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Wohnungskündigung; Schönheitsreparaturen erforderlich


14.08.2006 21:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Wir haben unsere 1992 bezogene Wohnung im August gekündigt. Von Interesse ist für uns ob wir Schönheitsreparaturen durchführen müssen. Erhalt und Rückgabe der Mietsache sind in den „Allgemeinen Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag(AVB)“, Fassung 1990 geregelt.
Unsere Fragen:
1. In 5.2 werden starre Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen vorgegeben. Diese werden in 5.4 relativiert. Ist diese Relativierung ausreichend damit die Fristen nach 5.2 doch bindend sind oder müßte diese Relativierung nicht direkt in 5.2 stehen.

2. Sollte der §5 Erhalt der Mietsache unwirksam sein, gehe ich davon aus, dass auch bei Rückgabe der Mietsache keine Schönheitsreparaturen erforderlich sind. Welchen Einfluß hat jedoch die Bemerkung in 13.4, dass die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei der Berechnung der Miete berücksichtigt worden ist.

3. Sollte der §5 Erhalt der Mietsache unwirksam sein, ist es dann überhaupt von Bedeutung ob überhaupt oder wenn ja, wann Schönheitsreparaturen durchgeführt wurden.

4. Sollte keine eindeutige Auslegung möglich sein, ist es dann überhaupt sinnvoll sich mit dem Vermieter auseinanderzusetzen?


Auszug aus den AVB`s


5. Erhalt der Mietsache

5.2 Die vom Mieter gem.§2.7a des Mietvertrages übernommenen Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit ohne besondere Aufforderung fachgerecht auszuführen Die Schönheitsreparaturen umfassen
- das Streichen oder Tapezieren der Wände und Decken, den Innenanstrich der Fensterrahmen, das Streichen der Türblätter und Türstöcke, der Heizkörper und der Innenseite der Außentüren

Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:

a) in Küchen, Bade- und Duschräumen alle drei Jahre
b) in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre
c) in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre

5.3. Der Mieter ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abzugehen. Für Decken, Heizkörper und Heizungsrohre ist die Farbe weiß verbindlich festgelegt . Das gilt auch für Fensterrahmen sowie Türblätter und Türstöcke, soweit diese nicht in Naturholz ausgeführt sind. Kunststofffenster und Kunststoffbalkontüren dürfen nicht gestrichen werden. Der Mieter ist für den Umfang und den Zeitpunkt der im Laufe der Zeit durchzuführenden Schönheitsreparaturen beweispflichtig.

5.4. Läßt in besonderen Ausnahmefällen während der Mietzeit der Zustand einzelner Räume der Wohnung eine Verlängerung der nach § 5.2 der vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist der Vermieter auf Antrag der Mieter verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt , nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen entsprechend anzupassen.

13. Rückgabe der Mietsache

13.1. Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind die überlassenen Räume vollständig geräumt und in ordnungsgemäßem Zustand zu übergeben.

13.3. Die gemäß 5.2 bis 5.5 fälligen Schönheitsreparaturen sind rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht oder nicht vollständig nach, so hat er dem Vermieter die Kosten für die nachträgliche Ausführung der Schönheitsreparaturen zu erstatten. Er haftet darüber hinaus für den gesamten Schaden, der durch die nachträgliche Ausführung der Schönheitsreparaturen entsteht; insbesondere auch für Mietausfall infolge verspäteter Weitervermietung.

13.4. Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen im Sinne von 5.2 der AVB noch nicht fällig, so hat der Mieter an den Vermieter einen Kostenanteil zu zahlen, da die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei der Berechnung der Miete berücksichtigt worden ist.
Zur Berechnung des Kostenanteils werden die Kosten einer umfassenden und fachgerechten Schönheitsreparatur zum Zeitpunkt der der Beendigung des Mietverhältnisses ermittelt.
Der Kostenanteil entspricht dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen laut Fristenplan Nr. 5.2 der AVB und den seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen abgelaufenen Zeiträumen.



Sehr geehrter Ratsuchender,


vielen Dank für Ihre Anfrage.

Die von Ihnen zitierte Schönheitsreparaturklausel ist wirksam. Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 16.02.2005 (VIII ZR 48/04, NZM 2005, 299) entschieden, daß ein formularmäßiger Schönheitsreparatur-Fristenplan, der Arbeiten „spätestens“ nach Ablauf bestimmter Zeiträume auszuführen anordnet, durch die zusätzliche Klausel


„Lässt in besonderen Ausnahmefällen während der Mietzeit der Zustand einzelner Räume der Wohnung eine Verlängerung der vereinbarten Fristen zu oder erfordert er eine Verkürzung, so kann der Vermieter nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen verlängern oder verkürzen.“


zu einem „weichen“ Fristenplan wird. Die von Ihnen zitierte Klausel Ziffer 5.4 des Mietvertrages ist praktisch inhaltsgleich mit der vorgenannten (dort in Ziffer 5 II des Genossenschaftsvertrages vereinbarten) Klausel und daher ebenfalls im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH als wirksam zu erachten.

Der BGH hat dazu in der vorstehenden Entscheidung ausgeführt:


Aus der Regelung der Nr. 5 II AVB folgt, dass der Vermieter zur Fristverlängerung verpflichtet ist, soweit die vermieteten Räume nicht renovierungsbedürftig sind. Die Entscheidung über die Fristverlängerung ist nicht in das Belieben des Vermieters gestellt. Seine Bestimmung ist für den Mieter nur verbindlich, wenn sie der Billigkeit entspricht (§ 315 III 1 BGB). Der Vermieter muss daher auf die Interessen des Mieters in angemessener Weise Rücksicht nehmen. Verlangt er nach Ablauf der in Nr. 5 II AVB enthaltenen Fristen vom Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen, ohne dass tatsächlich ein Renovierungsbedarf besteht, entspricht dies nicht billigem Ermessen.


Ausgehend von der zitierten Entscheidung des BGH werden Sie daher nicht umhinkommen, Schönheitsreparaturen durchzuführen, sofern die genannten Fristen abgelaufen bzw. Renovierungsbedarf besteht.

Verhandeln können Sie natürlich mit dem Vermieter - ist ihm die Entscheidung des BGH jedoch bekannt, wird er keinen Grund haben, auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen zu verzichten.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen und die weitere Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




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Rechtsanwalt A. Schwartmann
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