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Wohnungseigentümergemeinschaft auf Grundlage falscher eingereichter Baupläne

| 14.05.2020 12:54 |
Preis: 80,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe vor wenigen Jahren eine Wohnung aus einer seit den 1990ern bestehenden WEG gekauft. Beim Notarvertrag erhielt ich auch die Notarielle Teilungserklärung in Kopie, in der vermerkt war, das diese auf Grundlage der Pläne zur Abgeschlossenheitserklärung, genehmigt und bestätigt am xx.xx.xxxx erfolgt. Die Teilungserklärung enthält neben grundsätzlichen Festlegungen auch die genaue Zuordnung der Wohnungseinheiten und zugehörigen weiteren Räume (Keller, Gartennutzung etc.).
Ich habe seither den Notar und die Hausverwaltung um Zusendung der Pläne gebeten, da mir auch ein Kellerraum zusteht, ich diesen aber bis heute nicht gesehen habe, obwohl in diesem auch meine Heizung stehen soll (Jede WE hat eine eigene Gastherme) und mein Gaszähler.
Letztlich habe ich bei der zuständigen Behörde Kopien der Pläne angefordert und erhalten.
Mit den Plänen habe ich dann erstmals 2019 Schlüssel zu dem Kellerbereich erhalten und den Raum mit meiner Heizung. Diese steht aber nicht in meinem Keller - den scheint es überhaupt nicht zu geben - sondern im Gasanschlussraum aller Wohneinheiten. Da die Heizung durch die Einzelthermen eine geringe Leistung hat, muss sie nicht in einem Heizungsraum stehen. Umgekehrt habe ich aber in den Vorschriften gelesen, das ein Gaszählerraum eines großen Mehrfamilienhauses keinesfalls ein Platz für eine Heizung ist. Der Gasversorger ist uninteressiert mit der Bergründung, man hätte, wenn es nicht zulässig gewesen wäre, dort die Gaszähler nicht aufgehangen. Ähnlich der Schornsteinfeger.
Aber das ist nicht meine Frage, sondern die Frage ist:
In den Plänen und somit auch der Teilungserklärung gibt es diesen Anschlussraum überhaupt nicht, sondern er ist als Keller einer Wohneinheit zugeordnet.
Hat die Tatsache, das damals eindeutig wissentlich, da die Gaszähler da schon hingen und das Haus vor der Aufteilung in eine WEG schon über 10 Jahre stand, der Stadt falsche Pläne zur Erteilung der Abgeschlossenheitserklärung eingereicht wurden - und somit auch die notarielle Teilungserklärung, dieses auf die falschen Pläne genau bezieht und entsprechend falsche Grundbücher für jede WE gebildet wurden, da ein Anschlussraum im Gemeinschaftseigentum nirgends vorhanden ist und das Grundbuch der betroffenen Wohnung zusätzlich falsch ist, da der Kellerraum überhaupt nicht als Sondereigentum zur Verfügung steht heute noch angreifbare Konsequenzen?
Sollte meine Heizung, die nach Plänen und Teilungserklärung in meiner WE sein sollte, steht in diesem Raum. Gibt es einen Heizungsbrand, wird das Haus gesprengt, da dort eine Gasleitung in Oberarmdicke in den Raum kommt und für 15 Wohneinheiten die Gaszähler und Absperrhähne sind, an die im Brandfall der Heizung keiner mehr kommt um etwas abzustellen, was aber ohnehin kaum möglich wäre, da, wie schon gesagt, bevor der Heizungsbrand bemerkt würde das Haus schon durch eine gewaltige Gasexplosion gesprengt wäre.
Die Frage nochmals konkret: Besteht die Möglichkeit / Pflicht, die falschen Pläne und somit falsche Teilungserklärung und falsche Grundbücher zu melden / ändern?
Denn wenn es zur geschilderten Brandsituation käme, auch nicht so gravierend, ist ja die Frage, ob die Grundrissgestaltung überhaupt als Abgeschlossenheitserklärung genehmigt worden wäre.
Daraus ergibt sich eine beachtliche Haftungsfrage.
14.05.2020 | 14:57

Antwort

von


(1707)
Marktstraße 17/19
70372 Stuttgart
Tel: 0711-7223-6737
Web: http://www.hsv-rechtsanwaelte.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

In der Tat kann man hier noch eine Berichtigung durchführen und sollte es auch insbesondere so erledigen.

Im Einzelnen:
Schon allein aufgrund dessen, dass die Sache, wie sie selbst geschrieben haben, eine beachtliche Haftungsfrage bedeutet, kann eine unverzügliche Berichtigung der Teilungserklärung und des Grundbucheintrages beansprucht werden, was jetzt mit der Hausverwaltung bzw. dem Notar abgeklärt werden sollte.

Zudem muss man ja berücksichtigen, dass man den Vertrag damals nicht richtig durchgeführt hat.

