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Wohnungseigentümerrecht innerhalb Verwaltung und Eigentümergemeinschaft


25.11.2009 10:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel



Situation: Absender ist Eigner einer Eigentumswohnung in einer
Wohnanlage mit gesamt 5 Wohneinheiten( 3 Vorderhaus-
2 Hinterhaus u.a. hier Absender)
ehemals 5 verschiedene Eigner. Durch Zukauf einer Wohnung im Vorderhaus für die Ehefrau jetzt faktisch nur noch 4 Eigner , rechtl.
weiterhin 5. Ehemals 2 bestimmte Eigentümervertreter, nach Zukauf
jetzt nur noch 1 Obmann. Dieser ist Inhaber seiner und der zugekauften Wohnung( 2.Eigentümervertreter war der ehem. Besitzer
der zugekauften Wohnung) Darüberhinaus ist dieser auch noch "Haus-
meister" , Kassen- und Belegprüfer sowie dessen Frau die "Gärtnerin".
Der Besitzwechsel war bei Erstellung der Teilungserklärung mehr oder
weniger offensichtl. erkennbar- jedoch nicht namentlich tituliert.

Durch die gegenwärtige Konstellation ist das Interesse der übrigen
Eigner, v.a. derer im "Hinterhaus" nicht mehr gewährleistet.
Der Obmann ist in jedem Fall mehrheitsfähig ( Kopfabstimmung-
oder qm-Abstimmung) und kann alle Anträge und Maßnahmen
blockieren und andererseits seine Besoldungen und Anträge
grundsätzlich durchbringen.
Faktisch bedeutet dies eine Interessenenteignung der Hinterhaus-
Wohnungsbesitzer( kleinere Wohneinheiten)
Kann dies im Sinne der rechtlichen Gleichbehandlung sein?
Welche Möglichkeiten gibt es in diesem Fall?
Bei mehr als 10 oder 20 Wohnungseinheiten stellte sich diese
Frage wohl nicht.

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Nach der gesetzlichen Regelung des § 25 Abs. 2 Satz 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) hat jeder Wohnungseigentümer unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils und der Zahl seiner Wohnungseigentümer nur eine Stimme. Also ist nach dieser gesetzlichen Grundregel der Eigentümer mit 2 Wohnungen trotzdem nur einfach stimmberechtigt. Eine Sonderregel ergäbe sich dann, wenn er hinsichtlich des zweiten Wohnungseigentums beispielsweise nur Miteigentümer wäre. Dann hätte er zwei Stimmen.

Ihren Ausführungen ist aber zu entnehmen, dass im vorliegenden Fall das gesetzliche Kopfstimmrecht abbedungen ist und insoweit ein Objektstimmrecht (qm) vereinbart ist. Dies ist rechtlich nur dann wirksam, wenn es nicht für die zwingenden Fälle des Kopfstimmrechtes so vereinbart ist. Zwingend nach Kopfstimme sind die Sachverhalte in §§ 16 Abs. 4, V, 18 Abs. 3, Satz2, 22 Abs. 2 WEG zu entscheiden. Hierbei geht es um Entscheidungen zur Instandhaltung und Instandsetzung, Entziehung des Wohnungseigentums, und Modernisierungsmaßnahmen. Soweit diese Sachverhalte nicht betroffen sind, ist eine Abweichung vom Prinzip der Kopfstimmen möglich.

Sie sollten die genaue Formulierung der Abstimmungsregelungen in der Teilungserklärung dahingehend überprüfen, ob in zulässiger und wirksamer Weise Ausnahmen von der gesetzlichen Regelung des Kopfstimmen-Prinzipes gemacht wurden. Bei Bedarf nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion. Ich stehe Ihnen dann für weitergehende Fragen gerne zur Verfügung.

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