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Wohnungsauflösung: Frage Schönheitsreparaturen, Schadenersatz und Zeitwert


25.10.2016 20:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Evgen Stadnik


Zusammenfassung: Abnutzung und Renovierungsbedürftigkeit einer Wohnung nach 50-jähriger Nutzung.


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir sind dabei einen 50 Jahre alten Mietvertrag aufzulösen (eine Verwandte ist verstorben, wir haben das Erbe angetreten) und die Wohnung vor der Übergabe wieder instand zu setzen.
Wir sind nicht sicher, welche Kosten wir zu Tragen haben und in welcher Höhe, da der Zeitwert der beschädigten Dinge schon abgelaufen. Ist irgendwo der Abzug Neu für Alt geltend zu machen? Zudem sind wir bei der Schönheitsreparaturklausel nicht sicher. Auch für Paragraphen, die zu unseren Gunsten sprechen, auf die wir bei Bedarf verweisen können, wären wir dankbar.

Im Mietvertrag steht:
"Der Mieter verpflichtet sich, während der Dauer des Mietverhältnisses notwendige Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auf seine Kosten MACHEN ZU LASSEN."
Frage: Laut meinen Recherchen ist diese Formulierung ungültig. (http://www.mietrecht.org/schoenheitsreparaturen/schoenheitsreparaturen-fachgerecht-ausfuehren/), Ist das richtig, dass wir nicht verpflichtet sind, zu Streichen, Tapezieren usw. Teilweise wurde um einen Schrank "herum"tapeziert und die alte Fototapete dahinter ist sichtbar, die Wände sehen sehr verwohnt aus, natürlich sind Bohrlöcher da.

Zusätzlich sind folgende Schäden nun aufgetaucht:

Das Parkett ist 50 Jahre alt und wurde noch nie vom Vermieter abgeschliffen und versiegelt. Es sind nun einige Schäden vorhanden, definitiv durch eigenes Verschulden. Es gibt ein 20x20 cm großes Loch (die Hölzer sind rausgebrochen) ein 10x10 großes Brandloch und in einigen Zimmerecken fehlen einzelne Hölzer im Boden. Die Löcher müssen gestopft werden. Eine Versicherung gibt es nicht.
Frage: Müssen wir die Material- und Verlegekosten komplett selbst bezahlen, oder kann der Abzug Alt für Neu geltend gemacht werden (meines Wissen, ist der Zeitwert für Parkett etwa 40 Jahre), so dass der Vermieter den Schaden selbst behebt und wir ihm eine Summe x zahlen? Wer kann dies ermitteln?
Wenn wir das machen müssen, können wir dafür haftbar gemacht werden, wenn es an den reparierten Stellen zu Farbabweichungen im Parkett kommt? Abschleifen müssen wir ja nicht, deshalb wird definitiv an den reparierten Stellen ein Unterschied (altes vs. neues Parkett) zu sehen sein, nach Abschleifen durch den Vermieter vielleicht auch.

Der ebenso 50 Jahre alte PVC-Boden eines anderen Zimmers ist beim Entfernen des (eigenen) Teppichs durch die Verklebung komplett mit rausgekommen (Foto´s, die das Belegen sind vorhanden). In der Küche haben wir ihn (auch 50 Jahre alt) (leider; vielleicht wäre es als Verschleiß durchgegangen) selbst entfernt, da er sehr schlimm aussah. Derzeit ist also kein Boden mehr da in beiden Zimmern, sondern nur der alte Verlegeklebstoff.
Hier dasselbe: Müssen wir neue verlegen oder dem Vermieter nur einen Zeitwert bezahlen, und er veranlasst die Verlegung selbst?
Meinen Recherchen nach, ist der Zeitwert des PVC-Bodens schon abgelaufen.
(http://deutschesmietrecht.de/mietvertrag/wohnungsabnahme/258-wohnungsabnahme-teppichboden.html ; Regel 3: Schadenersatz)

Es gibt einen massiven Schaden am Zimmertürrahmen (Türe wurde eingetreten). Alle Zimmertüren und Türrahmen sind weiß lackiert. Muss die neue Türe+Türrahmen auch weiß lackiert sein, damit das Erscheinungsbild gleich ist, oder kann das Holzfarben sein?

Vielen Dank
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Im Hinblick auf die professionelle Erneuerung haben Sie richtig recherchiert, diese Klausel ist unwirksam. Darüberhinaus kommt es darauf an, ob die Wohnung vor 50 Jahren renoviert übernommen worden war oder nicht. Im Falle eine Roh- bzw. unrenovierten Übernahme, ist der Mieter nicht zu Renovierung beim Auszug verpflichtet.

Im Hinblick auf den Parkettboden beträgt die Nutzungsdauer 12,5 Jahre (so Amtsgericht Steinfurt, Az.: 4 C 168/05). Insofern müssen Sie den Boden nicht erneuern. Darüberhinaus wird die Abnutzung des Fußbodens bereits durch die Mietzahlungen abgegolten. Da der zeitwert ohnehin überschritten ist, müssen Sie auch nicht für die Schäden im Fußboden aufkommen oder diese beseitigen.

Auch im Hinblick auf den PVC-Boden haben Sie zutreffend recherchiert. Auch hier schulden Sie dem Vermieter nichts. Abgesehen davon hat der PVC-Boden einen geringeren Zeitwert als Parkett (10 Jahre, LG Wiesbaden, Az.: 1 S 395/90). Auch hier wird der Zeitwert mit den Mietzahlungen abgegolten.

Die Schäden an der Tür könnten problematisch sein, da diese schuldhaft, aufgrund des Eintretens veruracht worden waren. Meines Erachtens ist allerdings auch der Zeitwert der Türen nach 50 Jahren schon längst überschritten, denn die Abnutzung der Türen ist etwa bei 30 Jahren festzuhalten.

Dübellöcher müssen in der Regel verschloßen werden.

Im Ergebnis ist vorliegend kein Austausch ggf. Schadensersatzt für die Abnutzung der Wohnung geschuldet.

Ferner kommt es abschließend auch auf die Beweisführung an. Der Vermieter, der Schadensersatz begehrt hat die Beweislast. Er muss daher beweisen, dass die Türen und andere Teile der Wohnung beim Einzug im ordnungsgemäßen Zustand waren, beispielsweise durch unterschriebenes Übergabeprotokoll. Kann er das nicht beweisen, so wird er seine geltend gemachten Ansprüche nicht schlüssig darlegen können.

Abschließend möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
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