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Wohnungseigentum - Hausverwaltung bestimmt Sanierung

10.12.2012 07:28 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Mir gehört einne Eigentumswohnung in einem Haus, in dem es noch ca.20 weitere Eigentumswohnugen gibt, die von Eigentümern selbst oder von Mietern bewohnt werden. Es existiert eine Hausverwaltung angeschlossen an eine Volksbank.
Dieses Jahr wurde nach Eigentümerbeschluss die Hausfassade, Fensterrahmen und Balkongeländer gestrichen.

Meine Frage:

1.) Kann mir die Hausverwaltung (außer Farbe) vorschreiben, welche Farbe von welchem Hersteller verwendet wird oder habe ich hier das letzte Wort, wenn es konkret um die Schutzfarbe außen an den Fensterrahmen geht.. Hintergrund ist, dass ich aus gesundheitlichen Gründen lösungsmittelhaltige Farbe strikt meiden muß, da sie potientiell lebensgefährlich für mein Nervensystem wäre (durch Attest belegt). Es müsste also lösungsmittelfreie Farbe verstrichen werden, den Mehrpreis würde ich zu zahlen.
2.) Muß die Hausverwaltung die von Ihr in Auftrag gegebenen Malerarbeiten am Ende selbstständig und ohne Aufforderung kontrollieren/abnehmen-sie handeln ja im Auftrag der Eigentümergemeinschaft.
3.) Und eine allgemeine Frage zur Hausverwaltung: Bin ich mit der jetzigen Hausverwaltung mein Leben lang bestraft oder gibt es z.B. eine Möglichkeit, diese als ein Eigentümer von 20 weiteren zu wechseln.
MfG

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Nach Ihren Angaben gehe ich davon aus, dass die Eigentümerversammlung jedenfalls einen Mehrheitsbeschluss gefasst hat, dass die Hausfassade, Balkongeländer und Fenster gestrichen werden sollen. Weiter gehe ich davon aus, dass dieser Beschluss der Eigentümerversammlung nicht angefochten wurde.

Dies vorausgeschickt zu Ihren Fragen.

1.
Das Streichen der Fensterrahmen hat die Eigentümerversammlung beschlossen. Die Eigentümerversammlung entscheidet mit Mehrheitsbechluss (§ 25 WEG). Dieser ist wirksam. Die Fenster gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum (BayObLG NJW-RR 1996,140).

Der Verwalter hat (nur) die Beschlüsse der Eigentümerversammlung auszuführen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG).

Sie hätten daher Ihre gesundheitliche Problematik in der Eingentümerversammlung vorbringen müssen.

Sie können nachträglich noch einen Antrag beim Verwalter stellen, dass bei den Fenstern Ihrer Wohnung keine lösungsmittelhaltige Farbe zur Verwendung kommen soll und Sie bereit sind, die entstehenden Mehrkosten zu tragen. Zweckmäßigerweise fügen Sie ein ärztliches Attest bei. Es müsste dann eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden, welche über Ihren Antrag (mit Stimmenmehrheit) entscheiden müßte.

2.
Die Verwaltung muss als Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft die Malerarbeiten kontrollieren und abnehmen.

Der Vertrag über die Ausführung von Malerarbeiten ist ein Werkvertrag bach §§ 631 ff. BGB.

Nach § 640 BGB ist der Besteller (hier die Wohnungseigentümergemeinschaft) verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen. Die Abnahme ist nach § 641 BGB Voraussetzung für die Fälligkeit der Werklohnvergütung.

Etwaige Mängel muss der Verwalter beanstanden.

3.
Nach § 26 WEG beschließen über die Bestellung und Abberufung des Verwalters die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit.

In der Regel wird ein Verwalter auf bestimmte Zeit bestellt, höchstens für 5 Jahre (§ 26 Abs. 1 Satz 2 WEG).

Die Abberufung kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden (§ 26 Abs. 1 Satz 3 WEG). Dies ist in den Verwalterverträgen regelmäßig der Fall.

Sofern kein wichtiger Grund vorliegt kann die Wohnungseigentümergemeinschaft also den Verwalter zum Ablauf der vereinbarten Zeit abberufen und einen neuen Verwalter bestellen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Reinhard Moosmann, Rechtsanwalt

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