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Wohnungseigentümergemeinschaft will gemeinsam Dachfläche bebauen


| 09.12.2013 18:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Zusammenfassung: Zur Begründung von Sondereigentum an einem Dachausbau eines in Gemeinschaftseigentums stehenden Gebäudes


Guten Tag,

als Eigentümer in einer Wohngemeinschaft von 7 Parteien von einem Mehrfamilienhaus in Berlin mit Notbedachung, bin ich mit der Idee einer gemeinsamen Bebauung der Dachfläche (250m2), also von 2 Wohnungen mit Dach, durch alle 7 Parteien, konfrontiert. Zunächst klang die Idee ganz gut, rechtlich sind da aber wohl einige Hürden zu nehmen, betrachtet man den Fall näher.

Generell: Eine Einstimmigkeit unter uns ist doch dafür nöltig ? und scheint möglich. Eine Partei weiss jetzt schon, dass sie sich an diesem Bau nicht beteiligen will, ihre Stimme aber abgeben (bzw. abkaufen) liesse für 5000.-- Euro. Wir, die 6 anderen Parteien, würden ihr also diese 5000 Euro zahlen bzw. ihren Anteil an der Dachfläche abkaufen? Wer wäre das Kaufsubjekt? Die Baugemeinschaft?, müsste die sich zunächst gründen?

Diese besteht derzeit jedenfalls aus 6 (Käufer- und Bau-)Parteien, die sich mit je 50 000 Euro am Dachum-und aufbau beteiligen würden. (Wenn es teurer wird, würden wir ebenfalls paritätisch drauf legen: auch das müsste "juristisch" abgesichert sein)

Generell lauten unsere Fragen: Was ist genau zu tun? In welchen Abfolgen? wie hoch ist der Aufwand? die Kosten ungefähr? Kann mir ein Anwalt, eine Anwältin den möglichst einfachen schnellen Weg aufzeigen?

Wir vermuten, zuerst ist eine Art Sondereigentum herzustellen? Z.b. in dem wir den Anteil unseres Gemeineigentums "symbolisch" für 7 Euro an die Bauherrengemeinschaft, die wir sind, verkaufen - ist das zulässig? Oder müssen wir an uns selber mit dem Marktpreis operieren (ist vielleicht eine dumme Frage) Wie ist klar zu machen, dass bei diesem Sondereigentum jeder gleich viel besitzt? Wie hat der Eintrag ins Grundbuch zu lauten? wechseln wir vom Gemeineigentum von 7 Eigentümern zum (Sonder-)Eigentum von 6 Käufern?

Was ist, wenn eine der Parteien krank wird bzw. seine Wohnung unterdessen an einen anderen verkauft? Auch davor müsste ja eine Sicherheit bestehen? Ich sehe nur die Möglichkeit, ein Sondereigentum - nur Dachfläche - grundbuchlich zu fixieren und zwar an die genannten 6 neuen Besitzer bzw. Käufer (oder gibt es einen anderen, einfacheren Weg?).

Ich wäre Ihnen sehr dankbar, wenn Sie mir den Fall "aufdröseln" mit den entsprechenden Optionen oder Alternativen (natürlich suchen wir die günstigste und schnellste) - gehen Sie davon aus, dass nicht alle 7 bzw. 6 Parteien den gleichen Anteil an Gemeineigentum bzw. Dachfläche besitzen.

Dass aber a) die Stimme jedes Wohnungseigentümers gleichviel gilt und b) beim Dachbau paritätische Verhältnisse (Investment wie Gewinn) herrschen sollen.

Über einen Bauherrn würden wir verfügen, ebenso besteht schon eine Architekturofferte. Es soll die Möglichkeit bestehen, dass wenn einer aussteigen möchte, er seinen Anteil an einen anderen Eigentümer "verkauft" (bzw. überträgt). Die Hausverwaltung wäre mit von der (helfenden) Partie. Uns ist bewusst, dass unser Projekt neue Einträge in das Grundbuch verlangt.

Vielleicht gibt es ja einen Anwalt, eine Anwältin, die unseren Fall interessant findet, so interessant, dass sie ihn auch für ein nicht so hohes Honorar bearbeitet.

Zur Vorgeschicht: wir hatten mal die Offerte, dass eine Eigentümer-Partei die gesamte Dachfläche - also: diesen Teil unseres Gemeineigentums - uns abkauft und bebaut - jetzt sind es halt 6 Parteien: und was ist dann zu tun, dass es möglichst Rechtsicherheit während des Baus gibt - siehe oben? Was ist Anteil Grundbuch, was Anteil "Baurechtsvertrag"? Wie "sicher" ist der?

Entschuldigen Sie die etwas "assoziative" Art meiner Darlegung des Falls.

Freundliche Grüsse, ein Wohnungseigentümer

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes beantworten möchte. Bitte beachten Sie, dass durch Hinzufügen oder Weglassen von Informationen die rechtliche Bewertung des Sachverhalts anders ausfallen kann.

