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Wohnungskauf - Wie sollte hier der Vorbehalt korrekt formuliert werden?


07.06.2007 10:28 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht



Mein Vater hat im Dezember 2005 einen notariellen Kaufvertrag für eine neu zu errichtende Eigentumswohnung unterzeichnet. Zusätzlich zur Baubeschreibung wurde in den Kaufvertrag aufgenommen, dass die Badewanne für einen leichteren Einstieg (mein Vater wird demnächst 80 Jahre) möglichst tief gelegt werden soll, d.h. nach Möglichkeit auf den Rohbetonboden, nicht auf den Estrich.

Im Verlauf der Erstellung der Wohnung wurde der Estrich im Badezimmer komplett gegossen, ohne dass eine Aussparung für die Tieferlegung der Badewanne vorgenommen wurde. Dies wurde mehrmals bei der Bauleitung reklamiert (die Reklamation ließen wir uns auch schriftlich bestätigen). Als Grund hierfür wurde genannt, dass das Setzen der Badewanne auf den Rohbeton aus Lärmschutzgründen nicht möglich sei.

Mein Vater hat nun eine Bestätigung eines Sachverständigen vorgelegt, dass es durchaus möglich ist, eine Badewanne in einem Mehrfamilienhaus auf den Rohbetonboden zu setzen, wenn geeignete Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden. Hierzu gibt es spezielle Wannenträger und Isolierstoffe, mit denen die Lärmschutzwerte (max. 30 dB beim Einlaufen des Wassers) eingehalten werden können. Auch der Wannenhersteller, mit dem der Bauträger zusammenarbeitet, bietet solche speziellen Wannenträger an und hat auf seiner Internetseite sogar einen entsprechenden Prüfbericht des Fraunhoferinstituts für Bauphysik für seinen Wannenträger eingestellt.

Die Wohnung ist nun prinzipiell bezugsfertig, und es steht die Abnahme an. Mein Vater (er möchte bzw. muss bis Ende Juni die Wohnung beziehen) erhält den Schlüssel zur Wohnung nur, wenn er die Bezugsfertigkeit der Wohnung bestätigt und die vorletzte Rate bezahlt. Wir haben allerdings Bedenken, dass er mit der Bestätigung der Bezugsfertigkeit ggf. bestehende Ansprüche auf Nachbesserung oder Kaufpreisminderung verliert, die sich aus der Nichterfüllung des Kaufvertrages hinsichtlich der Tieferlegung der Badewanne ergeben.

Nun noch einmal die konkrete Frage:
Hat mein Vater weiterhin Ansprüche auf Nachbesserung oder Kaufpreisminderung aus einer noch nachzuweisenden Vertragsverletzung bzw. Nichterfüllung eines Teils des Kaufvertrages, wenn er die Bezugsfertigkeit der Wohnung bestätigt und die vorletzte Rate überweist, er sich aber auf dem Abnahmeprotokoll weitere rechtliche Schritte im Bezug auf die o.g. Vertragsverletzung bezüglich der Tieferlegung der Badewanne vorbehält? Wie sollte hier der Vorbehalt korrekt formuliert werden? Oder verzichtet mein Vater durch die Bestätigung der Bezugsfertigkeit auf jedwede künftige Ansprüche?
Eingrenzung vom Fragesteller
07.06.2007 | 10:28

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Sehr geehrte Rechtsratssuchende,
sehr geehrter Rechtsratssuchender,

gerne nehme ich zu den von Ihnen aufgeworfenen Fragen im Zusammenhang mit der mangelhaften bzw. nicht vertragsgemäß erfolgten Erfüllung des Kaufvertrages Stellung und beantworte diese wie folgt:

Dabei möchte ich darauf hinweisen, dass Ansprüche auf Nachbesserung oder Kaufpreisminderung auch im Falle der Bestätigung der Bezugsfertigkeit der Wohnung erhalten bleiben, wenn Sie sich die Geltendmachung von Ansprüchen aus der nicht vertragsgemäß erfolgten Erfüllung des Kaufvertrages in genau diesem Bestätigungsschreiben exakt vorbehalten.

Dabei ist darauf zu achten, dass Sie den geltend zu machenden Mangel möglichst konkret und umfassend bezeichnen, denn die Beweislast bzgl. der vorbehaltenen Rechte auf Nachbesserung oder Minderung würde bei Ihnen liegen.

Es ist daher zum einen wichtig, den Vorbehalt - wie bereits erwähnt - ausdrücklich in dem Dokument der Bestätigung der Bezugsfertigkeit der Wohnung zu erklären, da Sie andernfalls für die zeitliche Reihenfolge der Bestätigung der Bezugsfertigkeit und des evtl. erst später und damit verspätet erklärten Vorbehalts beweispflichtig wären und diesen Beweis kaum führen könnten.

Des weiteren gebietet eine rechtssichere Lösung, dass Sie den Mangel der Kaufsache, für den Sie ebenso wie für die Erklärung des Vorbehalts beweispflichtig sind, möglichst konkret und umfassend bezeichnen, etwa derart: „Wir behalten uns hiermit sämtliche Rechtsansprüche aus dem Umstand vor, dass die Badewanne (konkret zu bezeichnen, Modell o.ä.) nicht wie im notariellen Kaufvertrag vom ...- Urk.-Rolle Nr.... des Notars... vereinbart auf den Rohbetonboden, sondern auf den Estrich gelegt wurde“.

Im Falle einer derartigen Formulierung auf dem Bestätigungsschreiben bzgl. der Bezugsfertigkeit würden Sie sich auch bei dessen Unterzeichnung und Überweisung der geforderten Rate sämtliche Ansprüche offen halten.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Anmerkungen weitergeholfen zu haben, wünsche Ihnen viel Erfolg und stehe Ihnen für etwaige Rückfragen und weitere Auskünfte gerne zur Verfügung.

Für das mir entgegengebrachte Vertrauen darf ich mich bei Ihnen bedanken und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Andrea Fey
Rechtsanwältin und Notarin
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