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Wohnungskündigung: Abweisung der Klage beantragen?

| 25.09.2010 16:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Reinhard Otto


Eine Bekannte von mir kam unverschuldet in finanzielle Schwierigkeiten. Sie musste Anfang Juni ALG II beantragen. Zu diesem Zeitpunkt hatte sie bereits eine Miete nicht bezahlen können, im Juni stand dann die zweite Miete offen. Die Bearbeitung ihres Antrags dauerte drei Monate. Sobald sie das ALG II erhielt, zahlte sie die mittlerweile vier rückständigen Mieten und auch die aktuell anstehende. Die weiteren Mieten sind gesichert.

Am 2.6., also am zweiten Werktag des Junis beauftragte ihr Vermieter (der Verwalter des Hauses) einen Rechtsanwalt damit, die Kündigung zu schreiben. Diese wurde am 4. Juni per Boten überbracht (Kostennote des Anwalts ca. 700 €). Dies war der dritte Werktag, da der 3. Juni ein Feiertag war.

Meine Bekannte ging nicht davon aus, dass sie gegen die Kündigung etwas unternehmen könnte, da die Mieten ja nun einmal offen waren. Und so unternahm sie auch zunächst nichts, als in recht schneller Folge Räumungsklage und Versäumnisurteil bei ihr eintrafen (ebenfalls verbunden mit Rechtsanwaltskosten).

Dann sagte ihr jemand, dass die Kündigung hinfällig wird, wenn sie zwei Monate nach Eingang der Klage alle offenen Mieten bezahlen kann, und dass sie, um diese zwei Monate Zeit zu haben, gegen das Versäumnisurteil Widerspruch einlegen muss, was sie tat.

Anschließend traf das Geld ein, sie bezahlte und erhielt nun ein Schreiben des Gerichts mit der Information, dass die gegnerische Seite den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Obendrein wird sie um Stellungnahme gebeten, ob sie den Rechtsstreit ebenfalls in der Hauptsache für erledigt erklären will.

Jetzt hat ihr jemand folgende Informationen aus dem Internet herausgesucht:

1) Urteil 113 C 92/08 des Amtsgerichts Berlin Mitte: „Der Vermieter kann die Kosten eines Anwalts für die Fertigung einer fristlosen Kündigung nicht verlangen, wenn zum Zeitpunkt der Beauftragung die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung noch nicht vorgelegen haben. Hierbei kommt es nicht darauf an, ob die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung zum Zeitpunkt der Zustellung vorliegen."
Quelle: http://www.bmgev.de/mietrecht/urteile/kuendigung/2008-anwaltskosten-113c92-08-331.html

2) „Wenn der Vermieter bereits vor Ablauf der Schonfrist von 2 Monaten bei Gericht eine Räumungsklage eingereicht hat, so kann dennoch bezahlt werden. Auch dann entfällt die Kündigung aufgrund der vollständigen Zahlung des Rückstandes. Die Klage wird in solchen Fällen, sofern Sie der Vermieter nicht zurücknimmt, abgewiesen. Im Allgemeinen trägt der Vermieter das gesamte Prozessrisiko, d.h. er hat in einem solchen Fall die Prozesskosten alleine zu tragen. Die vom Gericht im Prozess dem Mieter gesetzten Fristen (oder auch erste Verhandlungstermine) sind in der Regel so bemessen, dass sie erst nach Ablauf der Schonfrist ablaufen. Dadurch ist im Zeitpunkt der Verhandlung oder Entscheidung des Gerichtes dann bereits die Möglichkeit des Wegfalles des Kündigungsgrundes durch Zahlung der Rückstände ausgeschlossen. Dennoch kann das Gericht, auch wenn Verhandlungstermine innerhalb der Schonfrist angesetzt sind, oder Fristen für ein schriftliches Vorverfahren ablaufen, den Mieter durch Versäumnisurteil zur Räumung verurteilen. Zahlt der Mieter dann innerhalb der (-noch laufenden -) Schonfirst, so muss er gegen das Versäumnisurteil Einspruch einlegen, oder Vollstreckungsabwehrklage erheben. (LG Stuttgart Beschluß vom 18. Oktober 2002, Az: 5 T 26/02 )"

Nun die Frage: Sollte die Bekannte stattdessen die Abweisung der Klage beantragen und, damit verbunden, dass die Anwaltsgebühren für Kündigung und Klageverfahren nicht als Schadensersatz an den Vermieter geleistet werden müssen?


