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Wohnungsbesichtigungen/Zutritt - Abweisung aller meiner Terminvorschläge


| 03.09.2017 14:50 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tamás Asthoff



Guten Tag,
in den letzten ca. 2 Wochen habe ich bislang 3 verschiedene Termine von der Hausverwaltung für den Zutritt in meiner Wohnung erhalten, weitere werden noch kurzfristig folgen.

1) Rauchmelder Überprüfung am 29.08. (alle Mieter, ca. 15 Parteien)
2) Installation von neuen Heizungs- und Warmwasser Ablesegeräten am 01.09. (alle Mieter, ca. 15 Parteien)
3) Besichtigung eines Gutachters und Baufirma wg. eines Leitungswasserschadens eines Mieters über mir am 06.09. um 16:00 Uhr (6 betroffene Parteien)

Da ich berufstätig bin und ich niemand anderen meinen Wohnungsschlüssel anvertrauen möchte (allein schon aus versicherungstechnischen Gründen) habe ich die Hausverwaltung gebeten, Termine für die Besichtigungen/Arbeiten mit mir aus zu machen. Ich habe dazu mir folgende mögliche Termine der Hausverwaltung zur freien Auswahl genannt:

Täglich von 6:00 Uhr bis 8:40 Uhr
Täglich ab 18:00 Uhr
Freitags ab 17:30 Uhr
Samstags ganztags

Mir wurde aber von der Hausverwaltung mitgeteilt, dass alle Termine nicht veränderbar sind und zwingend von mir war genommen werden müssen. Anderseits würde ich auf den Folgekosten sitzen bleiben und der Leitungswasserschaden des Mieters über mir würde dann auf mich übertragen werden wenn ich den mir vorgegeben Termin um 16:00 Uhr nicht wahrnehmen sollte. "Übergang der Haftung auf den Vermieter" wird mir geschrieben.

Zu dieser Zeit bin ich aber noch auf der Arbeit und ich habe auch keinen Urlaub mehr zur Verfügung.

Die Hausverwaltung beruft sich auf folgenden Passus den ich im Mietvertrag vor 17 Jahren unterschrieben hatte:

"Der Vermieter ist berechtigt, die Mieträume bei gegebenen Anlass zu den üblichen Arbeitszeiten mit Handwerkern zum Zweck der Durchführung von Reparaturen zu betreten. Der Mieter hat dafür zu sorgen, dass die Mieträume bei vorzunehmenden Reparaturen auch in seiner Abwesenheit betreten werden können. Die Bestimmungen der §§ 541a und 541b BGB bleiben unberührt.
Ist die Fachfirma mit der Abrechnung der Heizung und der Ablesung der Verbrauchsgeräte beauftragt, dann hat der Mieter den Mitarbeiter der Firma nach vorheriger Anmeldung zu üblichen Tageszeiten Zugang zu den Messeinrichtungen zu gewähren und die Geräte frei zugänglich zu halten."

Meine Fragen dazu sind nun:
1) Ist es Rechtens, dass alle meine vorgeschlagenen Termine, wie oben genannt, von der Hausverwaltung bzw. von den Firmen/Gutachtern nicht berücksichtigt werden müssen und die mir einseitig auferlegten Termine verpflichtet bin war zu nehmen? (Da die fest vorgegebenen Termine der Hausverwaltung außer mir auch anderen Mietern zur gleichen Zeit festgelegt wurden sind diese wirklich nicht verhandelbar?)
2) Falls ich den einseitig auferlegten Gutachtertermin nicht wahr nehme mir wirklich die Kosten des Gebäudeschadens (reiner Gebäudeschaden, Wasserflächen an der Decke in meiner Wohnung) auferlegt werden können?
3) Mir die Wohnung gekündigt werden kann wenn ich einseitig auferlegte Termine nicht war nehme?
4) Ich die Folgekosten bei nicht Einhaltung von einseitig auferlegten Terminen tragen muss?
5) Da ich mich in nächster Zeit knapp 3 Monate im Ausland (Asien) aufhalten werde und zu dieser Zeit voraussichtlich weitere Termine für Arbeiten in meiner Wohnung kommen werden, ich Zutritt auch in meiner Abwesenheit in dieser Zeit gewähren muss?
Vielen Dank im Voraus!
MfG
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Anfrage.

Der § 541a BGB ist mitlerweile weggefallen, viele der Fragen rund um das zutrittsrecht sind indes nicht im Gesetz geregelt. In diesen Fällen muss man sich an den allgemeinen Grundsätzen und der Rechtsprechung orientieren.

Danach muss zur Montage und auch zur Wartung von Rauchmeldern der Mieter es leider stets ermöglichen, dass Mitarbeiter eines vom Vermieter beauftragten Unternehmens (maximal zwei Personen gleichzeitig, die sich auf Wunsch des Mieters ausweisen müssen) nach vorheriger Ankündigung mit einer Frist von mindestens einer Woche in der Zeit zwischen 9 und 13 Uhr sowie 15 und 18 Uhr den Zutritt zur Mietwohnung erhalten.

