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Wohnungskauf, Notarrechnung, Schadenersatz


04.07.2007 11:22 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von



Ich habe nach "Beratung" durch eine Immobilienvermittlungsfirma ein Angebot für den Kauf einer Denkmalimmobilie (Eigentumswohnung) abgegeben, d.h. durch einen Notar beurkunden lassen. In den "Beratungsgesprächen" war vorher von "unverbindlicher Reservierung" die Rede, das ganze stellte sich aber als bindendes Kaufangebot heraus. Auch andere Aspekte sind mir durch die Vermittler völlig falsch dargestellt worden, z.B. falsche Renditeberechnung, falsche Aussagen zu steuerlichen Auswirkungen. Der Vertragstext des zu beurkundenden Angebotes war mir eine Stunde vor dem Termin durch die Vermittlungsfirma vorgelegt worden. Der Notar stellte entgegen seiner Verpflichtung nicht sicher, dass mir der Text zwei Wochen vorher vorlag.
Mittlerweile bin ich vom Kaufvertrag zurückgetreten, hatte aber Kosten: Notarrechnung, Anwaltsrechnung.
Fragen:
1. Ist der Notar berechtigt, die fehlerhaft abgelaufene Beurkundung zu berechnen? Er hat immerhin gegen seine Pflichten verstoßen und mir damit Schaden zugefügt.
2. Gegen wen habe ich einen Anspruch auf Schadenersatz und wie ist der zu begründen? Gegen die Vermittler? Gegen den Notar?
3. Soll ich die Notarrechnung überhaupt bezahlen? Oder mit Hinweis auf §17 BeurkG die Zahlung verweigern?
4. Welche strafrechlichen Schritte kann ich bewirken? Anzeige gegen die Vermittler? Gegen den Notar? Welche Straftaten kann man ihnen vorwerfen?
04.07.2007 | 13:17

Antwort

von


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Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
Web: www.rechthilfreich.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworte:

Meine Auskunft kann sich nur auf die Informationen beziehen, die Sie mir mitgeteilt haben. Eine abschließende Beratung für eine verbindliche Einschätzung kann und soll im Rahmen der Onlineberatung nicht erbracht werden, zumal eine solche allenfalls seriös bei Einsicht in die Vertragsunterlagen erbracht werden könnte.

Dies vorausgeschickt antworte ich weiter wie folgt:

1. Sollten Sie gegenüber dem Notar durchsetzbare Gegenforderungen haben - bspw. Schadensersatzansprüche - so könnten Sie mit diesen aufrechnen.

Eine Aufrechnung erfolgt durch ausdrückliche Erklärung.

Solange das Bestehen möglicher Gegenansprüche nicht abschließend geklärt wurde, kommt auch die Möglichkeit in Betracht, die Notarskosten unter VORBEHALT zu bezahlen.

2. Schadensersatzansprüche kommen sowohl gegenüber dem
( a ) Vermittler als auch ( b ) dem Notar in Betracht.

a.) Die Vermittler könnten aus Vertrag auf Schadensersatz
( Rechtsanwaltskoten + Notarskosten ) haften, wenn Sie nämlich vorvertragliche Pflichten Ihnen gegenüber zumindest FAHRLÄSSIG
verletzt haben sollten; §§ 280, 241, 311 BGB.

Daneben kommen deliktische Ansprüche auf Schadensersatz gemäß den §§ 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB in Betracht, wenn nämlich der "Verkauf" als Betrug zu werten ist.

b.) Der Notar haftet nach erster Beurteilung der Sach - und Rechtslage, wenn überhaupt, nur subsidiär.

Dies ist in § 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO so geregelt.

Vorrangig müssten Sie also " Ihre Vertragspartner " in Anspruch nehmen, wenn nämlich der Notar nicht vorsätzlich im Sinne genannter Norm gehandelt hat.

Der Notar könnte Ihnen gegenüber bestehende Sorgfaltspflichten verletzt haben. Dies könnte die subsidiäre Haftung wegen Fahrlässigkeit begründen. Insbesondere der von Ihnen genannte § 17 Abs. 2 a BeurkG wurde nicht beachtet, wenn Sie nämlich das Objekt als Verbraucher erworben haben.

Dem Notar kommt, anders als einem beauftragten Rechtsanwalt eine neutrale unparteiische Rolle zu.

Inhalt und Umfang seiner Amtspflichten richten sich insbesondere nach dem übernommenen Auftrag.

Der Notar sollte jedoch in jedem Fall den Sachverhalt möglichst umfassend aufklären, was nach Ihrer Beschreibung nicht erfolgte.

3. Ob Sie die Rechnung bezahlen, will ich Ihrer Entscheidung überlassen. Wenn Sie nicht bezahlen, so wird der Notar voraussichtlich mindestens Verzugszinsen geltend machen.

Sie sollten den in der Angelegenheit bereits beauftragten Rechtsanwalt diesbezüglich um Rat fragen.

4.Gegen die Vermittler könnten Sie Strafanzeige bzw. Strafantrag wegen Betrug stellen. Fraglich ist, ob sich eine solche Vorgehensweise empfiehlt.

Sie könnten nämlich zunächst auch mit einer Strafanzeige drohen, um Druck zu machen.

In jedem Fall sollte nämlich gegenüber den Vermittlern mit Nachdruck die Wiedergutmachung des Schadens gefordert werden.

Das Verhalten des Notars ist im Übrigen in berufsrechtlicher Hinsicht bedenklich.

Eine verbindliche Empfehlung, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, wäre nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich. Ich hoffe, Ihnen dennoch eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt
-------------------
Austraße 9 ½
89407 Dillingen a.d. Donau
Tel.: 09071-2658
www.anwaltkoherger.de

Anhang

§§ 19 BNotO, 17 BeurkG ( auszugsweise )

§ 19 BNotO

(1) Verletzt der Notar vorsätzlich oder fahrlässig die ihm einem anderen gegenüber obliegende Amtspflicht, so hat er diesem den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen. Fällt dem Notar NUR Fahrlässigkeit zur Last, so kann er nur dann in Anspruch genommen werden, wenn der Verletzte NICHT auf ANDERE WEISE Ersatz zu erlangen vermag; das gilt jedoch nicht bei Amtsgeschäften der in §§ 23, 24 bezeichneten Art im Verhältnis zwischen dem Notar und dem Auftraggeber. Im übrigen sind die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Schadensersatzpflicht im Fall einer von einem Beamten begangenen Amtspflichtverletzung entsprechend anwendbar. Eine Haftung des Staates an Stelle des Notars besteht nicht.
(2) ...
(3) Für Schadensersatzansprüche nach Absatz 1 und 2 sind die Landgerichte ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes ausschließlich zuständig.

§ 17 BeurkG
...
( 2 a ) Der Notar soll das Beurkundungsverfahren so gestalten, daß die Einhaltung der Pflichten nach den Absätzen 1 und 2 gewährleistet ist. Bei Verbraucherverträgen soll der Notar darauf hinwirken, dass die rechtsgeschäftlichen Erklärungen des Verbrauchers von diesem persönlich oder durch eine Vertrauensperson vor dem Notar abgegeben werden und der Verbraucher AUSREICHEND GELEGENHEIT erhält, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinander zu setzen; bei VERBRAUCHERVERTRÄGEN, die der Beurkundungspflicht nach § 311b Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs unterliegen, geschieht dies im REGELFALL dadurch, dass dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts ZWEI WOCHEN vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt wird.

Weitere Amtspflichten des Notars bleiben unberührt.
...


Rechtsanwalt Michael Kohberger

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