Guten Tag,

ich möchte Ihre Anfrage auf der Grundlage der dazu mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten:

Es ist davon auszugehen, dass die Beauftragung des Rechtsanwaltes vor Eintritt der Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges erfolgt ist. Am 02.06.2010 lagen die Voraussetzungen (Rückstand mit zwei Monatsmieten) noch nicht vor, da gemäß § 556 b Abs. 1 BGB die Fälligkeit erst am 3. Werktag eintritt.

Der ursprünglich begründete Räumungsanspruch ist durch Zahlung der Rückstände innerhalb der Schonfrist entfallen.

Gegen die Mieterin ist vor Ablauf der Schonfrist ein Versäumnisurteil ergangen, was zulässig war, vgl. LG Berlin, Beschluss vom 18.09.2008 – 67 T 125/08.

Sofern die Mieterin der Erledigungserklärung nicht zustimmt, muss das Gericht entscheiden, sofern der Kläger die Klage nicht zurücknimmt.

In dieser Entscheidung wird hinsichtlich des Räumungsanspruches Abweisung erfolgen, weil kein Anspruch mehr besteht; im Hinblick auf die vorgerichtlichen Anwaltskosten wird das Gericht die Klage abweisen, weil insoweit ein Anspruch nie bestanden hat.

Allerdings ist damit zu rechnen, dass der Gegner die Klage zumindest hinsichtlich des Räumungsanspruches zurücknimmt, wenn die Mieterin der Erledigung nicht zustimmt. Das Risiko eines vollständigen Verlustes wird er nicht eingehen.

Im Falle der Klagerücknahme entfällt auch insoweit das noch nicht rechtskräftige Versäumnisurteil, vgl. § 269 Abs. 3 ZPO.

Allerdings ist möglich, dass das Gericht die Kosten des Verfahrens ganz oder teilweise der Beklagten auferlegt, zumindest, was den Räumungsanspruch und das erlassene Versäumnisurteil angeht.

§ 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO sagt:

"Der Kläger ist verpflichtet, die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, soweit nicht bereits rechtskräftig über sie erkannt ist oder sie dem Beklagten aus einem anderen Grund aufzuerlegen sind."

Ein vergleichbares Ergebnis käme auch heraus, wenn übereinstimmend für erledigt erklärt wird, vgl. § 91 a ZPO:

"Haben die Parteien ... den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt, so entscheidet das Gericht über die Kosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen durch Beschluss."

Hinsichtlich der im Versäumnisurteil titulierten vorgerichtlichen Anwaltskosten sollte auf keinen Fall eine Erledigungserklärung, sondern weiterhin Klageabweisung beantragt werden.

Da also eh eine abschliessende Entscheidung wegen der vorgerichtlichen Kosten des Anwaltes ergehen muss, erscheint es nicht zweckmäßig, den Rechtsstreit teilweise für erledigt zu erklären.


Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 26.09.2010 | 16:12

Zunächst einmal vielen Dank für Ihre sehr schnelle Antwort.

Eine Nachfrage habe ich noch zum letzten Absatz, Zitat: > Da also eh eine abschliessende Entscheidung wegen der vorgerichtlichen Kosten des Anwaltes ergehen muss, erscheint es nicht zweckmäßig, den Rechtsstreit teilweise für erledigt zu erklären. <

Entstehen, wenn der Rechtsstreit an dieser Stelle von meiner Bekannten nicht in der Hauptsache für erledigt erklärt wird, höhere Gerichtskosten, für die sie aufkommen muss?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.09.2010 | 18:13

Es entstehen höhere Gerichtskosten.

Ob Ihre Bekannte dafür aufkommen muss, hängt von der Kostenentscheidung des Gerichts ab.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 27.09.2010 | 13:08

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