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Wohnungskündigung bei Eigenbedarf

| 09.03.2014 18:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ich beabsichtige eine Eigentumswohnung zu kaufen,zu renovieren und dann selbst zu bewohnen. Die Wohnung - eine Maisonette - ist jedoch seit 8 Jahren an zwei getrennte Parteien vermietet. Hauptmieter (Einzelperson) und Untermieter (Einzelperson).
Der Hauptmieter signalisiert Einverständnis bei Eigenbedarfskündigung durch den neuen Eigentümer. Dessen Untermieterin scheint allerdings auf "stur schalten" zu wollen.
Wie sind die rechtlichen Chancen die Mieter zeitnah und "ohne Krieg los zu werden" ?
Sofern der Hauptmieter auszieht - welche Bedeutung hätte dies für den Vertrag und der Miethöhe mit dem verbleibenden Untermieter? Gilt dessen (Unter)-Mietvertrag weiter?
Die Gesamtmiete liegt im Moment unter dem ortsüblichen Mietzins. Könnte dieser dann sofort angepasst werden?
Wenn sich der Untermieter "quer" stellt und auf Zeit spielt, der Hauptmieter aber schon ausgezogen ist,müsste der Untermieter Renovierungsarbeiten in der Wohnung des früheren Hauptmieters dulden (räumlich getrennt) obwohl er noch in der Wohnung lebt?
Ich würde den Kauf der Wohnung, von der Chance auf Eigennutzung abhängig machen.

Einsatz editiert am 09.03.2014 18:29:25

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Wie sind die rechtlichen Chancen die Mieter zeitnah und "ohne Krieg los zu werden" ?

Sie können den Mietvertrag gegenüber dem Hauptmieter wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 1 Nr. 2 BGB kündigen. Sie müssen hierbei allerdings die Kündigungsfrist nach § 573c BGB beachten. Das Untermietverhältnis wird zwar durch die Beendigung des Hauptmietverhältnisses zunächst nicht betroffen. Verlangt der Vermieter infolge der Kündigung des Hauptverhältnisses wegen seines Eigenbedarfs die Herausgabe der Mieträume, muss der Untermieter die Wohnung dennoch räumen (OLG Hamm, Urteil v. 4.11.1980, 4 U 136/80). In diesem Falle kann sich der Hauptmieter gegenüber dem Untermieter schadensersatzpflichtig machen, da dieser dann nicht mehr in der Lage ist, die untervermieteten Räumlichkeiten weiter zu überlassen und damit das Untermietverhältnis zu erfüllen. Aus diesem Grund sollten Sie den Hauptmieter darauf aufmerksam machen, dass er den Untermieter ebenfalls umgehend kündigt. Da der Hauptmieter nur einen Teil seiner Räumlichkeiten untervermietet hat, richtet sich die Kündigung nach den Grundsätzen der Kündigung einer Einliegerwohnung. Der Hauptmieter kann daher nach § 573a BGB ohne ein berechtigtes Interesse erleichtert kündigen.

Sofern der Hauptmieter auszieht - welche Bedeutung hätte dies für den Vertrag und der Miethöhe mit dem verbleibenden Untermieter? Gilt dessen (Unter)-Mietvertrag weiter?

Zwischen Ihnen als Vermieter und dem Untermieter besteht kein Vertragsverhältnis, s.o.. Wenn das Hauptmietverhältnis wirksam beendet wurde, ist auch der Untermieter zur Räumung verpflichtet. Sofern der Hauptmieter den Untermietvertrag nicht ebenfalls durch Kündigung beendet, bleibt dieser zwar bestehen. Der Hauptmieter kann jeoch seine Pflicht zur Gebrauchsüberlassung gegenüber dem Untermieter nicht erfüllen und macht sich schadensersatzpflichtig. Häufig ist allerdings der Bestand des Untermietvertrags an den Bestand des Hauptmietvertrags durch vertragliche Vereinbarung im Untermietvertrag gebunden.

Die Gesamtmiete liegt im Moment unter dem ortsüblichen Mietzins. Könnte dieser dann sofort angepasst werden?

Da Sie nur einen Mietvertrag mit dem Hauptmieter haben, können Sie auch nur diesem gegenüber die Miete anpassen. Dies richtet sich nach § 558 BGB. Voraussetzung ist, dass die Miete in den letzten drei Jahren nicht angepasst wurde. Sie müssen allerdings ein formgerechtes Mieterhöhungsverlangen an den Mieter richten, § 558a BGB. Sofern er der Mieterhöhung nicht zustimmt, müssten Sie auf Zustimmung klagen.

Wenn sich der Untermieter "quer" stellt und auf Zeit spielt, der Hauptmieter aber schon ausgezogen ist,müsste der Untermieter Renovierungsarbeiten in der Wohnung des früheren Hauptmieters dulden (räumlich getrennt) obwohl er noch in der Wohnung lebt?

Die Frage wird sich, wie ich denke, erübrigt haben, da Sie den Untermieter ebenfalls auf Räumung in Anspruch nehmen können, sofern das Hauptmietverhältnis wirksam beendet wurde. Falls sich der Untermieter quer stellen sollte, empfehle ich für die gerichtliche Durchsetzung jedoch die Inanspruchnahme einer anwaltlichen Vertretung, da auch in formeller Hinsicht einiges zu beachten ist.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 24.03.2014 | 06:35

Würde es einen rechtlichen Unterschied machen, wenn es anstatt Haupt-und Untermieter zwei Mieter mit jeweils eigenem Vertrag gäbe und ich schon jetzt auch im selben Wohnkomplex in Miete wohnen würde? (Unabhängig davon, dass ich dann natürlich zwei Parteien getrennt kündigen müsste)

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.03.2014 | 08:54

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage!

Wie Sie schon richtig feststellen, müssten Sie das Mietverhältnis gegenüber beiden Mietern getrennt voneinander kündigen, da beide Mieter Ihre Vertragspartner sind. Im Übrigen würde sich jedoch nichts ändern. Sie könnten gegenüber beiden die Räumung der jeweils angemieteten Wohnflächen durchsetzen. Auch der Eigenbedarf entfällt nicht, da Sie in der anderen Wohnung lediglich zur Miete wohnen.

Mit freundlichen Grüßen

Gunnar Wessel
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 11.03.2014 | 07:25

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