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Wohnungskündigung / -renovierung

18.09.2008 19:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Sehr geehrter Frau Rechtsanwältin, sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

wir wenden uns in folgender Situation an Sie. Wir haben bislang zusammen als Paar in einer gemeinsam angemieteten Wohnung gelebt (Relevante Vertragsdetails siehe bitte unten). Wir haben uns als Paar getrennt und ich habe fristgerecht am 31.08.08 schriftlich alleinig meinen Mietvertragsteil zum 30.11.08 gekündigt.

Der Vermieter behauptet nun, der Mietvertrag könne entweder nur durch beide bisherigen Vertragspartner (uns beide) gekündigt werden (mein früherer Lebenspartner möchte aber weiterhin als alleiniger Vertragspartner in der Wohnung bleiben und daher nicht kündigen) oder es müsse durch alle bisherigen Vertragspartner (Vermieter und uns beide) ein Vertragsnachtrag unterzeichnet werden, der mich zum 30.11.08 aus dem Vertrag entlässt und zudem auch eine bestehenden Renovierungspflicht auf meinen bisherigen Lebenspartner überträgt (Wortlaut des Vertragsnachtrages, der noch nicht unterzeichnet worden ist, siehe bitte unten).

Wir vermuten, dass meine einseitige Kündigung durchaus rechtens ist und die Formulierungen im bisherigen Vertrag zum Thema Renovierung mittlerweile nach heutiger Rechtsprechung ungültig sind und daher der Vermieter nun durch den Vertragsnachtrag zwar einerseits mich einseitig aus dem Vertrag entlassen würde, aber andererseits durch den 2. Punkt (Übergang der Renovierungspflicht) in unserer „Not“ meinen bisherigen Lebensgefährten dazu zwingen will, einer Renovierung zuzustimmen, die nach bisheriger Vertragslage ggf. nicht hätte durchgeführt werden müssen.

Daher haben wir folgende Fragen an Sie:

1. Ist meine einseitige (nicht auch durch meinen bisherigen Lebensgefährten unterzeichnete) Mietvertragskündigung rechtsgültig oder nicht?
2. Besteht bei dem derzeitig bestehenden Mietvertrag eine Renovierungspflicht oder nach derzeitiger Rechtslage durch unwirksame Klauseln nicht? Wenn nein, besteht eine Pflicht zum Überstreichen von farbigen Wänden (weinrot / rosa) und Ersatz des Teppichbodens, der normal abgenutzt ist?
3. Falls meine Kündigung unwirksam ist und ein Vertragsnachtrag, wie vom Vermieter vorschlagen, notwendig ist, wird durch Punkt 2. des Vertragsnachtrages zum Thema Renovierung eine evtl. ungültige Renovierungsregelung aus dem Vertrag automatisch nun zu einer Renovierungspflicht (da neue Einzelvertragliche Regelung)?
4. Müssen wir einem solchen Punkt zustimmen oder muß der Vermieter ggf. bei Unwirksamkeit meiner Kündigung zumindest einem Vertragsnachtrag mit Streichung von Punkt 2 (Renovierung) akzeptieren (was für uns nur Sinn machen würde, wenn bislang keine Renovierungspflicht bestünde, ansonsten könnten wir den Vertragsnachtrag so unterschreiben, wie vom Vermieter vorgeschlagen)?
5. Kann der Vermieter eine Kündigung zum 31.12. eines Jahres ausschließen, für den Fall, dass mein Lebensgefährte auch zu diesem Termin kündigen möchte?


Mietvertragsdetails (Auszug)
Vertragsunterschrift am 24.9.2004 durch beide Mieter
Mietverhältnis begann zum 01.11.2004

Mietvertrag zwischen: [Vermieter] und [Mieter = mein bisheriger Lebensgefährte und ich]

§1 Mietsache
2. Beide Parteien sind sich darüber einig, daß 2 Personen in die Mietsache einziehen. [...]

§2 Mietzeit

Das Mietverhältnis beginnt am 1. November 2004.

Das Mietverhältnis wird auf unbestimmte zeit abgeschlossen mit den dann gesetzlichen Kündigungsfristen von 3 Monaten. Eine Kündigung zum 31.12. eines Jahres ist ausgeschlossen.