Verjährt bzw. verwirkt kann auch kein Anspruch von Ihnen sein, wenn Sie schreiben, dass Sie dann mit den Plänen dann erstmals 2019 einen Schlüssel zu dem Kellerbereich erhielten und den Raum mit Ihrer Heizung öffnen konnten.
Denn dann war Ihnen die den Anspruch begründenden Tatsachen bekannt, also erst im letzten Jahr.

Außerdem ist es sehr praktisch ein Dauerverstoß, der so lange fortwirkt, bis die Teilungserklärung das Grundbuch geändert ist.

Dann kann auch nach so langer Zeit das nach meiner Einschätzung geltend gemacht werden.

Eines ist aber auf jeden Fall zu klären:
Waren Ihnen die den Anspruch begründenden Tatsachen grob fahrlässig unbekannt, lief schon damals die Regelverjährung von drei Jahren an und möglicherweise wäre dann die Sache verjährt.

Aber grobe Fahrlässigkeit heißt im Rechtssinne, dass Sie die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in einem solchen Maße nicht berücksichtigt haben, dass Sie das nicht beachtet haben, was jeden in der Situation hätte einleuchten müssen.

Hier wäre es für mich hilfreich (bevor ich Ihnen weiter antworte), wenn Sie mir noch schreiben, warum erst 2019 eine Begehung des Raumes möglich war, also herauskam, dass Teilungserklärung, Abgeschlossenheitserklärung und Grundbuch nicht stimmen.

Danke für Ihre Rückmeldung, ich antworte Ihnen dann ergänzend.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Rückfrage vom Fragesteller 16.05.2020 | 11:38

Sehr geehrter Herr Hesterbach,
vielen Dank für die deutliche, auf den Punkt gebrachte Hilfe. Den Ansatz mit dem Dauerverstoß halte ich für interessant, denke aber, dass es sehr risikobehaftet ist, ob das Gericht dem folgen würde.
Die entscheidende Frage ist, ob von mir grobe Fahrlässigkeit zur Verjährung geführt hat. Kurz mit Daten: Gekauft habe ich 2015, da ich Geld von meiner Lebensversicherung bekommen hatte und das Ladenlokal für mich günstig liegt. Ich wollte eine Begegnungsstätte mit Hilfsangeboten in Form einer kleinen Treuhandstiftung dort aufbauen, die auch Möglichkeiten für Kurse etc. geboten hätte.
Da ich durch den Kauf erst zur Vorbereitung kam, zog es sich etwas. Im April 2017 hatte ich einen kleinen Unfall, bei dem aber leider meine Wirbelsäule vom untersten Punkt (Becken) nach vorne vor das Becken rutschte. Ich lag also in zwei Teilen mit Lähmungen flach. Erfreulicherweise habe ich schnell eine gute Klinik gefunden, die meinen Oberkörper angehoben und richtig positioniert, dort mit einer Verbindungsscheibe oben und unten verschraubt hat und die Lähmungen sind nahezu völlständig verschwunden. Der Eingriff musste aber durch den Bauch erfolgen, um einen Ansatzpunkt für das Hebezeug zu haben, also Totalöffnung, Darm raus, etc., dann alles rein und vernäht. OP verlief sehr gut, aber ich hatte dadurch keinerlei Bauchmuskulatur mehr und konnte erst Ende 2018 langsam stehen und gehen. Ab diesem Zeitpunkt war ich in der Lage, mich auch um das Ladenlokal zu kümmern. Obwohl ich bereits nach dem Kauf die Pläne der Abgeschlossenheitserklärung angefordert hatte und einen Schlüssel zum Haupthaus, in dem mein Keller und meine Heizung sein sollten, lag zu diesem Zeitpunkt noch überhaupt nichts vor. Also konnte ich die Unkorrektheit des Planes der Abgeschlossenheitserklärung nicht sehen. In 2019 erhielt ich von der Hausverwaltung, nach erneuten etlichen Mahnungen, die Vollmacht für einen Schlüssel zum Haupthaus. Einen Kellerschlüssel immer noch nicht. Die entscheidenden Pläne, wo ersichtlich ist, das diese nicht den Örtlichkeiten entsprechen und somit auch die Notarielle Teilungserklärung, die sich auf diese Pläne bezieht, habe ich bis heute noch nicht erhalten. Trotz weiterer Mahnungen. Auch nicht von den Miteigentümern, evtl. sind diese sich der Sache bewusst und wollten es mir einfach verheimlichen. 2019 habe ich mir dann beim Amt Kopien der Pläne angefordert, immer noch keinen Kellerschlüssel, aber erst zu diesem Zeitpunkt war für mich erkennbar, das die Pläne falsch eingereicht wurden und somit auch die Teilungserklärung auf Basis dieser Pläne und die gebildeten Grundbücher falsch sind. In den Plänen ist überhaupt kein Anschlussraum eingezeichnet. Hinzu kommt, das die Wartung meiner Heizung, ohne mein Wissen, genau wie der Schornsteinfeger bis 2018 von Dritten veranlasst wurde, somit auch bei mir keinerlei Nachfrage zur Heizung etc. bis 2018 entstand. 2019 erhielt ich ein Schreiben vom Gasversorger, die Verbräuche der letzten Jahre wären immer geschätzt worden, jetzt käme jemand zum Ablesen. Da ich ja noch keinen Schlüssel hatte, war dies auch ein weiterer Grund nochmals Druck bei der Hausverwaltung zu machen. Diese hat dann wohl die Ablesung ermöglicht, wo mein Zähler hängt ist mir bis heute nicht ersichtlich, da genau dieser als einziger nicht in dem Anschlussraum mit 15 Gaszählern und meiner Heizung hängt. Im Frühjahr 2020 bekam ich dann eine deftige Rechnung mit über 3.500,00 Euro Nachzahlung, die Vorauszahlung pro Jahr war mit ca. 58,00 Euro angesetzt, also noch vom Zeitpunkt vor meinem Kauf im Leerstand. Entschuldigen Sie die Ausführlichkeit, aber für die Antwort auf die Frage, wenn ich 2015 kaufe, ob ich fahrlässig oder grob fahrlässig etwas verbummelt habe, ist dies schon von Bedeutung, denke ich.
Über Ihre Einschätzung, ob man mir grobe Fahrlässigkeit vorwerfen kann, wäre ich Ihnen sehr dankbar.
Nochmals vielen Dank, die bisherigen Ausführungen von Ihnen sind wirklich sehr gut. Aber ich verkrafte auch, wenn ich die Verjährung dann verschuldet haben sollte. Für alle Dinge habe ich Einschreiben, Faxe und natürlich Zeugen.
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 17.05.2020 | 08:21