AG Hamburg, Urteil v. 16.2.2011, 531 C 341/10, ZMR 2011, S. 395

Hintergrund: Ein voller Versicherungsschutz setzt die Einhaltung der gesetzlichen und behördlichen Vorschriften über Einbau und Wartung von Rauchmeldern voraus (AG Hamburg, Beschluss v. 26.6.2013, 531 C 125/13, ZMR 2013, S. 965). Sie müssen daher grundsätzlich einen Zugang gewährleisten, auch in Ihrer Abwesenheit im Ausland- notfalls über eine Vertrauensperson!

Fraglich ist aber für Sie, ob ein bestimmter Tag verlangt werden kann. Das Besichtigungsrecht des Vermieters ist im Mietvertrag näher festgelegt werden. Da es sich hierbei in der Regel um AGB handelt, unterliegen die Vertragsklauseln der AGB-Kontrolle gemäß der §§ 305 ff. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Danach wären Klauseln dann unwirksam, wenn sie dem Vermieter ein uneingeschränktes Besichtigungsrecht – ohne jede Rücksichtnahme auf die Bedürfnisse des Mieters, zur Unzeit und ohne Vorankündigung – einräumen. Das ist hier NICHT der Fall. Die Zutrittsregelung ist daher vertraglich in Ordnung.

Das Amtsgericht Lichtenberg hat darüber hinaus festgelegt, dass Mieter Termine tagsüber akzeptieren müssen. Sie dürfen die Termine nicht mit pauschalem Verweis auf Berufstätigkeit ablehnen, selbst eine Vereinbarung hinter dem Rücken des Vermieters- also direkt mit dem Handwerker oder Dienstleister wäre unzulässig.

AG Berlin-Lichtenberg, Urteil vom 4. April 2014, Az: 18 C 366/13

Es gibt leider auch keinen pauschalen Rechtsanspruch auf einen zweiten Termin.

Ihre Fragen gehe ich der Vollständigkeit halber nochmals wie folgt durch:

1) Ist es Rechtens, dass alle meine vorgeschlagenen Termine, wie oben genannt, von der Hausverwaltung bzw. von den Firmen/Gutachtern nicht berücksichtigt werden müssen und die mir einseitig auferlegten Termine verpflichtet bin war zu nehmen?

Leider müssen Sie sie den veranschlagten Termin wahrnehmen/lassen.

(Da die fest vorgegebenen Termine der Hausverwaltung außer mir auch anderen Mietern zur gleichen Zeit festgelegt wurden sind diese wirklich nicht verhandelbar?)

Nein. SIe können es freilich versuchen.

2) Falls ich den einseitig auferlegten Gutachtertermin nicht wahr nehme mir wirklich die Kosten des Gebäudeschadens (reiner Gebäudeschaden, Wasserflächen an der Decke in meiner Wohnung) auferlegt werden können?

Nein, so einfach ist das zwar nicht. Allerdings besteht auc hhier eine Mitwirkungspflicht, so dass im schlimmsten Fall versucht werden könnte, sie wegen der Schadenssumme in Regress zu nehmen, was zwar ein komplizierter Vorgang wird, aber durchaus die Gefahr finanzieller Einbußen für SIe bringt. Zwar kann der Schaden nicht PAUSCHAL umgelegt werden, aber unterm Strich käme man nach einem Rechtsstreit ggf. doch zu dem gleichwertigen Ergebnis.

3) Mir die Wohnung gekündigt werden kann wenn ich einseitig auferlegte Termine nicht war nehme?

Nein.

4) Ich die Folgekosten bei nicht Einhaltung von einseitig auferlegten Terminen tragen muss?

Ja.

5) Da ich mich in nächster Zeit knapp 3 Monate im Ausland (Asien) aufhalten werde und zu dieser Zeit voraussichtlich weitere Termine für Arbeiten in meiner Wohnung kommen werden, ich Zutritt auch in meiner Abwesenheit in dieser Zeit gewähren muss?

Das müssen Sie sowohl nach dem Mietvertrag wie auch nach den allgemeinen Grundzügen leider.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 29.09.2017 | 09:51

Guten Tag Herr Asthoff,
vielen Dank für Ihre sehr gut verständlichen Antworten, ich bin sehr zufrieden.
Können Sie mir noch bitte mitteilen, ob ich bei längerer Abwesenheit (3 Monate) meinen Vermieter darüber verpflchtet bin zu informiern?
Vielen Dank im Voraus!
MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.10.2017 | 09:04

Es gibt keine solche Pflicht!

Bewertung des Fragestellers 02.10.2017 | 09:13


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