Das Gebäudedach als solches kann nicht Gegenstand von Sondereigentum sein (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 11.4.2008, I-3 Wx 254/07). Dies folgt aus § 5 Abs. 2 WEG: Danach sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Korrespondierend dazu beschränken § 1 Abs. 2 und 3, § 3 WEG die Begründung von Sonder- und Teileigentum auf Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken dienende Räume.

Dies gilt auch für den Schutz und die Isolierung erforderliche Dachbelag (Dachziegel, Teerpappe); hierbei handelt es sich um zwingendes Gemeinschaftseigentum (BayObLG, Beschluss v. 30.3.2000, 2Z BR 2/00).

Dachfenster sind ebenfalls gemeinschaftliches Eigentum. Eine Aufteilung in Außenseite als Gemeinschaftseigentum und Innenseite als Sondereigentum ist hier unzulässig (AG Münster, Beschluss v. 24.4.1985, 26 II 71/84; OLG Karlsruhe, Beschluss v. 14.1.1985, 11 W 102/84).

Eine Dachterrasse ist Gemeinschaftseigentum, kann aber in der Teilungserklärung grundsätzlich zum Sondereigentum bestimmt werden, selbst wenn sie nicht von allen Seiten umschlossen ist (BGH, Urteil v. 21.2.1985, VII ZR 72/84, NJW 1985, 1551; AG Bad Cannstatt, Beschluss v. 24.1.1991, 5 GR 285/90). Hierbei erstreckt sich das Sondereigentum an der Dachterrasse jedoch auf den Terrassenraum und den begehbaren Bodenbelag, der weder konstruktive noch isolierende Funktion hat und dessen Ausgestaltung allein vom Komfortbedürfnis und Geschmack des jeweiligen Eigentümers abhängig ist (AG Bad Cannstatt, a.a.O.). Die darunterliegenden konstruktiven Bestandteile und Schichten der Abdichtung und Isolierung, also Bodenplatte, Isolierungsschichten (Feuchtigkeit, Wärmedämmung), Brüstung, Gitter etc., sind zwingend Gemeinschaftseigentum (BayObLG, Beschluss v. 17.12.1993, 2Z BR 105/93; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 20.6.1979, 3 W 134/79).

Sie wollen im Grunde gemeinschaftlich bebautes und genutztes Dacheigentum unter Ausschluss eines Sondereigentümers.

M.E. wäre es hier einfacher, wenn der nicht beteiligungswillige Sondereigentümer gegenüber den übrigen Sondereigentümern durch notariellen Vertrag gegen Zahlung einer einmaligen Abfindung von 5.000,- € unwiderruflich und für seine Rechtsnachfolger auf die Ausübung seiner Rechte aus dem Gemeinschaftsbereich hinsichtlich des Dachbereichs verzichtet, insbesondere was einen Ausbau und die Nutzung anbelangt (§ 10 Abs. 1, letzter Halbsatz und Abs. 2 Satz 2, § 15 WEG). Zugleich ist diese Nutzungs- und Mitbestimmungsbeschränkung des betreffenden Sondereigentümers im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums einzutragen (§ 10 Abs. 3 WEG). Ferner müssen die Gemeinschaftseigentümer gemäß § 16 Abs. 3 und 4 WEG regeln, dass der Sondereigentümer hinsichtlich des Dachausbaus und der Nutzung von finanziellen Pflichten gegenüber der Eigentümergemeinschaft freigestellt wird, und die übrigen Eigentümer anteilig seinen Kostenanteil insoweit übernehmen, er umgekehrt auf Auskehrung etwaiger Gewinne aus einer Dachnutzung (z.B. Vermietung) verzichtet.

Eine solche Regelung erscheint mir einfacher, als der Weg, das Gemeinschaftseigentum an Dachaufbauten auf die Eigentümer 1 - 6 als Sondereigentum zu übertragen. Denn dann stellt sich die Frage, wie und welche Bereiche des Dachausbaus den einzelnen Sondereigentümern (soweit die Begründung von Sondereigentum überhaupt zulässig ist, s.o.) zugeordnet werden sollen. Es müsste dann Sondereigentum an den Dachaufbauten gebildet werden durch eine Teilungserklärung, der alle WEG-Mitglieder zustimmen müssen. Hierüber müsste ein gesondertes Grundbuchblatt angelegt werden. Dann müsste das Sondereigentum am Dachausbau von der WEG an die Sondereigetümer 1 - 6 als Gesellschaft bürgerlichen Rechts übertragen werden, und dies müsste im Grundbuch eingetragen werden. Bei der Festlegung des für die Übertrageung geschuldeten Preises sind die Vertragschließenden frei. Es ist auch möglich, hier einen lediglich symbolischen Betrag festzulegen, da es - mit Ausnahme des einen ausscheidenden Eigentümers - nicht zu einer wirtschaftlichen Wertverschiebung kommt. Der ausgebaute Dachbereich wäre dann nicht Teil der gemeinsamen Verwaltung der WEG, sondern die Sondereigentümer 1 - 6 müssten den ausgebauten Dachbereich nach innen gesondert verwalten. Insoweit müsste ein Gesellschaftsvertrag zwischen den Sondereigentümern 1 - 6 geschlossen werden, der auch das Ausscheiden wegziehender und den Eintritt neuer Mitglieder in die Gesellschaft regeln müsste. (Es gibt hier folgende Möglichkeiten: Entweder alle sechs Sondereigentümer werden als GbR-Gesellschafter ins Grundbuch einzeln eingetragen, wobei aber die GbR die neue Sondereigetümerin ist, oder es wird lediglich die Gesellschaft ins Grundbuch eingetragen. Letzteres erleichtert den Wechsel einzelner Gesellschafter. Was nicht zu empfehlen ist, ist die Eintragung der Sondereigentümer als sog. Gemeinschaft, denn dann kann jeder Sondereigentümer jederzeit die Auseinandersetzung durch öffentliche Versteigerung verlangen.) Diese Gesellschaft wäre dann auch der Vertragspartner gegenüber Bauunternehmern beim Ausbau bzw. Instandhaltung oder Veränderung des Dachbereichs. Es würden dann im Ergebnis zwei parallele Verwaltungsstrukturen bestehen. Einmal die WEG-Verwaltung, das andere Mal die für den Dachbereich zuständige Sonderverwaltung nach Gesellschaftsrecht.

