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Wohnungskündigung durch Vermieter

11.04.2011 12:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Meine Frage:

Ich habe vor 10 Tagen per Einschreiben eine Kündigung vom meinem Vermieter erhalten (normaler unbefristeter Mietvertrag, 3 Monate Kündigungsfrist). Diese wird durch "umfangreiche Renovierungsarbeiten (neuer Balkon, neue Etagenheizung, neue Fenster), die mir nicht zumutbar sind" begründet.
Die Begründung ist m.E. an den Haaren herbeigezogen. Einige Tage zuvor bekamen alle Mieter einen Postwurf wo ihnen mitgeteilt wurde, dass zwei Tage später eine Fremdfirma käme, um die Fenster in den Wohnungen auszumessen. (Erneuerung der Fenster). Dieser Termin war mir zu kurzfristig und ich habe ihn ignoriert. Am selben Tage hat die Vermieterin mir einen gelben Zettel an den Briefkasten gehängt, ich solle mich schnellstmöglich bei ihr melden. Dasselbe am nächsten Tag an meiner Wohnungstür. Als ich sie am darauffolgenden Werktag von meiner Arbeit aus anrief, ging nur der Ab ran. Nach Rückkehr in meine Wohnung bemerkte ich, dass meine Wohnungstür abgeschlossen war (was ich niemals tue). Meine Lautsprecher an den Fenstern in meiner Wohnung waren verstellt, meine Vorhänge nicht mehr an der gewohnten Stelle etc. Ergo: Meine Vermieterin hat höchstwahrscheinlich Hausfriedensbruch begangen (was ich ihr aber nicht nachweisen kann), um die Fenster ausmessen zu lassen. Da ihr der Zustand meiner Wohnung wohl missfiel, kam dann prompt die Kündigung.

Meine Frage nun:

Da in der Kündigung nicht einmal auf eine 14-tägige Widerspruchsfrist hingewiesen wurde, ist die Kündigung m.E. wirkungslos. Muss ich nun reagieren und kann ich die Kündigung einfach ignorieren? Bin ich vielleicht sogar in dem Vorteil, dass ich zum 30.6 ausziehen könnte aber nicht muss? (ich will eh raus)
Und: Muss ich überhaupt irgendwelche Schönheitsreparaturen (Löcher zuspachteln, Verfärbungen hinter aufgehängten Bildern nachweißen etc., wenn die Kündigung mit Renovierungsarbeiten begründet wurde??

Ich würde mich über hilfreiche Tipps sehr freuen.

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Anfrage kann ich Ihnen anhand Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten.

Zunächst macht der fehlende Hinweis auf das Widerspruchsrecht die Kündigung nicht unwirksam.

Ein Widerspruch Ihrerseits gegen die Kündigung wäre ohnehin nur dann möglich, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses eine für Sie unbillige Härte bedeuten würde (so z.B. drohende Obdachlosigkeit o.Ä.)

Dieser Punkt hindert also die Wirksamkeit der Kündigung nicht.

Anders könnte es allerdings mit der Begründung der Kündigung aussehen.

Für sich genommen ist nämlich die von Ihnen dargestellte Teilsanierung der Wohnung grundsätzlich kein Kündigungsgrund. Es ist dem Vermieter durchaus zuzumuten, Ihnen z.B. eine Ersatzwohnung zu stellen, solange die Arbeiten andauern.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn dem Vermieter durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses während der Sanierung ein krasser finanzieller Nachteil entsteht.

Dies müsste der Vermieter allerdings auch detailliert nachweisen.

Tut er dies nicht, dürfte die Kündigung unwirksam sein.

Auf eine unwirksame Kündigung können Sie sich natürlich auch nicht berufen. Sie müssten dann selbst (fristgerecht) kündigen oder ggf. mit dem Vermieter einen Aufhebungsvertrag abschließen.

Für die Frage, ob Sie Schönheitsreparaturen durchführen müssen oder nicht ist es grundsätzlich ohne Belang, ob Teile der Wohnung saniert werden oder nicht. Wesentlich sind hier allein die Regelungen in Ihrem Mietvertrag (sofern diese wirksam sind.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meiner Antwort einen Einblick in die Rechtslage verschaffen konnte und verbleibe

Rückfrage vom Fragesteller 11.04.2011 | 16:08

Vielen Dank für die Info. Das hilft mir schon sehr weiter.
Noch noch eine Frage zum Verständnis:

Der Inhalt der Kündigung lautete datiert vom 30.03.2011 wortgetreu: "Sehr geehrter Herr D., wegen Renovierungsarbeiten (Etagenheizung, neu Fenster, neuer Balkon usw.) kündige ich Ihnen fristgerecht die Wohnung in der ... I Stock links zum 30.06.2011, da ich Ihnen den Umbau der Wohnung nicht zumuten kann. Mfg ..."

Wenn ich nun nicht vorhaben sollte auszuziehen, kann ich mich zurücklehnen ohne weitere Schritte durchführen zu müssen? Und gegebenenfalls bis zum Räumungstermin warten? Oder muss ich während einer Frist aktiv werden?

Vielen Dank

P.S: Bin aus Berlin in die bayrische Provinz gezogen, das hat man nun davon.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 11.04.2011 | 16:37

Sehr geehrter Ratsuchender,

grundsätzlich können Sie sich tatsächlich einfach zurücklehnen und abwarten, da die Kündigung unwirksam sein dürfte.

Eine Räumung kann der Vermieter ohnehin nur durchführen, wenn er vorher ein Urteil gegen Sie erwirkt hat.

Nichts desto trotz empfiehlt es sich, dem Vermieter mitzuteilen, dass Sie die Kündigung für unwirksam halten und nicht ausziehen werden.

Mit freundlichen Grüßen

Bade

Rechtsanwalt

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