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Wohnungskündigung wegen Eigenbedarf gültig oder nicht ? Einspruchsmöglichkeiten ?

| 18.02.2015 18:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


11:36

Guten Tag,
ich bewohne seit dem 1. August 2012 eine Dachgeschosswohnung, welche momentan nur über eine äußere Treppe zugänglich ist. Die Innentreppe zum EG ist demontiert, so dass vom EG - hier wohnt der Vermieter - kein direkter Zugang zum Dachgeschoss vorhanden ist. Der Mietvertrag für die Wohnung wurde im Juni 2012 von mir und dem Vermieter unterschrieben.

Anfang 2014 wurde das Haus verkauft. Der neue Eigentümer hat sich von mir im März 2014 eine Änderung des Mietvertrag unterschreiben lassen, worin er erklärt, dass der Inhalt des bereits bestehenden Mietvertrages weiterhin bestehen bleibt und sich ausschließlich der Vermieter ändert.

Jetzt habe ich mit Datum vom 31. 01. 2015 eine Kündigung des Mietverhältnisses, welche formlos in den Briefkasten eingeworfen wurde, bekommen. Der Vermieter kündigt mir den am "01. 08. 2012" abgeschlossenen Mietvertrag zum 30. 04. 2015
Die Kündigung erfolgt laut §575 BGB wegen Eigenbedarfs. In Zukunft sollen laut Kündigung beide Wohnungen - EG u. DG - wieder durch eine Treppe verbunden werden. Gemäß Kündigung wird Nachwuchs erwartet und der untere Bereich des Hauses wäre nicht für ein zweites Kind ausgelegt. Daher möchten Sie den oberen Bereich nun für Kinderzimmer usw. selber nutzen. Leider kenne ich die Größe der unteren Wohnung nicht, so daß ich nicht einschätzen kann, ob diese Angabe richtig ist,

Meine Wohnung ca. 84 m² besteht aus 3 Zimmern, sowie Küche, Bad u. Gäste-WC.

Jetzt meine Fragen:
1.) Ist die Kündigung überhaupt gültig, da mir der am 01. 08. 2012 ( Datum in fett gedruckt ) abgeschlossene Mietvertrag über die Wohnung gekündigt wird. Der Mietvertrag wurde im Juni 2012 abgeschlossen.

2.) Kann ich wegen sozialer Härte Einspruch gegen die Kündigung erheben? Bin zwar schon auf Wohnungssuche, aber hier in der Umgebung bekomme ich so kurzfristig keine vergleichbare Wohnung für die bisherige Miete. Für mich bezahlbare Wohnungen sind hier Mangelware. Ich weiss, daß ich diesen Einspruch bis Ende Februar erheben muss.
Erschwerend kommt hinzu, daß ich erst Anfang März erfahre, ob ich - bin als
schwerbehindert eingestuft - nochmals ärztlich behandelt werden muss. Falls ja, bin ich
- Erfahrung der ersten Behandlung - körperlich nicht in der Lage einen Umzug zu erledigen.
Wie sehen Sie die Chancen eines Einspruchs?

Für Ihre Beratung schon mal danke im Voraus.




18.02.2015 | 20:00

Antwort

von


(7)
Brandteichstraße 20
17489 Greifswald
Tel: 03834550167
Web: http://www.anwalt-in-greifswald.de
E-Mail:

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.

Es wird jenes Mietverhältnis gekündigt, welches zum 01.08.2012 begründet wurde.
Auf den Tag der Vertragsunterzeichnung kommt es nicht an; das Mietverhältnis begann erst am 01.08.2012. Das zu kündigende Vertragsverhältnis ist mithin ausreichend konkretisiert.


2.

Voarab: Der Vermieter muss den Sie rechtszeitig über die Möglichkeit des Widerspruchs informieren; ist dies erfolgt, dann muss der Widerspruch zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter zugegangen sein. Der Widerspruch muss schriftlich mit Begründung erfolgen und Sie sollten eine Mehrfertigung für Ihre Unterlagen erstellen.