Hinsichtlich der anfallenden Notarkosten für die Begrünung von zusätzlichem Sondereigentum gilt § 21 Abs. 2 KostO:

"(2) Bei der Begründung von Wohnungseigentum (Teileigentum) sowie bei Geschäften, die die Aufhebung oder das Erlöschen von Sondereigentum betreffen, ist als Geschäftswert die Hälfte des Werts des Grundstücks (§ 19 Abs. 2) anzunehmen."

Es ist also die Hälfte des Grundstückswerts als Gegenstandswert zu ermitteln. Für die Beurkundung wird eine volle Gebühr (10/10) gemäß § 32 Abs. 1 KostO fällig. Die Höhe der Gebühr ist abhängig vom Gegenstandswert und ergibt sich im Einzelnen aus Werttabellen zur KostO. Ich kenne den Grundstückswert nicht, aber Sie werden mit Kosten im vierstelligen Bereich zu rechnen haben.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.
Gerne stehe ich Ihnen für ein angemessenes, meinen Zeitaufwand und Haftungsrisiko deckendes Honorar weiterhin zur Verfügung. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass ein Einsatz von 80,- € nicht für die komplette Ausarbeitung von Gesellschafts- und Übertragungsverträgen ausreicht.

Mit freundlichen Grüßen

Carsten Neumann
Rechtsanwalt

Freiberger Str. 39
01067 Dresden

T.: 0351/86791355
F.:0351/33257002
Mail: info@advoc-neumann.de
Web: www.advoc-neumann.de

Nachfrage vom Fragesteller 10.12.2013 | 00:25

Vielen Dank für Ihre Antwort. Ich nimm an dieser Stelle gerne Anspruch auf mein Anrecht auf eine Nachfrage. Vereinfacht gesagt: Wir 7 Gemeineigentümer haben unterschiedliche Anteile am Gemeineigentum (basierend auf unterchiedlich grossen Wohnungen), an diesem "Sondereigentum" sollen wir 6 Sondereigentümer gleiche Anteile besitzen (wir bauen ja gemeinsam, jeder beteiligt sich mit dem gleichen Investment) Mir ist noch nicht klar, wo das festgesetzt wird bei Ihrer Darlegung: In der Teilungserklärung "der alle WEG-Mitglieder zustimmen müssten"? Oder beim Eintrag der GbR, der "neuen Sondereigentümerin" wie Sie sie es nennen, wo auch geregelt ist, dass jeder gleichen Anteil an Kosten und etwaiger Gewinne hat?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.12.2013 | 02:38

Sehr geehrter Fragesteller,

rechtstechnisch gibt es zwei Möglichkeiten, Sondereigentum am Dach zu bilden:

a)

Durch Teilungserklärung der 7 Gemeinschaftseigentümer wird der (zu errichtende) Dachaufbau in sechs gleich große Sondereigentumsanteile aus dem Gemeinschaftseigentum ausgegliedert, wobei dann jeweils ein Anteil auf einen Eigentümer als Sondereigentum übertragen wird. Die jeweiligen Sondereigentumsanteile am Dach können dann unter eigenen Wohnungsgrundbuchblättern im Grundbuch geführt werden, oder sie können mit den bereits vorhandenen Sondereigentumsanteilen jeweils vereinigt werden.

b)

Durch Teilungserklärung der 7 Gemeinschaftseigentümer wird der zu errichtende Dachaufbau als einheitliches Sondereigentum ausgegliedert, wobei nur ein Grundbuchblatt angelegt wird. Sondereigentümer wird eine GbR, an der jeder der sechs Eigentümer beteiligt ist (mit gleichem Stimmrecht und gleichem Gewinn- und Verlustanteil).

Mit freundlichen Grüßen,
Carsten Neumann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 10.12.2013 | 13:33


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