Sehr geehrter Fragesteller,

ich danke für die ausführliche Informationen und antworte Ihnen gerne wie folgt:

In der Tat ist der Hergang und die Historie, die Sie geschildert haben, für die Einschätzung relevant, ob hier grobe Fahrlässigkeit vorgelegen hat oder nicht. Konkret dazu:

Grobe Fahrlässigkeit setzt nach dem Bundesgerichtshof einen objektiv schwerwiegenden und subjektiv nicht entschuldbaren Verstoß gegen die Anforderungen der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt voraus, insbes. wenn dem Gläubiger die Kenntnis deshalb fehlt, weil er ganz nahe liegende Überlegungen nicht angestellt und nicht beachtet hat, ihm persönlich ein schwerer Obliegenheitsverstoß in seiner eigenen Angelegenheit der Anspruchsverfolgung („Verschulden gegen sich selbst") vorgeworfen werden kann, weil sich ihm die den Anspruch begründenden Umstände förmlich aufgedrängt haben, er davor aber letztlich die Augen verschlossen hat.

Davon kann hier nach meiner ersten Einschätzung keine Rede sein, denn diese komplexe Gemengelage konnte schlichtweg kaum bis eher gesagt gar nicht von Ihnen vorausgesehen werden.

Denn nach der gleichen Rechtsprechung trifft in tatsächlicher Hinsicht den Gläubiger, also Sie, generell keine Obliegenheit, im Interesse des Schuldners Nachforschungen zu betreiben.

Ich würde die Sache also weiterverfolgen beziehungsweise durch einen Anwalt Ihrer Wahl weiterverfolgen lassen.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 17.05.2020 | 09:25

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

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"Perfekt. Besser geht nicht. Meine Frage war in einer besonders komplexen individuellen Situation. Dies bedeutete nicht nur einiges durchzulesen, sondern tatsächlich auch eine sehr individuelle Antwort. Das war tatsächlich nur möglich, mit einer wirklich guten Bearbeitung, um alle Gesichtspunkte zu berücksichtigen. Herr Hesterberg brachte sogar noch Ansätze, die behilflich sind, zusätzlich ein. Er ist wirklich ein Tipp für die individuelle Lösung, die hier ja auch angeboten wird, um auch tatsächlich einen Rat von ihm zu erhalten. Volle Empfehlung! Wäre er nicht räumlich weit entfernt, würde versuchen, ihn als Anwalt grundsätzlich zu beauftragen. Und die Antwort kam sogar Sonntags."
Stellungnahme vom Anwalt:
Besten Dank für Ihre Bewertung - es freut mich, dass ich Ihnen weiterhelfen konnte.
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 17.05.2020
5/5,0

Perfekt. Besser geht nicht. Meine Frage war in einer besonders komplexen individuellen Situation. Dies bedeutete nicht nur einiges durchzulesen, sondern tatsächlich auch eine sehr individuelle Antwort. Das war tatsächlich nur möglich, mit einer wirklich guten Bearbeitung, um alle Gesichtspunkte zu berücksichtigen. Herr Hesterberg brachte sogar noch Ansätze, die behilflich sind, zusätzlich ein. Er ist wirklich ein Tipp für die individuelle Lösung, die hier ja auch angeboten wird, um auch tatsächlich einen Rat von ihm zu erhalten. Volle Empfehlung! Wäre er nicht räumlich weit entfernt, würde versuchen, ihn als Anwalt grundsätzlich zu beauftragen. Und die Antwort kam sogar Sonntags.


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