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Wohnungseigentum - Nutzung von Gemeinschaftseigentum


18.03.2005 19:46 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sachverhalt

Zwei Wohnungen im Obergeschoss wurden vor 25 Jahren durch Einziehen einer Wand im Treppenhaus (vielleicht 6-8 Quadratmeter) zu einer Wohnung gemacht.
Es liegt keine schriftliche Vereinbahrung (oder gar Eintrag im Grundbuch) vor.
Damals wurde (einstimmig) beschlossen, dass die Wand gezogen werden und angeblich wurde beschlossen, dass sie dauerhaft bleiben könne. Diese mündliche Vereinbarung kann von einem weiteren Eigentümer bezeugt werden.
Die Wohnungen sollen nun als eine Wohnung verkauft werden, das integrierte Treppenhaus (Gemeinschaftseigentum?!) wird im Grundriss stillschweigend miteinbezogen.
Ein damaliger Miteigentümer erinnert sich, dass trotz Trennwand eine Integration in die Wohnung ausdrücklich ausgeschlossen gewesen sei.
Mein Vorbesitzer will die Wohnung gekauft haben mit der Aussage, dass mit Auszug der Vorbau entfernt werden müsse. Davon bin auch ich ausgegangen, somit habe ich der Nutzung nicht wiedersprochen.
Ein Anwalt beruft sich nun auf die Einstimmigkeit des Beschlusses (damit wäre es eine mündliche Vereinbarung) sowie die Tatsache der Dauer (25 Jahre). Außerdem erschließt sich ihm nicht „woher ich meine Rechte herleiten“ will
m.E. wichtig: in der Teilungserklärung steht, dass „die Benützung des gemeinschaftlichen Eigentums … durch die von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einfacher Stimmenmehrheit zu erlassende Hausordnung geregelt“ wird.
Eine Hausordnung existiert lt. Nachfrage in der Eigentümerversammlung nicht.

Fragen

Frage 1.) handelt es sich um Sondernutzungsrecht?
Frage 2) bedarf eine Hausordnung der Schriftform
Frage 3) kann eine (nicht vorhandene) Regelung durch die Hausordnung durch o.g. Vereinbarung ersetzt werden, obwohl in der Teilungserklärung anderslautend?
Frage 4) könnte wenn nicht 2) und 3) nachträglich die Hausordnung erstellt werden, damit die Nutzung wie beschrieben erlaubt wäre?
Frage 5) bedarf die Übernahme einer solchen exklusiven (da abgetrennten) Nutzung des Teils des Treppenhauses durch einen Käufer nicht grundsätzlich der Eintragung ins Grundbuch bzw. Teilungserklärung?
Frage 6) kann (ohne Grundbucheintrag) – wie der Anwalt schreibt „aus den zwei Wohnungen … eine geschlossene Wohnung gemacht“ werden?
18.03.2005 | 20:44

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

zunächst vielen Dank für Ihre Anfrage.

Von einem Sondernutzungsrecht spricht man, wenn einem Wohnungseigentümer Nutzungsrechte an Teilen des Gemeinschaftseigentums eingeräumt werden. Sondernutzungsrecht berechtigt grundsätzlich nicht zu baulichen Veränderungen.

Allerdings können die Wohnungseigentümer bei Einräumung des Sondernutzungsrechts baulichen Veränderungen schon im voraus zustimmen. ZU den baulichen Veränderungen zählen u.a. der Durchbruch tragender Innenwände oder das Ziehen von Wänden.

Die Zustimmung der Wohnungseigentümer ist formfrei und braucht nicht als Beschluss zu ergehen und bindet den Sonderrechtsnachfolger des Zustimmenden, der nach Veränderungsbeginn eine Wohnung erwarb. Der Sonderrechtsnachfolger kann auch einen vom Rechtsvorgänger verwirkten Anspruch auf Schadensersatz oder Beseitigung nicht mehr geltend machen.

Im Übrigen kann eine Teilungserklärung durch Eigentümerbeschluss ersetzt werden.

Das bedeutet für Sie: Mögliche Ansprüche sind nach 25 Jahren verwirkt, die Sondernutzung müssen die Eingentümer dulden, selbst wenn die Zustimmung der damaligen Eigentümer formwidrig gewesen ist.

Im Übrigen haben sich die Eigentümer in der Teilungserklärung zum Aufstellen einer Hausordnung verpflichtet. Der Inhalt der Hausordnung hat dann der Teilungserklärung zu entsprechen. Wenn man nun davon ausgeht, dass eine Hausordnung tatsächlich niemals aufgestellt worden ist, so haben Sie einen Anspruch gegenüber der Verwaltung zur Aufstellung eines solchen Hausordnung. Dies kann auch gerichtlich durchgesetzt werden.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Marcus Alexander Glatzel

Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Marcus Alexander Glatzel, Dipl.-Jur.

Nachfrage vom Fragesteller 18.03.2005 | 20:58

Vielen dank für Ihre Anwort,
mich irritiert das Fordauern der Nutzung (nicht die bauliche Veränderung an sich); folgendes Zitat bringt mich dazu:
"Sondernutzungsrechte entstehen durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer untereinander. Die Eintragung eines Sondernutzungsrechts in das Grundbuch ist zur Entstehung weder notwendig noch ausreichend. Die Wirkung gegenüber einem Sonderrechtsnachfolger ist allerdings von der Eintragung ins Grundbuch gemäß § 10 Abs. 2 WEG abhängig. Die Eintragung ins Grundbuch bewirkt zusätzlich eine Verdinglichung des Sondernutzungsrechts. Die Verdinglichung führt zu einer wesentlich stärkeren Rechtsposition des Sondernutzungsberechtigten. Dies zeigt sich vor allem bei der Übertragung eines Sondernutzungsrechts und einer evtl. späteren Änderung des Sondernutzungsrecht (vgl. Bärmann/Pick/Merle Wohnungseigentumsgesetz 5. Auflage, § 15 WEG RdNr. 18). "
nach: http://www.dr-weigl.com/abc_weg/sondernutzung.htm

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.03.2005 | 21:29

Sehr geehrter Ratsuchender,

nach Ihren Schilderungen bezieht sich das Sondernutzungsrecht auf eine bauliche Veränderung. In einem solchen Fall wirkt eine eingetreten Verwirkung auch für und gegen den Sondernutzungsrechtsnachfolger. Auf eine Eintragung ins Grundbuch kommt es hier nicht an.

In Ihrem geschilderten Zitat war das Nutzungsrecht nicht an eine bauliche Veränderung gebunden. Insoweit ist die zitierte Auffassung richtig.

Mit freundlichen Grüßen

Marcus Alexander Glatzel
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