§16 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume

4. a) Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen. In gleicher Weise hat der Mieter auch die Renovierung der Fußleisten durchzuführen. Naturlasiertes Holzwerk darf nicht mit Farbe behandelt werden.
Die Zeitfolge beträgt in der Regel: bei Küche, Bad und Toilette -3 Jahre
Bei allen übrigen Räumen -5 Jahre.
Diese Zeitfolgen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.
Der Mieter hat ferner vom Vermieter gestellte Textilböden bei Bedarf, spätestens aber alle 3 Jahre fachgerecht reinigen zu lassen.

b) Der Vermieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen nach bedarf durchzuführen, wenn die Zeitfolgen nach §16 Ziffer 4a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.

c) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, daß die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten Zeitfolgen – zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses – durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muß er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Zeitfolgen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, daß er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen, soweit nicht das Anbringen von Bohrlöchern und Dübeln zum vertragsgemäßem Gebrauch der Mietsache unerläßlich war. Veränderungen dieser Art, denen der Vermieter nicht ausdrücklich zugestimmt hat oder bei Wahrung seiner berechtigten Interessen nicht hätte zustimmen müssen, verpflichten den Mieter zum Schadenersatz.

§22 Personenmehrheit

Unter Mieter und Vermieter werden die Mietparteien auch dann verstanden, wenn sie aus mehreren Personen bestehen. Mehrere Personen als Mieter haften für alle Verpflichtungen aus dem Mietvertrag als Gesamtschuldner.

§27 Sonstige Vereinbarungen

1. Übergabe/Rückgabe der Räume
a) [...]
b) Rückgabe der Wohnung: Die fälligen Schönheitsreparaturen sind bis zum Ablauf des Mietverhältnisses auszuführen. Siehe § 16 Ziffer 4c des Mietvertrages

2. Textile Bodenbeläge
Vermieterseits gestellte oder mit Zustimmung des Vermieters in den Räumen verbleibende Textil-Bodenbeläge hat der Mieter bei Vertragsende fachmännisch gereinigt und mängelfrei zurückzugeben. Beschädigungen (Brandlöcher, Verfleckungen, Verfärbungen usw.) verpflichten den Mieter nach Wahl des Vermieters zur Erneuerung des Bodenbelages oder Zahlung des Zeitwertes.
[...]



Vom Vermieter vorgeschlagener Nachtrag zum Mietvertrag, um mich aus dem Vertrag zu entlassen:

Zwischen Herrn xxx, Mieter zu 1 und Frau xxx, Mieter zu 2 wird folgende Vereinbarung getroffen.

Der Mieter zu 1 übernimmt per 1. Dezember 2008 alle Rechte und Pflichten für das Mietverhältnis xxxxxxx alleinig.

Die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen geht per 01. Dezember 2008 alleinig auf den Mieter zu 1 über.

Der Mieter zu 2 wird per 30. November 2008 aus dem Mietverhältnis xxxxx entlassen.

Unterschriften Mieter zu 1, Mieter zu 2, Vermieter

18.09.2008 | 21:52

Antwort

von


(344)
Bolkerstr.69
40213 Düsseldorf
Tel: 0211/133981
E-Mail:

Sehr geehrte Ratsuchende,

ich bedanke mich für die eingestellte Frage, die ich Ihnen aufgrund des geschilderten Sachverhalts gerne wie folgt beantworten möchte:

1.) In der Regel enthält der Mietvertrag eine Klausel über die Wirksamkeit der Kündigung, wenn zwei oder mehr Personen den Vertrag unterschrieben haben. Eine Kündigung wie Sie diese beabsichtigen ist in der Regel nicht möglich. Gerne können Sie mir den Vertrag einmal im Ganzen zukommen lassen.

2.) Ob eine Pflicht zur Renovierung besteht hängt v.a. davon ab, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übernommen worden ist. Darüber hinaus kommt es zumeist darauf an, ob die vereinbarten Renovierungsfristen abgelaufen sind. In jedem Fall kommt es auf die Renovierungsbedürftigkeit an. Unabhängig hiervon gilt, dass Sie die Räume wie übernommen zurückgeben müssen. Haben Sie die Wände farbig gestrichen, so müssen Sie diese wieder weiss streichen.

3.) Die alte Regelung wird hierdurch nicht geändert. Sie würden nur von der Renovierungspflicht freigestellt, Ihr frühere Lebenspartner übernimmt diese alleine.

4.) Grundsätzlich müssen Sie die Punkte in dem Vertrag überhaupt nicht akzeptieren. Allerdings hätten Sie dann das Problem, dass der Vermieter Sie ggf. aus dem Mietvertrag nicht entlässt.

5.) Diese Klausel ist zwar unüblich, aufgrund der Vertragsfreiheit aber wohl als zulässig anzusehen. Ggf. sollte eine Auseinandersetzung über die Wirksamkeit der Klausel aber vermieden werden.

Ich biete Ihnen gerne an, die Fragen unter Vorlage des gesamten Vertrages noch einmal zu überprüfen. Ansonsten hoffe ich, dass ich Ihnen eine erste Orientierung geben konnte. Bitte nutzen Sie ggf. die Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

RA Jeremias Mameghani

Rechtsanwälte Vogt
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Fax. 0211/324021


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