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Wohnungskündigung wg. Eigenbedarf


| 04.12.2005 20:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Sehr geehrte Damen und Herren,
ich bewohne seit fast 22 Jahren eine 95 qm Hinterhaus-Wohnung in der Münchner Innenstadt. Mein Partner ist als mein Untermieter 1998 zugezogen.

Leider gab es in der Vergangenheit immer wieder kleine Ärgernisse mit unserem Vermieter, der im Vorderhaus mit selbiger Adresse wohnt. Es ging um zu hohe und falsche Nebenkostenabrechnungen, um einst erworbene, dann streitig gemachte Rechte, dann um Zugeständnisse, die später wiederrufen wurden und und und...
Da ich als eine der wenigen Mieter in diesem Haus noch einen Altvertrag habe, versuchte mein Vermieter immer wieder erneut, die Mietkosten irgendwie hochzuschieben.

Zu meiner Absicherung wurde ich 1997 dann Mitglied in einem Mieterbund, bei dem ich aber leider nicht immer sehr schnell einen Termin bekomme.

Zuletzt war nun ein kaputtes Sicherheits-Ventil an meinem Bad-Boiler wieder ein Streitpunkt, der sich 6 Monate hinzog. Mein Vermieter behauptete, diesen Boiler hätte ich selber eingebaut und wäre demnach auch selbst dafür verantwortlich .
Ich richtete mein Anliegen an den Mieterbund und dieser forderte den Vermieter schriftlich auf, innerhalb von 2 Wochen für Abhilfe zu sorgen, andernfalls würde ich mich selber um die Reparatur kümmern und die anfallenden Kosten von der nächsten Miete abziehen.
Zum 01.12.2005 habe ich nun die Miete um den Reparaturbetrag gekürzt, nachdem ich dies vorher meinem Vermieter per Einschreiben mitteilte + eine Kopie der Rechnung beilegte auf der der Vermerk zu lesen war, dass dieser Boiler schon 35 Jahre alt und in einem schlechten Zustand sei.

Am Freitag Abend, 02.12.2005 fand ich nun in meiner Wohnung 2 Briefe (Haustüreinwurf).
In dem ersten Schreiben forderte mich mein Vermieter auf, bis spätestens 12.12.2005 den Differenzbetrag zu zahlen.
Das zweite Schreiben beinhaltete eine Kündigung des Mietverhältnisses zum 30.06.2005. Die Begründung war, dass man die Wohnung für seine Oma, Frau W. benötigte, die zukünftig von der Familie gepflegt werden sollte und schwer gehbehindert ist. Daher bräuchte sie eine Erdgeschosswohnung.
Frau W. ist im Augenblick noch die Besitzerin der beiden Häuser, mein Vermieter ist von ihr autorisierter Verwalter.

Nun meine Frage:

Gegenüber meiner Wohnung ist dieselbe Wohnung, die erst seit einem knappen Jahr an ein junges Paar vermietet wurde. Ist es nicht naheliegend, erst einmal über diese Wohnung nachzudenken?
Frau W., die nun meine Wohnung bekommen soll, ist in einem Alter von 98 Jahren. Sie war schätzungsweise auch vor einem Jahr schon gehbehindert.

Ist eine Eigenbedarfskündigung für eine Person bei einer fast 100 qm Wohnung überhaupt im Rahmen des Normalen?

Abschließend möchte ich noch erwähnen, dass wir während den letzten 3 Jahre die gesamte Wohnung mit Einverständnis des Vermieters in Eigenleistung renoviert haben. Wir haben hierfür ca. € 20.000 investiert und „genießen“ somit erst seit einem knappen Jahr eine für unsern Bedarf passende Wohnung, zu der nun auch eine recht teure nur hier passende Einbauküche gehört (ebenso Einverständnis des Vermieters).
Zuletzt möchte ich erwähnen, dass ich 57 Jahre alt, selber gehbehindert bin und bereits 30% Behinderung habe, mein Partner hat nach 2 Bandscheibenoperationen bereits 50% Behinderung.
Ist uns überhaupt zumutbar, unsere nun wirklich lieb gewordene Wohnung einfach so abgeben zu müssen?

