Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.084
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Wohnungskündigung seitens des Vermieters


| 22.07.2005 20:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

vorgestern wurde mir seitens des Vermieters mein Mietverhältnis gekündigt. Hintergrund ist folgender: Der Vermieter ist Eigentümer eines Hauses, dessen 1. Obergeschoss er seit dem 1.12.04 an mich vermietet hat. Nach der Wohnungsbesichtigung gab es einen weiteren Termin zum Unterschreiben des Mietvertrages. Bei diesem Termin (Mitte Oktober) teilte mir der Vermieter mit, dass er beabsichtigt, das Haus zu verkaufen. Der Verkauf sei jedoch so ausgerichtet, dass das Mietverhältnis mit mir bestehen bleibe. Der damalige Käufer ist wieder "abgesprungen", da mein Vermieter mit seiner Familie ein anderes Haus in Norddeutschland kaufen möchte, sucht er jedoch weiterhin einen Käufer. Er hat inzwischen festgestellt, dass der Verkauf des Hauses mit dem bestehenden Mietverhältnis schwierig ist (nach seiner Aussage hätten zwei Interessenten bereits aufgrund dieses Mietverhältnisses abgesagt), sodass er das Mietverhältnis beenden möchte. Besprochen war, dass ich an keine Kündigungfrist gebunden bin (im Herbst verreise ich und kann in der Zeit keinen Umzug vornehmen). Jetzt meine Frage: Ist der von meinem Vermieter angebene Grund rechtskräftig (wirtschaftliche Härte) oder kann ich dagegen angehen bzw. die durch den erneuten Umzug entstehenden Kosten von ihm erstattet bekommen? Ich habe zwar bereits eine neue Wohnung in Aussicht, aber der Umzug ist mit allen Drum und Dran natürlich mit nicht unerheblichen Kosten verbunden, die mir ansonsten nicht entstanden wären.

Vielen herzlichen Dank!
Mit freundlichem Gruß
Andrea Lampe
22.07.2005 | 21:45

Antwort

von


221 Bewertungen
Eiermarkt 2
30938 Burgwedel
Tel: 05139 - 9 70 333 4
Web: www.hellmannundpaetsch.de
E-Mail:
Diesen Anwalt zum Festpreis auswählen Zum Festpreis auswählen
Sehr geehrte Fragestellerin,

zunächst bedanke ich mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der mir von Ihnen mitgeteilten Informationen gerne beantworten möchte.

Die Kündigung Ihres Vermieters ist nicht wirksam.

Gemäß § 573 Abs. 1,2 BGB setzt eine Kündigung voraus, dass ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht. Ein solches Interesse besteht beispielsweise dann, wenn der kündigende Vermieter einen Eigenbedarf geltend machen kann. Eigenbedarf liegt aber gerade dann nicht vor, wenn der Vermieter an einen unbeteiligten Dritten veräußert/veräußern will.

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB liegt ein berechtigtes Interesse ferner dann vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Erforderlich ist nämlich, dass der Vermieter bei Fortführung des Mietverhältnisses an der angemessenen Verwertung gehindert wäre. Die bloße Erschwerung der Verwertung genügt nicht, wie sich zudem aus dem Umkehrschluss aus § 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB entnehmen lässt. Will der Vermieter das Objekt veräußern, so ist er an der wirtschaftlichen Verwertung gehindert, wenn ein Verkauf im vermieteten Zustand entweder gar nicht oder nur zu wirtschaftlich unzumutbaren Bedingungen realisierbar ist. Mit anderen Worten muss das bestehende Mietverhältnis ein faktisches Verkaufshindernis bilden und der Verkauf angesichts des Missverhältnisses zwischen Preiserwartung und tatsächlich erzielbaren Erlös wirtschaftlich sinnlos erscheinen.

