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Wohnungskauf als GbR/ Eigennutzung/ Steuer

| 04.08.2020 17:07 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Guten Tag,

ich habe mit einem Bekannten zusammen eine GbR gegründet und als GbR mit 50/50 Anteil eine Wohnung gekauft. Diese haben wir bereits 3 Jahre fremdvermietet, jetzt ziehe ich selbst in die Wohnung ein und werde der GbR eine ortsübliche Miete zahlen.
Wird diese Vermietung steuerlich genauso behandelt wie die vorherige Vermietung (steuerlicher Abzug der Kosten, Versteuerung meiner eigenen gezahlten Miete als Einnahme)?
Wie sähe die steuerlich optimierte Variante dieses Konstruktes aus? Wie niedrig dürfte die Miete sein? Könnten trotz 50/50 Anteile der Gesellschafter an der GbR die Entnahmen der Gesellschafter in unterschiedlicher Höhe ausfallen? Mit welcher Begründung?
Ich freue mich auf Ihre Antwort, vielen Dank im Voraus!

04.08.2020 | 18:46

Antwort

von


(43)
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30161 Hannover
Tel: 051147374838
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Sehr geehrter Fragesteller,

nein, es bleibt nicht alles beim Alten.

Wenn Sie die Wohnung selber nutzen, dann können Sie keine steuerlichen Abzüge etc. mehr für sich selbst erzielen, haben aber auch keine Einnahmen.

Die GbR ermittelt weiterhin ihren Gewinn nach Einnahme-Überschuss-Rechnung. Für Ihren Mitgesellschafter ändert sich auch nichts. Ihm werden 50 % der GbR-Werte zugerechnet.

Die Höhe der Miete müssen Sie nach den örtlichen Gegebenheiten bestimmen. Die Miete muss dabei mindestens "66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete" betragen (vgl. § 21 Abs. 2 EStG ).


Wenn Sie noch Fragen haben, nutzen Sie bitte die Rückfragefunktion.


Viele Grüße

Hauke Hagena
Rechtsanwalt / Steuerberater


Rückfrage vom Fragesteller 08.08.2020 | 14:51

Sehr geehrter Herr Hagena,

vielen Dank für Ihre klare Antwort. Auch wenn ich gern anderes gehört hätte. Daraus ergeben sich dann doch zwei Anschlussfragen:

Die Wohnung haben wir vor 3,5 Jahren vermietet gekauft. Der Mieter ist zwischenzeitlich ausgezogen und wir sanieren gerade die Wohnung. Ursprünglich war von uns weiterhin eine Fremdvermietung geplant, die Idee der Eigennutzung kam jetzt spontan aufgrund der Trennung von meinem Mann. Wir sind noch verheiratet, wohnen jedoch in getrennten Wohnungen. Mein Mann ist weder Gesellschafter noch steht er im Grundbuch. Wenn er die Wohnung mietet, würde er steuerlich als Mieter der GbR gelten, so dass ich die Kosten (insbesondere die Sanierungskosten) und Einnahmen steuerlich geltend machen könnte wie bisher?

Wie lange muss ein Fremdmieter in der Wohnung wohnen bis zum eigenen Einzug, damit die Absicht der Nutzung des Wohnraums zur Erwirtschaftung von Einnahmen steuerlich unterstellt wird?

Vielen Dank im Voraus und beste Grüße aus Berlin!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 08.08.2020 | 15:00


Wenn Ihr Ehemann die Wohnung mietet und bewohnt, gilt er wie ein Fremdmieter. Allerdings müssen der Mietvertrag und dessen Durchführung den Maßstäben des Fremdvergleichs standhalten. Sie müssen also alles so handhaben, wie sie es bei einem fremden Mieter auch praktizieren würden.

Einen exakten Zeitraum gibt es nicht. Letztlich wird über die eher äußeren Ereignisse auch nur auf die innere Tatsache der Einkünfteerzielungsabsicht rückgeschlossen. Voraussetzung sollte sein, dass Sie unbefristet vermieten wollen. Deswegen sollten Sie keine zeitlich befristeten Mietverträge abschließen. Nach Ablauf von 3 Jahren können Sie dann steuerlich relativ unbesorgt Maßnahmen in die Wege leiten, um die Wohnung selbst zu nutzen.

Bewertung des Fragestellers 08.08.2020 | 15:03

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 08.08.2020
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