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Wohnungskauf abzügl. lebenslangem Wohnrecht


| 18.12.2012 15:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jana Michel



Guten Tag,

ich stelle die Frage stellvertretend für meine Schwiegermutter.

Sie hat von dem 2008 verstorbenen Wohnungsbesitzer laut notariellem Testament, lebenslanges Wohnrecht eingeräumt bekommen.

Diese Wohnung möchte sie nun kaufen und da der Sohn, dem die Wohnung gehört seine Kosten nicht zahlen kann, hat ein Gericht entschieden, dass sie die Wohnung kaufen kann, auch wenn er dagegen ist.

Er verzichtet auf weitere Prozesse und eine Wohnungsschätzung.

Sie soll nun ein Angebot für die Wohnung unterbreiten wobei das lebenslange Wohnrecht im Kaufpreis natürlich zu beachten ist.

Daten der Wohnung (entsprechend der anderen Wohnungen dort geschätzt):
-72 m²
-Kaltmiete: ca. 475€ (inkl. Parkplatz vor dem Haus)
-Kaufpreis: 100000€
-Lage: 20km entfernt von Stuttgart und Bushaltestelle in unmittelbarer Nähe

Falls relevant, noch Infos zur Wohnung:
Parterre Wohnung und darunter befindet sich der Trockenraum für die Wäsche. Die Außenwände sind nicht isoliert, daher hat die Wohnung sehr hohe Heizungskosten. Es hat am meisten Heiznebenkosten im ganzen Hausblock.

Daten des Wohnrechts:
-unentgeltliches Wohnrecht
-nächstes Jahr zum Zeitpunkt eines Kaufes 64 Jahre alt (jetzt noch 63 Jahre alt)
-Inkrafttreten des Wohnrechts: 2008

Nun zur eigentlichen Frage:
-Wieviel muss sie für die Wohnung zahlen bzw. wieviel soll sie anbieten (verrechnet mit ihrem Wohnrecht)?
(Bitte mit Rechenweg und Datenquellen)
-Kann man die Anwaltskosten mit der Kaufsumme verrechnen?

Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Für die konkrete Berechnung des Wohnrechts und insbesondere die Bestimmung der Immobilienwert, sollten Sie sich an einen Sachverständigen/Gutachter wenden, der den Wert konkret ermittelt. Im Rahmen dieses Forum können Ihnen lediglich rechtliche Hilfen gewährt werden. Die Wertbestimmung von Immobilien und Wohnrechten gehört nicht dazu.

Soweit ich jedoch Ihre Angaben als ausschlaggebend unterstelle, wäre das Wohnrecht wie folgt zu ermitteln:

Über die jährliche Nettokaltmiete errechnen Sie den jährlichen Rohwert des Wohnrechts. Zu diesem kann ein Zu-oder Abschlag vorgenommen werden, je nach Lage beispielsweise 10 % wegen ländlicher Region. Es ist nicht unüblich, einen Zuschlag von 10 % allein für die Unkündbarkeit des Wohnrechts und der damit stabilen "Miete" anzusetzen.

Über die Lebenserwartung des Wohnrechtsberechtigten, welche Sie anhand der Sterbetafel (http://www.statistik.rlp.de/fileadmin/dokumente/berichte/A2033_201100_1j_L.pdf) ermitteln, errechnet sich der Leibrentenbarwertfaktor (https://www.destatis.de/DE/Publikationen/Thematisch/Bevoelkerung/Bevoelkerungsbewegung/VersicherungsbarwerteLeibrenten.html).

Multiplizieren Sie nun den Rohwert mit dem Leibrentenfaktor. Das Ergebnis stellt den Wert des Wohnrecht dar.

Sofern Sie einen Gutachter beauftragen, wird dieser voraussichtlich auch noch einen Kapitalisierungszinsatz (zwischen 3 und 5 %)und einen Dynamikzinssatz einkalkulieren.

Konkret heißt dies mit den vorhandenen Zahlen und ohne Zu- oder Abschläge und Verzinsungen, die Ihnen nur ein Gutachter sachgerecht benennen kann:

5.700 € Jahresnettokaltmietzins
21,26 Jahre Restlebenserwartung
14 Leibrentenfaktor
rund 79.800 €

Das Wohnrecht ist also etwa 80.000 € wert. Eher noch mehr wegen der Verzinsung.

Ob Sie die Anwaltskosten (und auch eventuelle Sachverständigenkosten) im Kaufpreis berücksichtigen können, liegt an Ihrem persönlichen Verhandlungsgeschick. Diesem ist ja auch der Ausgangskaufpreis überlassen.

Ich kann Ihnen nur zur Beauftragung eines Gutachters raten, da dieser das konkrete Objekt mit seinem Zustand, der Lage und den Besonderheiten beurteilen kann. Es gibt auch den jährlich erzielbaren Nettokaltmietzins an, auf welchem die Berechnung ebenfalls beruht und den ich nur aus Ihren Angaben übernehmen konnte.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Jana Michel, Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 18.12.2012 | 19:24

Vielen Dank für die schnelle Antwort.

Das heißt entsprechend der Daten würde der Kaufpreis ca. 20000€ betragen oder wie wird das Wohnrecht mit dem Preis der Wohnung verrechnet?

Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.12.2012 | 10:16

Sehr geehrte Fragestellerin,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Ja. Wenn Sie von einem Kaufpreis von 100.000 € ausgehen, ist das Wohnrecht mit 80.000 € abzuziehen und es verbleibt ein Zahlbetrag von 20.000 €.

Sie müssen im Notarvertrag allerdings ausdrücklich darauf hinweisen, dass der Kaufpreis von insgesamt 100 T€ durch den Barbetrag von 20 T€ und das Wohnrecht von 80 T€ erbracht wird. Hier wird Sie der Notar nochmal beraten.

Da ich die Wohnung, den konkreten Zustand sowie Lage und Umfeld nicht kenne, kann ich nicht beurteilen, ob der angesetzte Kaufpreis tatsächlich dem Wert der Immobilie entspricht. Ich rate Ihnen dringend an, diesen von einem Gutachter bestimmen zu lassen, da sich von dem Wert auch der Wert des Wohnrechts ableitet und damit andere Zahlen herauskommen können.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen helfen und wünsche Ihnen schon mal schöne Feiertage.

Mit freundlichen Grüßen
Jana Michel
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 21.12.2012 | 00:38


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