Die Gerichte sind mit der Annahme eines solchen Missverhältnisses beziehungsweise der Annahme des Verkaufshindernisses sehr restriktiv Es muss wenigstens eine Werteinbuße von 15-20 % (Verkaufs-gegenüber Erwerbspreis) vorliegen, was der Vermieter darlegen und beweisen muss. Die bloße Behauptung, nachdem vermeintlich zwei Interessenten abgesprungen sind, was im Rahmen eines Immobilienverkaufs erfahrungsgemäß häufig geschieht, genügt nicht. Außerdem werden im Rahmen der Frage, ob eine angemessene Verwertung vorliegt, auch alle Fragen des Einzelfalls berücksichtigt. Besonders nachteilig für ihren Vermieter ist hier, soweit Sie dies nachweisen können, dass seine Verkaufsabsicht bereits bei Vertragsschluss mit Ihnen bestand.

Nach alledem würde ihr Vermieter im Rahmen einer Kündigungsschutzklage das Nachsehen haben. Von daher sollten Sie, soweit Sie sich tatsächlich mit dem Gedanken tragen, eine neue Wohnung zu beziehen, eine durchaus positive Verhandlungsbereitschaft für die Kosten des Umzuges erwarten dürfen. Wenn sie ihr Vermieter sträubt, die Rechtslage anzuerkennen, sollten Sie ihm dies anwaltlich verdeutlichen lassen. Dafür stehe ich natürlich gerne zu Verfügung.

Ich hoffe, Ihnen mit der summarischen Prüfung der Rechtslage weiter geholfen zu haben und verbleibe.

mit freundlichen Grüßen

Hans-Christoph Hellmann
-Rechtsanwalt-
www.anwaltskanzlei-hellmann.de


Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

Nachfrage vom Fragesteller 23.07.2005 | 09:10

Sehr geehrter Herr Hellmann,
vielen Dank für die präzise Antwort!
Der Vermieter hat mich am Mittwoch mündlich über die Kündigung informiert (ohne Zeugen), wir sind dabei übereingekommen, dass ich an keine Fristen gebunden bin. Schriftlich wurde nichts festgelegt. Gilt diese Situation dennoch als Anerkennung der Kündigung? Wie könnte ich mich in einem solchen Fall verhalten?

Vielen Dank und freundliche Grüße
AndreaL

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.07.2005 | 13:08

Sehr geehrte Fragestellerin,

die Kündigung bedarf gem. § 568 Abs. 1 BGB der Schriftform. Dies darf nicht umgangen werden. Da die Kündigung auch nicht zustimmungsbedürftig ist, kommt es auf Ihr "Übereinkommen" auch nicht an. Selbst wenn dies nachweisbar wäre (der Vermieter hat für alle ihm möglicherweise günstigen Tatsachen die Darlegungs- und Beweislast), sehe ich darin keine irgendwie geartete Bindung.

Vorteilhaft wäre es natürlich, nochmals zu überdenken, ob sie tatsächlich eine entsprechende Erklärung (Übereinkunft) "so abgegeben" haben. Der Nachweis dürfte Ihrem Vermieter obendrein nicht gelingen.

Ich rate zur Gelassenheit, weisen Sie Ihren Vermieter auf die Unwirksamkeit einer mündlichen Kündigung hin, das dürfte Wunder wirken für die Frage der Umzugskosten!

Hochachtungsvoll

RA Hellmann

Bewertung des Fragestellers |


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Ein herzliches Dankeschön für die klare, ausführliche und präzise Beantwortung der Frage! Sie wird mir als Verhandlungsbasis bei weiteren Gesprächen mit dem Vermieter dienen. "
Mehr Bewertungen von Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann »
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER
5/5.0

Ein herzliches Dankeschön für die klare, ausführliche und präzise Beantwortung der Frage! Sie wird mir als Verhandlungsbasis bei weiteren Gesprächen mit dem Vermieter dienen.


ANTWORT VON

221 Bewertungen

Eiermarkt 2
30938 Burgwedel
Tel: 05139 - 9 70 333 4
Web: www.hellmannundpaetsch.de
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Versicherungsrecht, Verkehrsrecht, Arbeitsrecht, Strafrecht, Miet und Pachtrecht, Erbrecht