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Wohnungsbesichtigung/Grundstücksverweigerung


11.10.2006 20:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Hallo,

also es geht um folgendes:

Mir und meinem Bruder gehören je zur Hälfte ein Haus und zwei Grundstücke. Ich wohne mit meinem Freund auf dem einen Grundstück. Mein Vater ist der Verwalter des Grundstückes, bis er diese uns übergibt.

Jetzt hat mein Vater eine Wohnungsbesichtigung angeordnet, obwohl wir in einem Monat ausziehen, und die Wohnung logischerweise nicht so aussehen kann in dem ganzen Umzugschaos wie bei der Wohnungsübergabe. Weiter hat mein Vater meinem Freund eine Verweigerung des Grundstückes ausgesprochen, weil er ihn als faul ansieht, was die Gartenpflege angeht.

Meine Fragen jetzt:

Muss ich meinen Vater reinlassen? Ist die Verweigerung überhaupt gültig, da ja eigentlich zum Teil mir das Grundstück gehört, und ich somit entscheiden müsste, wer das Grundstück betreten darf und wer nicht?
11.10.2006 | 21:30

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworte:

Zunächst darf ich Sie bitten im Rahmen der kostenfreien Nachfragefunktion, das Rechtsverhältnis zwischen Ihnen und Ihrem Vater etwas näher zu beschreiben. Handelt es sich um Wohnungseigentum welches von Ihrem Vater verwaltet wird ? Haben Sie mit Ihrem Vater einen Mietvertrag abgeschlossen obwohl Ihnen das Grundstück gehört ? Haben Sie oder Ihr Vater den Mietvertrag gekündigt und weshalb soll das Grundstück Ihnne übergeben werden obwohl Sie Eigentümerin sind ?

Zunächst darf ich zum Betretungsrecht eines Vermieters kurz ein paar Grundsätze darlegen. Mangels Vorliegen einer vertraglichen Regelung steht dem Vermieter ein Betretungsrecht nur bei Vorhandensein eines hinreichend gewichtigen Grundes zu. Als solcher kommt in Ihrer Angelegenheit - wenn ich Sie richtig verstanden habe - eine Besichtigung zur Überprüfung des Wohnungszustandes in Betracht. Beim Vermieter ist ein Besichtigungsrecht aus benanntem Grund allgemein anerkannt. Wenn gegenüber einem Vermieter keine Mängel oder Schäden gemeldet wurden oder zu befürchten sind, so kann das Recht in etwa alle zwei Jahre ausgeübt werden. In jedem Fall hat vor einer Betretung der Wohnung eine Terminabsprache zu erfolgen, wobei jede Partei wichtige Belange der anderen Partei berücksichtigen muss ( bspw.: Berufstätigkeit, Krankheit etc. ). Besichtigungstermine sind mindestens 48 Stunden vorher anzukündigen.

Bei der Problematik im Zusammenhang mit einem Besichtigungsrecht sollten Ihre Interessen und die Ihres Vaters ( als ...( welche Rechtsposition hat Ihr Vater inne: Verwalter / Vermieter / noch Eigentümer etc. ? ) abgewogen werden. Unter Umständen besteht ein berechtigtes Interesse den Zustand der Wohnung bereits jetzt zu besichtigen, damit die Wohnung bei Zeiten vermietet werden kann.

Alles in allem bitte ich Sie dafür um Verständnis, dass ich Ihre Frage nicht mit ja oder nein beantworten möchte. Allerdings mache ich Sie auch noch darauf aufmerksam, dass in Fällen bei denen der Mieter dem Vermieter den Zutritt zur Wohnung unberechtigt verweigert ein Schadensersatzanspruch des Vermieters in Betracht kommt. Typische Schadenspositionen sind zum Beispiel der Mietausfall, wenn nach wirksamer Kündigung der Wohnung die Besichtigung durch Mietinteressenten verhindert wird oder Mehrkosten durch eine nochmalige An - bzw. Abfahrt von Handwerkern anfallen. Andererseit rechtfertigt eine unberechtigte Zutrittsverweigerung in der Regel keine fristlose Kündigung, sondern allenfalls eine Abmahnung.

Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen Ihr

Michael Kohberger
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 12.10.2006 | 21:15

Guten Tag! Erst einmal ja, es handelt sich um Wohnungseigentum welches von meinem Vater verwaltet wird, aber mein Vater ist auch gleichzeitig der Vermieter. Dieses Grundstück wurde mir und meinem Bruder von meinem Urgroßvater vererbt, und meinem Vater solange unter Verwaltung gegeben, bis wir alt genug sind (man muss hier anmerken, dass ich 25 und mein Bruder 27 Jahre alt sind) es zu verwalten. Ich habe mit meinem Vater ein Mietvertrag geschlossen, was ich schon damals etwas merkwürdig fand, da ja das Grundstück eigentlich mir gehört, jedenfalls zur Hälfte.

Kann ich denn die Verweigerung einfach aufheben, die er über meinen Lebenspartner gelegt hat, da mir das Grundstück ja halbwegs eigentlich gehört, auch wenn er der Vermieter ist?

Die Wohnungsbesichtigung macht mein Vater eigentlich nur, weil er schauen möchte, ob mein Freund aus der Wohnung ausgezogen ist oder nicht. Ich gehe aber davon aus, dass er die Gartenpflege oder so etwas als Grund ansehen wird, aber eigentliche Grund ist eher wie eben gerade beschrieben, also ob mein Freund ausgezogen ist.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.10.2006 | 22:09


Vielen Dank für die Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:

Ich gehe nunmehr davon aus, dass die eigentliche Fragestellung weniger auf ein Betretungsrecht Ihres Vaters zielt als vielmehr die Frage, ob Ihr Vater als Vermieter und Wohnungsverwalter überhaupt ein Recht hat, den Auszug Ihres Freundes zu verlangen.

Hierzu sage ich klar NEIN.

Ihr Freund hätte als Ihr Lebensgefährte im Falle Ihres Todes sogar nach § 563 Abs. 2 Satz 4 BGB ein Eintrittsrecht in den Mietvertrag Vater - Tochter, wenn Sie einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt mit dem Freund geführt haben. Ein gemeinsamer Haushalt bedeutet, dass die Wohnung Mittelpunkt der gemeinsamen Lebens - und Wirtschaftsführung ist bzw im oben genannten Fall war.

Es ist also keinenfalls von einer unzulässigen Untervermietung sondern von einem Wohnrecht Ihres Freundes auszugehen. Ihr Vater darf den Freund nicht einfach willkürlich rausschmeißen, bloß weil er meint er sei faul. Für eine fristlose Kündigung bräuchte er einen wichtigen Grund für eine fristgemäße Kündigung ein berechtigtes Interesse, wie beispielsweise Eigenbedarf. Ein nicht aufgeräumter Garten berechtigt keinenfalls zur Kündigung sondern allenfalls zu einer Abmahnung.

Ich hoffe Ihnen eine hilfreiche Beantwortung der Nachfrage gegeben zu haben und wünsche noch einen schönen Abend.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt

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