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Wohnungskauf vom Bauträger: Fälligkeit der letzten Rate

18.08.2013 16:23 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Zusammenfassung: Wegen bei der Abnahme vorbehaltener Mängel kann der Besteller das Doppelte des für die Mängelbeseitigung erforderlichen Betrages von der Vergütung einbehalten; bei erst nach der Abnahme aufgetretenen Mängeln muss er die Nichterkennbarkeit bei der Abnahme beweisen.

Ich habe eine Eigentumswohnung vom Bauträger gekauft. Diese ist fertig gestellt, übergeben und bezogen (Januar 2013).

Im Abnahmeprotokoll wurde eine ausreichende Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt. Das Protokoll enthält den Satz "Bei fruchtlosem Fristablauf wird Mängelbeseitigung abgelehnt". Der Generalunternehmer des Bauträgers hat viele Mängel vor und auch nach Fristablauf behoben. Für alle weiteren verwies er auf den Bauträger, da er dafür keinen Auftrag habe bzw. seine Ausführungspläne von den Plänen aus dem Kaufvertrag abweichen. Der Bauträger meldete sich diesbezüglich nicht.

Das Gemeinschaftseigentum wurde abgenommen (mit Ausnahme einzelner Käufer, die der Verwaltung keine Vollmacht erteilt haben). Protokollmängel sind noch nicht alle beseitigt, die dem Bauträger gesetzte Frist endet in zwei Wochen.

Bezahlt sind alle Raten bis auf die letzte (3,5% "nach vollständiger Fertigstellung") sowie 5% des Kaufpreises als Einbehalt der ersten Rate (§ 632a Abs.3 BGB).

Der Bauträger behauptet nun, dass sämtliche Protokollmängel des Sondereigentums beseitigt wurden bzw. ich die Mängelbeseitigung abgelehnt oder keine Gelegenheit dafür gegeben hätte. Er lehnt "jede weitere Mängelbeseitigung oder Ersatzmaßnahme hinsichtlich der sog. Protokollmängel ab" und fordert die vollständige Kaufpreiszahlung. Auch das Gemeinschaftseigentum sei im Sinne der MaBV fertiggestellt. Restarbeiten würden in Kürze beendet sein.

Für sämtliche offenen Protokollmängel des Sondereigentums werde ich einen Vorschlag zur Kompensation unterbreiten.
Kann ich die Zahlung bis zur vollständigen Behebung (bzw. Kompensation) sämtlicher Protokollmängel (Sonder- und Gemeinschaftseigentum) mit Verweis auf OLG Hamm 21 U 14/07 und OLG Düsseldorf 21 U 16/02 verweigern oder bietet sich ein anderes Vorgehen an?

Zwischenzeitlich sind weitere teils gravierende Mängel aufgefallen, die nicht im Protokoll stehen. Sind diese in jedem Fall unabhängig von der letzten Rate?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Wenn im Protokoll aufgeführte Mängel durch den Bauträger noch nicht abgearbeit (beseitigt) sind, haben Sie das Recht, die Zahlung der letzten Rate in Höhe eines angemessenen Teils zu verweigern; angemessen ist in der Regel das Doppelte der für die Beseitigung der Mängel erforderlichen Kosten (§ 641 Abs. 3 BGB).

Wegen nachträglich aufgetretener Mängel können Sie einen entsprechenden Einbehalt machen, wenn diese bei der Abnahme objektiv nicht erkennbar (oder vorhanden) waren. Anderenfalls gilt der mangelhafte Zustand durch die insoweit vorbehaltlose Abnahme als vertragsgerecht anerkannt, so dass dann wegen der Mängel kein Einbehalt gemacht werden oder Mängeöbeseitigung verlangt werden darf.

Behauptet der Bauträger die Beseitigung der protokollierten Mängel, oder bestreitet er die Nichterkennbarkeit der nachträglich bemerkten Mängel, so steht es ihm frei, eine Zahlungsklage gegen Sie zu erheben. Im Rahmen eines Zahlungsprozesses muss er dann die vollständige Mängelbeseitigung beweisen, während Sie die Nichterkennbarkeit der nachträglich aufgetretenen Mängel bei der Abnahme beweisen müssten.

Daneben gibt es auch die Möglichkeit, dass Sie, um einen Rechtsstreit zu vermeiden, gegen den Bauträger ein selbständiges Beweisverfahren vor Gericht anstrengen, in dem vom Gericht ein Sachverständigengutachten eingeholt wird, um den Zustand einer Sache, die Ursache eines Sachmangels und den Aufwand für die Beseitigung eines Sachmangels festzustellen (§ 485 Abs. 2 ZPO).

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Carsten Neumann, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 19.08.2013 | 19:57

Danke für die schnelle Antwort. Leider erscheint sie mir zu allgemein zu sein, da sie weder auf Folgen des Satzes "Bei fruchtlosem Fristablauf wird Mängelbeseitigung abgelehnt" im Abnahmeprotokoll eingeht noch folgende Frage beantwortet:

Kann ich die Zahlung bis zur vollständigen Behebung (bzw. Kompensation) sämtlicher Protokollmängel (Sonder- und Gemeinschaftseigentum) mit Verweis auf OLG Hamm 21 U 14/07 und OLG Düsseldorf 21 U 16/02 verweigern?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.08.2013 | 21:06

Sehr geehrter Fragesteller,

Sie haben im Zusammengang mit der Formulierung "Bei fruchtlosem Fristablauf wird Mängelbeseitigung abgelehnt." keine Frage gestellt, und deshalb bestand für mich auch kein Anlass darauf einzugehen.

Ob und was Sie im Zusammenhang mit dieser Formulierung nun genau wissen wollen, wird auch auf Grund Ihrer Nachfrage nicht deutlich. Nach fruchtlosem Fristablauf können Sie vom Bauträger keine Mängelbeeitigung mehr verlangen, sondern wahlweise die Vergütung mindern oder Schadenersatz geltend machen (z.B. für die Kosten einer Ersatzvornahme), wobei Sie sich die ersparten Kosten - die zurückbehaltene Vergütung - anrechnen lassen müssen. Nur ist es so, dass der Bautäger behauptet, es seien keine Mängel mehr vorhanden, so dass Sie - sollte die Behauptung zutreffen - zur Zahlung der restlichen Vergüung der Schlussrate verpflichtet wären. Dies ist eine Beweisfrage, die durch Beweisaufnahme entweder im Rahmen einer Zahlungsklage des Bauträgers oder eines selbständigen Beweisverfahrens geklärt werden kann.

Ich habe Ihnen mitgeteilt, dass Sie bis zur vollständigen Beseitigung der protokollierten Mängel die Zahlung in Höhe des doppelten für die Mängelbeseitigung erforderlichen Betrages verweigern dürfen. Das Recht zur Zahlungsverweigerung ergibt sich in diesem Fall aus der gesetzlichen Vorschrift nach § 641 Abs. 3 BGB. Der Bezugnahme auf die von Ihnen zitierten OLG-Entscheidungen bedarf es hierfür nicht. Das OLG Düsseldorf und das OLG Hamm haben in den von Ihnen zitierten Urteilen entschieden, dass "vollständige Fertigstellung" beim Bauträgervertrag gegeben ist, wenn die im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Mängel beseitigt sind, nicht protokollierte Mängel hierfür jedoch unbeachlich sind. Genau dasselbe habe ich Ihnen oben mitgeteilt.

Ich betrachte Ihre Frage als beantwortet.

Mit freundlichen Grüßen,
Neumann
Rechtsanwalt

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