Wohnungseigentum - Nutzung von Gemeinschaftseigentum

Sachverhalt

Zwei Wohnungen im Obergeschoss wurden vor 25 Jahren durch Einziehen einer Wand im Treppenhaus (vielleicht 6-8 Quadratmeter) zu einer Wohnung gemacht.
Es liegt keine schriftliche Vereinbahrung (oder gar Eintrag im Grundbuch) vor.
Damals wurde (einstimmig) beschlossen, dass die Wand gezogen werden und angeblich wurde beschlossen, dass sie dauerhaft bleiben könne. Diese mündliche Vereinbarung kann von einem weiteren Eigentümer bezeugt werden.
Die Wohnungen sollen nun als eine Wohnung verkauft werden, das integrierte Treppenhaus (Gemeinschaftseigentum?!) wird im Grundriss stillschweigend miteinbezogen.
Ein damaliger Miteigentümer erinnert sich, dass trotz Trennwand eine Integration in die Wohnung ausdrücklich ausgeschlossen gewesen sei.
Mein Vorbesitzer will die Wohnung gekauft haben mit der Aussage, dass mit Auszug der Vorbau entfernt werden müsse. Davon bin auch ich ausgegangen, somit habe ich der Nutzung nicht wiedersprochen.
Ein Anwalt beruft sich nun auf die Einstimmigkeit des Beschlusses (damit wäre es eine mündliche Vereinbarung) sowie die Tatsache der Dauer (25 Jahre). Außerdem erschließt sich ihm nicht „woher ich meine Rechte herleiten“ will
m.E. wichtig: in der Teilungserklärung steht, dass „die Benützung des gemeinschaftlichen Eigentums … durch die von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einfacher Stimmenmehrheit zu erlassende Hausordnung geregelt“ wird.
Eine Hausordnung existiert lt. Nachfrage in der Eigentümerversammlung nicht.

Fragen

Frage 1.) handelt es sich um Sondernutzungsrecht?
Frage 2) bedarf eine Hausordnung der Schriftform
Frage 3) kann eine (nicht vorhandene) Regelung durch die Hausordnung durch o.g. Vereinbarung ersetzt werden, obwohl in der Teilungserklärung anderslautend?
Frage 4) könnte wenn nicht 2) und 3) nachträglich die Hausordnung erstellt werden, damit die Nutzung wie beschrieben erlaubt wäre?
Frage 5) bedarf die Übernahme einer solchen exklusiven (da abgetrennten) Nutzung des Teils des Treppenhauses durch einen Käufer nicht grundsätzlich der Eintragung ins Grundbuch bzw. Teilungserklärung?
Frage 6) kann (ohne Grundbucheintrag) – wie der Anwalt schreibt „aus den zwei Wohnungen … eine geschlossene Wohnung gemacht“ werden?