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Wohnungsgesellschaft bricht Vorvertrag und verlängert den Mietvertrag mit dem Vormieter


26.11.2005 14:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir sind seit einigen Jahren Mieter einer Wohnungsgesellschaft und waren immer sehr zufrieden.
Nun haben wir aber ein Problem.

Wir haben unsere Wohnung fristgerecht zum 30.11.05 gekündigt, um in die Wohnung nebenan im gleichen Haus, auch die der Wohnungsgesellschaft, zu ziehen.

Wir haben einen Vorvertrag abgeschlossen (dies ist dort so üblich, wird wie ein normaler Mietvertrag behandelt, der Mietvertrag wird allerdings erst bei der Wohnungübergabe unterschrieben), indem uns "die Wohnung zum 01.11.05, spätestens zum 16.11.05 vermietet wird".
Wir hätten dann eine Doppelmiete tragen müssen, wobei die Wohnungsgesellschaft kulanterweise nur eine halbe Doppelmiete berechnen wollte.

Nun ist aber das Problem eingetreten, dass die Vormieter, die zum 31.10.05 gekündigt hatten, sich während des Umzuges getrennt haben, die Frau mit den Kindern eine neue Wohnung bezog und der Mann nicht wusste wohin.
Er ist erst einmal ein paar Tage in der Wohnung geblieben, hat die Wohnungsübergabe nur telefonisch bei der Wohnungsgesellschft abgesagt und sich erst am 09.11.05 bei ihnen persönlich gemeldet, dass er erst zum 01.12.05 eine neue Wohnung beziehen könnte und nicht wüsste wohin in der Zwischenzeit.
Die Wohnungsgesellschaft hat mit ihm einen Verlängerungsvertrag bis zum 30.11.05 geschlossen, ohne uns darüber vorher zu informieren.

Immer wieder waren wir es, die bei der Wohnungsgesellschaft nachgefragt haben, wann wir denn nun endlich die Schlüssel von der neuen Wohnung bekommen würden.
So wie es derzeit aussieht, bekommen wir die Schlüssel erst zum 01.12.05.

Nun meine Fragen:
War es rechtens, dass die Wohnungsgesellschaft einen Verlängerungsvertrag mit dem Vormieter abgeschlossen hat, ohne uns zu fragen, ob es uns recht und möglich ist?
(Wir müssen doch unseren Umzug auch vorbereiten und organisieren)
Sie meinten ja, denn sie müssten den Vormieter erst rausklagen, das würde Zeit in Anspruch nehmen und hohe Kosten verursachen und bei denen sei sowieso nichts zu holen, denn die Vormieter leben von Hartz IV.

Die Wohnung war aber doch bereits an uns spätestens zum 16.11.05 vermietet!
Man teilte uns mit, dass das doch kein Problem für uns sei, denn unsere jetzige Wohnung sei ja auch erst zum 15.12.05 neu vermietet.
Die Wohnungsgesellschaft meinte zudem, dass sich ja alles nur um einen Monat verschieben würde und verlangt dennoch eine halbe Doppelmiete, da wir ja zum 01.12.05 umziehen und unsere Wohnung erst zum 15.12.05 weitervermietet sei.
Zudem zeigte man uns deutlich, dass wir mit unserer ständigen Fragerei nach der Wohnungsübergabe nerven.

Müssen wir uns nach all dem Stress und der nervlichen Belastung wirklich noch darauf einlassen, eine halbe Doppelmiete zu tragen, oder hätten nicht WIR sogar ein Recht darauf, Regressansprüche gegen die Wohnungsgesellschaft geltend zu machen?

Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen, da ich in der nächsten Woche das persönliche Gespräch mit der Wohnungsgesellschaft suchen werde und nicht unvorbereitet dorthin gehen möchte.

Vielen Dank!
Mit freundlichen Grüßen
26.11.2005 | 15:30

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund der mitgeteilten Tatsachen wiefolgt beantworten möchte:

1.Wenn Ihnen die Wohnung jetzt zum 01.12.05 übergeben wird, müssen Sie für die neue Wohnung ab diesem Zeitpunkt Miete zahlen. Für Ihre alte Wohnung müssen Sie bis zum 30.11.05 Miete bezahlen. Danach kann die Wohnungsgesellschaft von Ihnen keine Miete mehr verlangen, auch wenn Ihre alte Wohnung erst zum 15.12.05 neu vermietet ist. Wenn Sie Ihre alte Wohnung wirklich fristgerecht gekündigt haben, endet der Mietvertrag zum 30.11.05. Wird ein Nachmieter erst für einen späteren Zeitpunkt gefunden, so ist das allein das Problem des Vermieters und nicht Ihres.

2.Bezüglich des Vorvertrags und Ihrer Rechte hieraus:

Der Vorvertrag ist insoweit verbindlich, als sich daraus die Pflicht zum Abschluß des Mietvertrags ergibt. Welche Pflichten sich sonst noch ergeben, kann ich ohne Einsicht in den Mietvertrag nicht sagen.

