhaft die Pflichten verletzt haben – hier wäre ggf. der genaue Zustand der Mieterin zu prüfen.

4. Die Mieterin kann der Kündigung wegen der Sozialklauseln der §§ 574 ff. BGB widersprechen. Selbst wenn in der Räumungsklage obsiegt wird, können noch Vollstreckungsschutzanträge gestellt werden. Daher wird sowohl die persönliche Situation als auch eine fehlende Wohnung wahrscheinlich die Durchsetzung des Anspruch erschweren.

5. Dies kann sinnvoll sein, wenn dieser sich dann um die Dame kümmert und auf notwendige Maßnahmen hinwirkt. Unklar ist aber, ob zum einen der Betreuer bestellt wird und zum anderen ob dieser dann zeitnah zielgerichtet tätig wird / werden kann.

Ich hoffe, Ihren einen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Für Rückfragen und die weitere Interessenvertretung stehe ich gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen


Stefan Steininger
Rechtsanwalt

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