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Wohnungskauf in MFH. Mögl. Konsequenzen bei Umwandlung von Nutzfläche in Wohnfläche


| 30.08.2017 16:29 |
Preis: 50,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Zusammenfassung: WEG Dachbodennutzung


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir (meine Frau und ich) interessieren uns für eine Eigentumswohnung. Aktuell entsteht das Haus als Neubau, mit insgesamt vier Wohnungen, wovon die Wohnung im obersten Stock noch zum Verkauf steht. Fertigstellung und Einzug alle Parteien wird im Frühjahr 2018 sein.
Die Wohnung im obersten Stock ist - wie alle anderen Wohnungen im Haus - über das Treppenhaus zu erreichen. Das besondere an dieser Wohnung ist, dass sie sich über die gesamte Grundfläche des Hauses erstreckt. Es ist also die einzige Wohnung im obersten Stock. Der Spitzboden des Hauses ist ausschließlich über diese Wohnung zu erreichen (über eine Treppe in der Wohnung) und für die anderen Parteien nicht zugänglich und muss daher auch mitgekauft werden. Er umfasst ca. 30 Quadratmeter. Der Bauherr meinte, der Spitzboden wird als Nutzfläche ausgewiesen, dies sei dann für uns günstiger. Er sagte, hier könne man einen Hobbyraum einrichten oder ein Spielzimmer für die Kinder.
Für uns kommt der Kauf dieser Wohnung allerdings nur in Betracht, wenn wir diesen Spitzboden als "richtiges" Zimmer nutzen können. Wir planen ihn als Schlafzimmer zu nutzen (und nicht als Hobbyraum oder Spielzimmer). Wir wollen nicht so viele Quadratmeter "verschenken"...
Unabhängig von der Nutzung wird hier ohnehin eine Fußbodenheizung, Steckdosen, Licht etc. eingebaut. Wir finden dies auch wichtig, sollte der Raum nur als Spielzimmer o. ä. genutzt werden. Und wir wollen nach dem Kauf definitiv keine Umbaumaßnahmen mehr umsetzen müssen.

Nun unsere Frage: Ist diese Fläche nicht eher als Wohnfläche zu sehen, sollten wir den Spitzboden dauerhaft als Zimmer nutzen?

Was für Probleme könnten uns drohen, sollten wir diesen als Nutzfläche ausgewiesenen Raum dauerhaft bewohnen? Könnte es Probleme mit den Miteigentümern geben, sollte dies irgendwann einmal publik werden? Wie sieht es versicherungstechnisch aus? Sehen Sie andere Probleme?

Der Makler und auch der Bauherr sehen dies relativ unproblematisch. Aber wir sind uns da nicht so sicher...

Für eine Antwort bedanken wir uns bereits im Voraus!





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Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Fragen beantworte ich wie folgt.

1.
"Ist diese Fläche nicht eher als Wohnfläche zu sehen, sollten wir den Spitzboden dauerhaft als Zimmer nutzen?"

Zunächst ist zu unterscheiden zwischen Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und Sondernutzungsrecht.

Sehen Sie in die Teilungserklärung.

Ich gehe davon aus, dass Sie Sondereigentümer des Dachbodens werden sollen und dieser als Nutzungfläche auch in der Teilungserklärung vorgesehen ist. Bei Nutzfläche handelt es sich nicht um Wohnraum. Aus Nutzfläche wird nicht durch dauerhafte Nutzung als Zimmer Wohnfläche.

2.
a) "Was für Probleme könnten uns drohen, sollten wir diesen als Nutzfläche ausgewiesenen Raum dauerhaft bewohnen?"

Wenn die Teilungserklärung den Dachboden als Nutzfläche oder als Dachbodenvorsieht, sind Sie wohnungseigentumsrechtlich nicht zu einer Wohnnutzung berechtigt auch wenn kein Umbau mehr vorzunehmen ist (BGH, Urt. v. 16.05.2014 - V ZR 131/13; Jennißen, WEG, § 15, Rdnr. 10 mit weiteren Urteilen). Hier kommt es auf die genaue Regelung an.

b) "Könnte es Probleme mit den Miteigentümern geben, sollte dies irgendwann einmal publik werden?"

Wenn Sie entgegen der Teilungserklärung den Dachboden nutzen, können die Miteigentümer dagegen vorgehen. Diese haben einen Unterlassungsanspruch gegen Sie (BGH s.o.).

Es sollte daher eindeutig geregelt werden, dass Sie den Dachboden auch zu Wohnzwecken nutzen dürfen.

c) "Wie sieht es versicherungstechnisch aus?

Versicherungsrechtliche Probleme sehe ich nicht, wenn Sie die Art der tatsächlichen Nutzung angeben.

d) "Sehen Sie andere Probleme?"

Bei einer Wohnnutzung müssen Sie auch öffentlich-rechtliche Regelungen beachten.
Insbesondere sind Regelungen zur Dämmung, zur Geschosshöhe, Belichtung, Rettungsweg, etc. einzuhalten.

Sie sollten daher die Baurechtmäßigkeit der Dachgeschossnutzung als Wohnraum sicherstellen.

Andernfalls droht eine Nutzungsuntersagung.

>> Lassen Sie in die Teilungserklärung die Wohnnutzung aufnehmen. Klären Sie baurechtliche Fragen.


Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt
Bewertung des Fragestellers 30.08.2017 | 18:38


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