Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Wie sind die rechtlichen Chancen die Mieter zeitnah und "ohne Krieg los zu werden" ?
Sie können den Mietvertrag gegenüber dem Hauptmieter wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 1 Nr. 2 BGB kündigen. Sie müssen hierbei allerdings die Kündigungsfrist nach § 573c BGB beachten. Das Untermietverhältnis wird zwar durch die Beendigung des Hauptmietverhältnisses zunächst nicht betroffen. Verlangt der Vermieter infolge der Kündigung des Hauptverhältnisses wegen seines Eigenbedarfs die Herausgabe der Mieträume, muss der Untermieter die Wohnung dennoch räumen (OLG Hamm, Urteil v. 4.11.1980, 4 U 136/80). In diesem Falle kann sich der Hauptmieter gegenüber dem Untermieter schadensersatzpflichtig machen, da dieser dann nicht mehr in der Lage ist, die untervermieteten Räumlichkeiten weiter zu überlassen und damit das Untermietverhältnis zu erfüllen. Aus diesem Grund sollten Sie den Hauptmieter darauf aufmerksam machen, dass er den Untermieter ebenfalls umgehend kündigt. Da der Hauptmieter nur einen Teil seiner Räumlichkeiten untervermietet hat, richtet sich die Kündigung nach den Grundsätzen der Kündigung einer Einliegerwohnung. Der Hauptmieter kann daher nach § 573a BGB ohne ein berechtigtes Interesse erleichtert kündigen.
Sofern der Hauptmieter auszieht - welche Bedeutung hätte dies für den Vertrag und der Miethöhe mit dem verbleibenden Untermieter? Gilt dessen (Unter)-Mietvertrag weiter?
Zwischen Ihnen als Vermieter und dem Untermieter besteht kein Vertragsverhältnis, s.o.. Wenn das Hauptmietverhältnis wirksam beendet wurde, ist auch der Untermieter zur Räumung verpflichtet. Sofern der Hauptmieter den Untermietvertrag nicht ebenfalls durch Kündigung beendet, bleibt dieser zwar bestehen. Der Hauptmieter kann jeoch seine Pflicht zur Gebrauchsüberlassung gegenüber dem Untermieter nicht erfüllen und macht sich schadensersatzpflichtig. Häufig ist allerdings der Bestand des Untermietvertrags an den Bestand des Hauptmietvertrags durch vertragliche Vereinbarung im Untermietvertrag gebunden.
Die Gesamtmiete liegt im Moment unter dem ortsüblichen Mietzins. Könnte dieser dann sofort angepasst werden?
Da Sie nur einen Mietvertrag mit dem Hauptmieter haben, können Sie auch nur diesem gegenüber die Miete anpassen. Dies richtet sich nach § 558 BGB. Voraussetzung ist, dass die Miete in den letzten drei Jahren nicht angepasst wurde. Sie müssen allerdings ein formgerechtes Mieterhöhungsverlangen an den Mieter richten, § 558a BGB. Sofern er der Mieterhöhung nicht zustimmt, müssten Sie auf Zustimmung klagen.
Wenn sich der Untermieter "quer" stellt und auf Zeit spielt, der Hauptmieter aber schon ausgezogen ist,müsste der Untermieter Renovierungsarbeiten in der Wohnung des früheren Hauptmieters dulden (räumlich getrennt) obwohl er noch in der Wohnung lebt?
Die Frage wird sich, wie ich denke, erübrigt haben, da Sie den Untermieter ebenfalls auf Räumung in Anspruch nehmen können, sofern das Hauptmietverhältnis wirksam beendet wurde. Falls sich der Untermieter quer stellen sollte, empfehle ich für die gerichtliche Durchsetzung jedoch die Inanspruchnahme einer anwaltlichen Vertretung, da auch in formeller Hinsicht einiges zu beachten ist.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
