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Wohnungsanierung nach Mietminderung

| 12.12.2017 16:28 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Steidel


Aufgrund eines durchgerosteten Badewannenabwasserrohres ist es zu einem Wasserschaden in meiner Mietwohnung gekommen: der komplette Betonboden im Bad ist feucht sowie die Wände des Badezimmers bis ca. 1 m Höhe feucht. Das Badezimmer muss komplett saniert werden, die Wände der angrenzende Küche und des Kinderzimmer müssen teilsaniert werden: Im Badezimmer ist wegen der Rohrreparatur der Boden aufgebrochen, demnächst werden die Badewanne, Boden- und Wandfliesen entfernt und Entfeuchter/Heizgeräte aufgestellt. In der angrenzende Küche werden die Waschmaschine, ggf Küchenschränke ggf Tapeten-/Wandfließen entfernt und Entfeuchter/Heizgeräte aufgestellt. Im angrenzenden Kinderzimmer wird die Tapete abgerissen und Entfeuchter/Heizgeräte aufgestellt. Für die Trocknung ist ein Zeitraum von 2 -3 Wochen vorgesehen. Anschließend müssen die Räume wieder in Stand gesetzt werden Insgesamt werden die Sanierungsarbeiten über 4 Wochen dauern – die Wohnung ist in diesem Zeitraum im nur eingeschränkt benutzbar.
Hier stellt sich nun die Frage der Mietminderung. Wie hoch kann man eine Mietminderung ansetzten? Die Grundmiete beträgt 696,69 €, Betriebskosten 100,70 €, Heizkostenvorauszahlung 65,80 €. Die Wohnungsgröße beträgt 78 qm.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die maßgebliche Vorschrift findet sich in § 536 Abs.1 BGB: Diese lautet:

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

Sofern nicht ein zweites Bad vorhanden ist und das betroffene Bad nicht genutzt werden kann, würde ich davon ausgehen, dass die Tauglichkeit der Mietsache zu Wohnzwecken vollständig aufgehoben ist. Dann wären sie vollständig von der Mietzahlungsverpflichtung befreit. Wenn Sie also vorübergehend ausziehen müssen, werden Sie auch nicht zur Mietzahlung zu verpflichten sein.

Ist Wachbecken und Toilette noch nutzbar, so wäre die Tauglichkeit zumindest erheblich gemindert. Dann wäre die Miete gesetzlich gemindert und herabzusetzen. Die Höhe der Minderung hängt vom Grad der Beeinträchtigung der Wohnung ab.
Ich schildern nicht, wie viele Räume die Wohnung hat. Betroffen sind jedenfalls Bad, Küche und Kinderzimmer. Angenommen es gibt noch zwei weitere Räume, die nicht beeinträchtigt sind und das Bad kann jedenfalls provisorisch genutzt werden, so wäre meines Erachtens eine Minderung von 2/3 der Bruttomiete angemessen. Gibt es nur ein weiteres Zimmer, so wäre eine Minderung von 3/4 der Bruttomiete angemessen.

Es gibt kein Gesetz, welche die Höhe der Minderung bestimmt, da dies im Einzelfall zu bestimmen ist und jeder Schaden bzw. Mangel anders ist.

Die Dauer der Minderung bestimmt sich ebenfalls nach der Dauer der Beeinträchtigung. Sie können also für die 4 Wochen der Sanierung auf jeden Fall mindern. Aber auch der Zeitraum vom Schadenseintritt bis zum Beginn der Sanierung ist natürlich ebenso betroffen, so dass auch für diese Zeit eine Minderung erfolgen kann.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 13.12.2017 | 14:48

Wie ist die weitere Vorgehensweise: teile ich dem Vermieter unter Hinweis auf . § 536 Abs. 1 BGB schriftlich mit
- dass ich die Miete ab einen bestimmten Datum vollständig bzw. prozentual reduzieren werde,
- dass ich beabsichtige, die Miete ab einen bestimmten Datum vollständig bzw. prozentual zu reduzieren,
- dass ich vorschlage, die Miete ab einen bestimmten Datum vollständig bzw. prozentual zu reduzieren?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.12.2017 | 15:09

Die Miete ist bei Schäden/Mängeln von Gesetzes wegen "automatisch" gemindert. D.h. es muss keine Vereinbarung oder Verständigung über die Minderung mit dem Vermieter erfolgen.

Aus diesem Grunde sollte die Minderung und die Höhe der künftig zu zahlenden Miete schlichtweg mitgeteilt werden.
In dem Schreiben sollten Sie den Schadensverlauf und die Beeinträchtigungen der einzelnen Räume ( ähnlich wie in Ihrer Sachverhaltsschilderung hier ) nochmals darstellen und den Vermieter anhalten, möglichst umgehend für eine Mängel- bzw. Schadensbeseitigung Sorge zu tragen.


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Bewertung des Fragestellers 13.12.2017 | 15:59

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