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Wohnungseigentümer soll Reparatur des Gemeinschaftseigentums zahlen!?

08.04.2012 20:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden
Ich habe vor 8 Jahren eine Eigentumswohnung in einem ca. 10-Parteien-Komplex gekauft. Die Besonderheit der Wohnung ist, dass sie nicht im Haupthaus liegt, sondern quasi ein Hinterhofbungalow ist (ehem. Werkstatt) mit einem eigenen kleinen Garten (Sondernutzungsrecht). Der Gebäudekomplex ist von ca. 1910 und wurde im Jahr 2000 von einem Bauträger saniert. Eine weitere Besonderheit meiner Wohnung: Sie wurde im Rohbau an den Voreigentümer verkauft, der die Wohnung in weiten Teilen selbst ausgebaut hat. Der genaue Umfang dieser Eigenleistungen – und inwieweit diese mit der ETG abgestimmt werden mussten/wurden - ist mir nicht bekannt.

Aktuelles Problem: Die rückseitige Fassade zum Garten meines „Bungalows" (wie gesagt im Jahr 2000 angelegt) weist seit ca. einem Jahr Risse auf, durch die Feuchtigkeit eindringt, sowohl im Erdgeschoss als auch inbesondere im Lichtschacht zum Keller. Es besteht unstrittig Handlungsbedarf.

Die Eigentümergemeinschaft hat nun in der letzten Eigentümerversammlung mehrheitlich beschlossen, dass sie diese Reparaturen nicht bezahlen wird. (Ich vernute, dass hierbei auch eine Rolle spielt, dass - bedingt durch die exponierte Lage meiner Wohnung mit einem Flachdach etc. – in letzter Zeit relativ viele, recht kostpielige Reparaturen auf sie entfallen sind.)

Hier der genaue Wortlaut des Beschlusses, der mir allerdings gerade erst (ich war auf der Versammlung verhindert, und das Protokoll ging mir erst mit 8 Monaten Verspätung und nur auf Nachfrage zu!!) vorliegt:

""Die vertretenen Eigentümer betrachten die nun sichtbaren Risse auf Basis der Einschätzungen des Architekten Sorg als Folge eines Mangels in der Ausführung der damaligen Dämmarbeiten. Es wird darauf hingewiesen, dass die Dämmarbeiten nach Gründung der Eigentümergemeinschaft ohne vorherige Genehmigung seitens der ETG durch den damaligen Eigentümer der Wohnung ausgeführt oder beauftragt wurden. Den anwesenden Eigentümern sei das Vorhandensein einer Dämmung erst mit Kenntnisnahme der Tagesordnung der aktuellen Eigentümerversammlung bekannt geworden. Aufgrund der ungenehmigten Dämmmaßnahme wird die Übernahme der Sanierungskosten durch die ETG abgelehnt. Auf die Einforderung eines sofortigen Rückbaus der mangelhaften Dämmung wird zunächst verzichtet. Frau N. wird in diesem Fall aber gebeten, die Risse auf eigene Kosten beseitigen zu lassen, um eine Schädigung der Mauer durch Feuchtigkeit zu verhindern.""


In der Teilungserklärung findet sich keinerlei Klausel, die eine „Haftung"(?) der Gemeinschaft für bestimmte Gebäudeteile ausschließt, noch war mir wie gesagt bis dato bekannt, wer an meiner Wohnung welche Arbeiten ausgeführt hat.

Mein „gefühltes Recht" sagt mir, dass die ETG die „Haftung" für dieses Problem nicht einfach ablehnen kann.

Außerdem macht mich die doppelte Argumentation (nämlich a) ETG ist nicht zuständig, weil Dämmung nicht genehmigt und b) unsachgemäße Ausführung)) stutzig: Wäre die Ausführung sachgemäß gewesen, hätte die ETG gezahlt, obwohl die Dämmung nicht genehmigt war?? Zudem: Kann man bei einem Auftreten von Rissen nach ca. 10 Jahren überhaupt sagen, dass es unsachgemäß war!?

Die Reparaturkosten belaufen sich laut Kostenvoranschlag immerhin auf ca. 2.600 Euro netto.

Bei Rücksprache mit dem Hausverwalter hatte ich den Eindruck, dass auch er sehr unsicher ist, ob der Beschluss so haltbar ist. Allerdings ist die Frist, in der ich diesen anfechten kann, ja lange abgelaufen. Er bot nun an, den TOP erneut auf die Agenda der nächsten Versammlung zu setzen. Dafür möchte ich juristisch gewappnet sein.

Wie schätzen Sie die Rechtslage ein? Kann sich die ETG einfach aus der Verantwortung stehlen? Was soll ich tun?
08.04.2012 | 22:16

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragestellerin,

grundsätzlich muss eine Eigentümergemeinschaft gemeinsam für Schäden am Gemeinschaftseigentum (§ 5 Absatz 2 WEG) haften, es sei denn, dass diese zum Beispiel vorsätzlich herbeigeführt worden sind.

Auch bestünde sogar ein Beseitigungsanspruch der Eigentümergemeinschaft gegen Sie (OLG München, 32. Zivilsenat, Beschluss vom 16.11.2007, 32 Wx 111/07), wenn die damaligen Umbauarbeiten rechtswidrig waren und einer Zustimmung hätten bedurft.

Diese Kosten müssten Sie zunächst tragen, könnten diese aber dem alten Eigentümer auferlegen, wenn er Sie darüber nicht informiert hatte.

Ebenso verhält es sich dann mit nicht genehmigten Umbauten, die entweder selbst Schaden tragen oder aber Schäden am Gemeinschaftseigentum verursachen.

Allerdings ist ein solcher Beschluss dann rechtswidrig, wenn die Eigentümergemeinschaft bisher schon von der Umbaumaßnahme erfahren hatte, da dann eine einwilligende Duldung in Betracht kommt.

Es müssten sich hier also zunächst die Protokolle der Versammlungen durchgelesen werden, um eine Kenntnis ggf. nachzuweisen und die Kosten in der Gemeinschaft aufzuteilen.

Wenn keine Kenntnis vorliegt, braucht die Eigentümergemeinschaft sich auch nicht an der Reparatur der schadhaften Teile beteiligen.

Sie sollten daher diesen Punkt der Reparatur wieder auf die Tagungsordnungsliste setzen und darüber abstimmen lassen, ob der Umbau nachträglich bewilligt wird, da ab diesem Zeitpunkt dann die Eigentümergemeinschaft wieder an den Kosten teilhaben wird.

Sie sollten aber dennoch mit dem alten Eigentümer bereits jetzt schon Kontakt aufnehmen und ihn nach diesem Sachverhalt fragen, insbesondere wegen der Genehmigung.


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