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Wohnungsbetretung bei fristloser Kündigung vom Mieter

02.10.2011 12:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes


Seit 10 Jahren haben wir eine Wohnung im Keller vermietet. Der Heizungs- / Technikraum befindet sich dort und kann nur durch die Mietwohnung erreicht werden. Daher gab es darüber eine mündliche Absprache. Der Mieter hat nun gekündigt. Wir haben uns auf eine drei monatige Kündigungszeit geeinigt. Bei einem Gang durch die Wohnung in den Heizungsraum mußten wir in einem Zmmer Schimmelbildung (durch falsches Lüften entdecken und haben uns (nach Rücksprache mit dem Mieter) mit einem Handwerker die Wohnung weiter angesehen und eine weitere Raumecke mit enormen Schimmel entdeckt. Um den Grund für die Schimmelbilung dort zu finden müßten dringend Handwerker in die Wohnung.

Die Wohnung wird nun schon seit zwei Monaten nicht mehr bewohnt, es standen noch einge Möbel drin. Vor drei Tagen erhielten wir ein Einschreiben in dem uns ein weiteres Betreten der Wohnung untersagt wurde. Daran haben wir uns auch gehalten und nun haben wir ein Schreiben bekommen "indem uns eine
Fristlose Kündigung" übermittelt wurde, da wir uns nach dem Erhalt des Einschreibens nicht an das Verbot gehalten hätten. Das stimmt zwar nicht, aber wir haben nun auch keine Lust uns weiter darüber zu ärgern. Wir möchten jetzt nur noch in die Wohnung um die Schäden zu beheben. Es gab keine Übergabe mit dem Mieter und wir haben auch noch keinen Schlüssel obwohl ja nun schon der 1te Okt.ist. Bis wann müssen wir den Schlüssel bekommen ?,bzw hätten wir ihn nicht eher bekommen müssen ? Kann er überhaupt fristlos kündigen, das Begehen der Wohnung war ein "Gewohnheitsrecht" und so abgesprochen. Hätte er uns nicht über die Schimmelbildung informieren müssen ? Da der Mieter sogar behauptet einen Zeugen dafür zu haben ,dass wir in der Wohnung waren wissen wir nun nicht wie wir uns verhalten können.

Können wir in die Wohnung, wenn wir die fristlose Kündigung annehmen oder muß er uns das noch (schriftlich) "erlauben" ?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:

Der Mieter hätte die gemieteten Räume bei einer Beendigung des Mietvertrages durch eine fristlose Kündigung sofort, bei einer Beendigung des Mietvertrags durch eine ordentliche Kündigung zum Ablauf der Kündigungsfrist herausgeben müssen. Wenn dies durch die Mieter nicht geschehen ist, schuldet er Ihnen auch nach Beendigung des Mietvertrages weiterhin eine Nutzungsentschädigung für den Zeitraum, in dem die Mieträume durch Sie nicht genutzt werden können.

Grundsätzlich sind Sie nicht berechtigt, die gemieteten Räume zu betreten, solange diese noch nicht vom Mieter an Sie zurück gegeben wurden. Etwas anderes ergibt sich meines Erachtens auch nicht aus der bisherigen mündlichen Vereinbarung. Ich gehe davon aus, dass Sie das Betreten der gemieteten Räume stets zuvor angekündigt haben. Eine andere Handhabung wäre lebensfremd, da dann zum Beispiel das Risiko bestanden hätte, den Mietern nackt unter der Dusche anzutreffen. Wenn der Mieter Ihnen nunmehr aber schriftlich untersagt hat, die Räume zu betreten, hat er von der bisherigen Praxis damit eindeutig Abstand genommen. Ein Betreten der Wohnung gegen den Willen des Mieters kann dann als Hausfriedensbruch strafbar sein.

Sie können als Vermieter die Wohnung allerdings jederzeit betreten, wenn eine konkrete Gefahr für die Mietsache besteht. Ob der festgestellte Schimmelschaden eine derartige konkrete Gefahr darstellt, kann von hier aus ohne nähere Kenntnis der Umstände vor Ort nicht abschließend beurteilt werden.

Sie dürfen diese Möglichkeit aber nicht nutzen, um die Wohnung von restlichen Gegenständen des Mieters zu räumen. Sollte eine Räumung und Herausgabe der Wohnung durch den Mieter nicht freiwillig erfolgen, müssen Sie im weiteren eine Räumungsklage erheben und einen Räumungstitel erwirken, der dann im Wege der Zwangsvollstreckung durchgesetzt werden kann. Räumen Sie die Wohnung selbst, laufen sie Gefahr, sich Schadensersatzansprüchen des Mieters auszusetzen.

Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet, § 536c BGB.

Da in Ihrem Fall eine Vielzahl mietrechtlicher Einzelfragen zu klären ist, empfehle ich Ihnen, für die weitere Abwicklung des Mietverhältnisses einen Rechtsanwalt zu Ihrer Unterstützung zu beauftragen.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

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