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Wohnungskauf, Kredit, veränderliche Eigentumsanteile, Tod

13.01.2021 17:54 |
Preis: 57,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Zusammenfassung: Erwerb von Miteigentumsanteilen bei Ehegatten

Meine Frau beabsichtigt, eine Immobilie (z. B. für 100 T EUR) zu kaufen. Ehe in Gütertrennung.
Sie hat allerdings nicht genügend Bonität (EK aus TZ und STKL 5 ist halt nicht sooo hoch), um auf eigenen Namen eine Finanzierung durch einen Kredit sicherzustellen - ich schon-, d.h. der Kredit müsste auf mich laufen. In dem Zug würde ich natürlich auch mit in das Grundbuch „wollen". Sie würde Eigenkapital in Höhe von z.B. 20 T EUR einbringen, d.h. noch vor der ersten Ratenrückzahlung würden ihr 20%, mir 80% „gehören". Der Grundbucheintrag müsste auf 80:20 lauten.
Meine Frau und ich schließen dann einen „internen" Kreditvertrag zwischen uns, d.h. sie zahlt mir die Raten dann monatlich zurück, die ich an die Bank gezahlt habe.
Mit jeder Rate, die meine Frau im Innenverhältnis an mich, den Kreditnehmer, zahlt, soll sich ihr Eigentumsanteil entsprechend monatlich erhöhen, meiner reduzieren.

Ich denke, dass das grundsätzlich privatrechtlich mit Vertrag unter uns regelbar ist.

Wie lässt sich das aber rechtlich umsetzen, dass ihr im Falle meines Todes (angenommen, sie hat zum Todeszeitpunkt von den 100 T EUR bereits 55 T abbezahlt, dann würden ihr ja 55% gehören) dann entsprechend ihrer bisherigen Tilgungsleistung !! auch die tatsächlich getilgten Eigentumsanteile gehören und 55% nicht in die Erbmasse und auf Dritte gehen?
13.01.2021 | 20:10

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Im Rahmen des Erwerbes von Grundbesitz kann sicherlich eine entsprechende Quotierung bei den Eigentumsverhältnissen erfolgen.

Hinsichtlich einer Darlehensaufnahme bei der Bank empfehle ich, dass Sie und Ihre Frau Kreditnehmer werden. Denn dann haften Sie beide für die Rückzahlung des Darlehensbetrages.
Dies hat den Vorteil, dass Ihre Frau auch dann haftet, wenn Sie die Raten nicht im Innenverhältnis Ihnen gegenüber erstattet. Zudem kann Ihre Frau die Raten dann auch selbst zahlen. Sie benötigen für die Haftungsübernahme oder Freistellung keinen gesonderten privatrechtlichen Vertrag.
Auf die Bonität hat dies keinen Einfluss, da die Bank nach Ihren Angaben ohnehin auf Sie abstellt.
Hinsichtlich der unterschiedlichen Tilgungsleistung wäre in der Tat eine Vereinbarung möglich, wonach Ihre Frau zu bestimmten Terminen ein Anspruch gewährt wird, die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch anzupassen. So könnte beispielsweise vereinbart werden, dass Ihre Frau mit jedem rechnerischen Zuwachs von 10 % an dem Grundbesitz verlangen kann, dass die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch angepasst werden. Sicherlich macht es aus Kostengründen Sinn, dass diese Anpassung nicht zu oft vorgenommen wird, beispielsweise bei 50 % und 80 % zugunsten Ihrer Frau. Bei einer solchen Übertragung fällt keine Grunderwerbsteuer an.

Zu beachten ist allerdings, dass Ihre Frau eine solche Übertragung, die der notariellen Form bedarf nicht durchsetzen kann, wenn dies nur privatschriftlich vereinbart wird. Insoweit wäre hier eine notarielle Regelung erforderlich, wonach Ihre Frau die Übertragung von Miteigentumsanteilen verlangen kann, wenn Sie gewisse Tilgungsleistungen nachweist. Eine solche Vereinbarung hätte im Erbfall Bestand.

Zudem könnte zu Lasten Ihres Miteigentumsanteils eine Auflassungsvormerkung zugunsten Ihrer Frau eingetragen werden, um diese grundbuchrechtlich abzusichern. Diese Auflassungsvormerkung müßte aber im Rang nach einer möglichen Finanzierungsgrundschuld stehen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA

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