Grds. kann der Miter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die vertragsgemäße Beendigung für ihn eine unzumutbare Härte bedeuten würde; § 574 BGB .
Was eine Härte für den Mieter darstellen kann, ist dabei eine Frage des Einzelfalles. Invalidität, Gebrechlichkeit und schwere Erkrankung sind nach der Rechtsprechung Beispiele für anerkannte Härten.

Allein jedoch die theoretische Möglichkeit (die in der Zukunft liegende ärztliche Behandlung / Operation mit ungewissen Ausgang) des Eintritts von Nachteilen genügt nicht. Nachteile müssen mit einiger Wahrscheinlichkeit zu erwarten sein. Wenn Sie jedoch aufgrund Ihrer Schwerbehinderung (der Grad der Behinderung wäre in diesem Zusammenhang ggf. ebenso maßgebend) nicht in der Lage sind z. B. in den drei Monaten eine Ersatzwohnung zu finden, kommt sehr wohl ein ein Härtefall im Sinne des § 574 Abs. 2 BGB in Betracht.

Gerne bin ich Ihnen, im Rahmen eines gesonderten Auftrages, bei der Fertigung eines Widerspruches und der Überprüfung jener Kündigung, anhand weiterer Informationen (z. B. steht dem Vermieter eine Ersatzwohnung zur Verfügung etc.) und Dokumenten, anwaltlich behilflich.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Stefan Moeser, LL.B., B.A.


Rückfrage vom Fragesteller 19.02.2015 | 16:37

Sehr geehrter Herr Moeser,
danke für Ihre prompte Bearbeitung meiner Anfrage.

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist formal korrekt. Vermieter hat z. B. auf die Widerspruchsfrist hingewiesen, Ersatzwohnung kann er nicht zur Verfügung stellen usw.
Liegt hier nicht evtl. auch ein Fall von anfänglichen oder vorhersehbarem Eigenbedarf vor, welches eine Kündigung vorerst
ausschließt. ( War das schon eine neue Frage? ) Klar ist, das nicht mit dem Käufer der Mietvertrag abgeschlossen wurde, sondern mit dem Vorbesitzer.
Aber nach dem Hauskauf Anfang 2014 wurde ja vom Hauskäufer und von mir eine Vereinbarung unterschrieben - bezeichnet als Änderung des Mietvertrages - wonach beide Seiten erklären, dass der Inhalt des bereits bestehenden Mietvertrages weiterhin bestehen bleibt. Es ändert sich ausschließlich der Vermieter. In dieser Vereinbarung bezeichnet sich der Hauskäufer als neuer Vermieter. Zu diesem Zeitpunkt muss dem neuen Vermieter ja schon klar gewesen sein, das er seine Familie "vergrössern" möchte.
Für Ihre Antwort - braucht nicht mehr heute zu sein - schon mal
vielen Dank

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 20.02.2015 | 11:36

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre neue Frage beantworte ich Ihnen gerne, wie folgt:

Neben der Geltendmachung eines Härtefalles sollten Sie in Ihrem Widerspruch zudem anführen, dass die Kündigung wegen Eigenbedarfes rechtsmissbräuchlich ist; vorhersehbarer Eigenbedarf.
Der Bundesgerichtshof vertritt die Auffassung, dass vom Vermieter erwartet werden kann, einen Zeitraum von drei Jahren zu überblicken.
Dieser Zeitraum wäre bei Ihnen noch nicht erreicht. Jedoch müssten Sie ggf. darlegen und beweisen, dass der Familienzuwachs absehbar war; für Sie spricht die relativ kurze Vertragsdauer. Beide Ansätze - Rechtsmissbrauch und Härtefall - gilt es im Widerspruch anzubringen und zu begründen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Stefan Moeser, LL.B., B.A.

Bewertung des Fragestellers 20.02.2015 | 13:01

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