3.Jedenfalls sollte der Hauptvertrag zum 16.11.05 abgeschlossen werden. Das ist nun unmöglich, weil der Vermieter die Wohnung an den Altmieter bis zum 30.11.05 verlängert hat. Somit können Sie die Wohnung nicht beziehen. Für die Unmöglichkeit ist Ihr Vermieter verantwortlich. Somit müssen Sie keine Miete für diese Zeit zahlen, weil Ihnen die Wohnung nicht zur Verfügung gestellt wurde.

4.Wenn Sie Ihren Mietvertrag fristgerecht gekündigt haben, endet dieser am 30.11.2005. Danach kann es Ihnen egal sein, ob die Wohnung erst zum 15.12.05 vermietet ist. Das ist das Problem des Vermieters, Sie müssen nicht noch eine halbe Miete für Ihre alte Wohnung bezahlen. Allerdings: nutzen Sie die Wohnung bis zum 15.12.05 tatsächlich weiter, kann ein Anspruch auf Zahlung der halben Miete entstehen. Diesem Zahlungsanspruch können Sie aber einen Anspruch auf Schadensersatz entgegenhalten. Denn schließlich konnten Sie wegen des Verschuldens des Vermieters Ihre Wohnung nicht zeitgerecht nutzen, weshalb sich der Umzug verzögert, §535, 280 Abs. 1, 3, 283 S.1 BGB

Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem Rechtsproblem weiter geholfen.

Mit freundlichen Grüssen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

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Nachfrage vom Fragesteller 26.11.2005 | 23:29

Sehr geehrte Frau Heussen,

herzlichen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Sie hat mich schon einmal beruhigt.
Ich bin sehr froh, dass die Möglichkeit einer Nachfrage gegeben ist.
Da ich immer gut mit der Wohnungsgesellschaft ausgekommen bin, scheue ich nun natürlich ein wenig mein Recht durchzusetzen, allerdings möchte ich mich auch nicht ausnutzen lassen.

Nun meine Nachfrage:
Da ich ja bei dem regulären Vorvertrag eine Doppelmiete hätte tragen müssen, bin ich nun ein wenig verunsichert.

Da ich die Schlüssel erst zum 01.12.05 ausgehändigt bekomme, benötige ich natürlich einige Tage für den Umzug.
Das heißt, dass ich meine alte Wohnung noch nutzen muss.

So wie Sie geschrieben haben, muss ich dann für diese Zeit neben der Monatsmiete für die neue Wohnung auch noch Miete für die alte Wohnung tragen.
Muss ich dann nur für die tatsächlichen Tage, die ich nutze zahlen, oder aber bis zum 15.12.05?
Bis zum 15.12.05 wäre dies ein Betrag i. H. von 334,50 Euro.
Sie haben geschrieben, dass ich die Möglichkeit der Schadenersatzklage hätte, sollte die Wohnungsgesellschaft auf einer Doppelzahlung bestehen.
In welcher Höhe liegt denn so eine Schadenersatzklage?
Komme ich dabei auf die o. g. 334,50 Euro?

Beim Abschluss des Mietvertrages sollte ich darauf achten, dass das Bezugsdatum nicht mehr der 16.11.05 sondern der 01.12.05 ist?

Würden Sie mir raten, erst einmal in die Wohnung einzuziehen und abzuwarten, ob eine Forderung der Wohngesellschaft eingeht oder soll ich von vornherein mitteilen, dass ich nicht gewillt bin, eine Doppelmiete zu tragen?

Ich wäre Ihnen sehr dankbar, wenn Sie mir nochmals kurz antworten würden!
Vielen Dank für Ihre kompetente und freundliche Hilfe!

Mit freundlichen Grüßen
Daniela Z.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.11.2005 | 09:00

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihr Schadensersatzanspruch umfasst sämtliche Schäden, die Ihnen daraus entstehen, dass Sie auf die Übergabe und damit auf die Nutzung Ihrer neuen Wohnung warten. Sie können dann die Miete für die weitere Nutzung Ihrer alten Wohnung als Schaden in der Höhe ansetzen. Wenn Sie die Wohnung tatsächlich noch 10 Tage nutzen, müssen Sie dafür Miete bezahlen und nicht darüber hinaus. Das gilt aber nur, wenn Sie erklären (bitte schriftlich und mit Einschreiben Rückschein), dass Sie das Mietverhältnis für die alte Wohnung nicht verlängern wollen, sondern die weitere Nutzung auf der Verzögerung der Übergabe der neuen Wohnung beruht. (§ 545 BGB).

Wenn Sie sich auf einen Mietbeginn 16.11. einlassen, müssen Sie auch keine Miete für diesen Zeitraum zahlen, weil Ihnen der Gebrauch nicht gewährt wurde. Besser wäre aber ein Mietbeginn zum 01.12. weil dann für die Zeit davor keine Anspruchsgrundlage für eine Zahlung vorhanden wäre um die man sich eventuell streiten könnte.

Ich würde zunächst abwarten, welche Forderungen tatsächlich gestellt werden. Den HInweis darauf, dass die alte Wohnung nicht weiter gemietet wird, würde ich aber auf jeden Fall geben. Hierfür besteht eine 2wöchige Frist.

Mit freundlichen Grüssen
Nina Heussen
Rechtsanwältin

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