Ich wäre Ihnen sehr verbunden, wenn Sie mir schnell antworten könnten, da wir seit Erhalt der Briefe wirklich extrem beunruhigt sind.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort
M.
Guten Tag,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zunächst ist fraglich, ob die Ihnen gegenüber ausgesprochene Kündigung formell überhaupt wirksam erfolgte. Die Kündigung wurde wohl vom Verwalter ausgesprochen. Der Kündigung hätte daher eine Originalvollmacht der Vermieterin beiliegen müssen. Sollte dem nicht so sein, müssen Sie die Kündigung unverzüglich gegenüber dem Verwalter wegen fehlender Originalvollmacht zurückweisen. Er müsste dann erneut kündigen.

Sollte die Kündigung jedoch formell wirksam sein, wäre zu prüfen, inwieweit diese materiell wegen Eigenbedarfs überhaupt gerechtfertigt ist.

Die Wirksamkeit der Kündigung wegen Eigenbedarfs ist zunächst davon abhängig, dass der Vermieter im Kündigungszeitpunkt den geltend gemachten Eigenbedarf nachweisen kann. Die bloße behauptung, man benötige die Wohnung für die gehbehinderte Oma reicht dabei nicht aus. Das Kündigungsschreiben muss zumindest des Zeitpunkt des Eigenbedarfs konkretiesieren und die genaue Beschreibung des Eigenbedarfs enthalten. So liegt es in Ihrem Fall wohl nicht.

Überhöhter Wohnbedarf liegt vor, wenn der Vermieter einen weit überhöhten Wohnbedarf geltend macht. Zwar steht es im Belieben des Vermieters, welchen Wohnbedarf er für angemessen hält, gleichwohl darf die Entscheidung des Vermieters auf ihre Vernünftigkeit und Nachvollziehbarkeit geprüft werden. Dabei ist neben der eigentlichen Wohnungsgröße auch das Alter, der Familienstand, die Vermögensverhältnisse und die Nutzungsabsicht des Vermieters bzw. seiner Familienangehörigen maßgebend.

Die Größe der Wohnung in Ihrem Fall dürfte dem tatsächlichen Bedarf der alten Frau nicht entsprechen. Insofern ist von einem überhöhten Wohnbedarf auszugehen.

Sie sollten darüber hinaus vorsorglich nach § 574 BGB der Kündigung widersprechen, wenn der Auszug für Sie eine besondere Härte bedeutet. Dies ist insbesondere der Fall, wenn Sie etwa eine Alternativwohnung für einen späteren Zeitraum bekommen können, oder aufgrund besonderer Umstände (Kinder, Gesundheitsprobleme) ein Umzug Ihnen nicht zuzumuten ist. Ihre Schilderung entnehme ich, dass ein Umzug gesundheitsbedingt unzumutbar wäre.

Fazit:
1) Weisen Sie die Kündigung wegen fehlender Vollmacht zurück.
Sollte die Kündigung dann formell wirksam nochmals erfolgen:
2) Widersprechend Sie der Kündigung wegen besonderer Härte (eigene Gehbehinderung).
3) Weisen Sie die Kündigung wegen Eigenbedarfs zurück und kündigen Sie an, Schadenersatz wegen einer vorgeschobenen Eigenbedarfskündigung geltend zu machen.


Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
-Rechtsanwalt-

www.net-rechtsanwalt.de
www.net-scheidung.de
www.online-einspruch.de

Nachfrage vom Fragesteller 04.12.2005 | 22:03

Hallo nochmals ganz kurz 3 Fragen:

- eine Vollmacht der Oma liegt uns vor und zwar aus dem Jahre 1990. Diese besagt, daß die Eigentümerin ihrem Enkel alle Vollmachten für die beiden Häuser überträgt.

- ist die Behinderung meines Freundes eigentlich maßgeblich oder zählt sie nicht, weil wir nicht verheiratet sind und ich die Hauptmieterin bin?

Nochmals vielen Dank!
und Grüße aus München

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