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Wohnungs-und Mitbenutzungsrecht(Beschränkte persönliche Dienstbarkeit)

| 25.02.2013 15:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tamás Asthoff


Vor 12Jahren habe ich mein Elternhaus übernommen. Dies wurde damals von einem amtlichen Schätzer bewertet. Der Übergabepreis wurde durch uns 3 Geschwister geteilt und von mir ausgezahlt. Meine Mutter erhielt notariell das lebenslängliche-Wohnungs-Benützungs-und Mitbenützungsrecht, im Erdgeschoß sowie Mitbenutzung des Bades im Obergeschoß, sowie auch die Mitbenützung von Hof, Garten Keller und Nebengebäuden.

Meine Mutter wurde vor 8 Jahren Pflegefall und mußte ins Pflegeheim. Seitdem steht das Haus und auch ihre Wohnung leer, da das Haus + Wohnung nur mit einer umfassenden Sanierung zu bewohnen ist.

Wir möchten nun das Haus Sanieren-bzw Umbauen. Hat sich das Wohnrecht mit der Einweisung ins Pflegeheim erledigt????? Kann das Sozialamt auf die Wohnung zugreifen???? Kann ich bei Umbau Kosten steuerliche geltend machen??

Sehr geehrter Fragesteller,

Vielen Dank für die gestellte Frage.

Die Antwort basiert auf ihren Angaben; die Materie ist allerdings komplex und selbst vor dem Hiuntergrund der Rechtsprechung nicht mit letzter Sicherheit eindeutig zu beantworten.

Das lebenslange Wohnrecht stellt eine besondere Variante des Wohnrechts dar, die sprichwörtlich auf Lebenszeit gilt.Das ins Grundbuch eingetragene dingliche Wohnrecht bleibt grundsätzlich bis zum Tode des Berechtigten bestehen, auch wenn dieser es nicht oder nicht dauerhaft wahrnimmt bzw. wahrnehmen kann.Ein notarielles Wohnrecht erlischt demnach selbst dann nicht, wenn der Wohnberechtigte auszieht.So urteilte auch das OLG Saarbrücken zuletzt:

Selbst ein dauerhafter Wechsel in eine Wohnung oder in ein Pflegeheim bringe das Wohnrecht nicht zum Erlöschen. In diesem Fall stehe dem Berechtigten nämlich die Möglichkeit offen, das Recht mit Zustimmung des Grundstückeigentümers einem anderen zu überlassen...


(OLG Saarbrücken, Beschluss v. 5.08.2010, 5 W 175/10-65, 5 W 175/10)

Anders kann es nach dem BGH sein. Mit dem Fall hatte sich nämclih bereits der Bundesgerichtshof auseinandergesetzt. Früher verneinte man eine Vertragsanpassung, zuletzt liess man die Möglichkeit aber ausdrücklich offen und sprach sich für eine Vertragsüberprüfung/Vertragsanpassung aus(BGH Urteil vom 09.01.2009 , Az. V ZR 168/07). Da sich im dortigen Wohnrechtsvertrag keine Regelungen für den Fall der Einweisung befanden, gingen die Richter von der Vermutung aus, dass es um eine ungewollte (Vertrags-)Regelungslücke handele, die bei Abschluss übersehen wurde. Dafür spräche, dass die Wohnung nach dem Umzug des Elternteils in ein Pflegeheim ohne eine abschließende Regelung im Vertrag bis zum Tod der Rechteinhaberin von niemandem genutzt werden könne.Dies ist bei Ihnen eben der selbe Fall.

Im Fall einer planwidrigen Regelungslücke müsse der Vertragsinhalt ergänzt werden, so die Richter. Die Ergänzung muss so erfolgen, wie es die Vertragsparteien nach sachkundiger Abwägung ihrer Interessen getan hätten. Der Senat vertrat deshalb die Ansicht, dass einiges für das Recht der Eigentümerin (Tochter) spreche, nach dem Auszug die Wohnung vermieten zu dürfen. Andererseits meinten die Richter, dass eine Verpflichtung zur Vermietung, um Geld für die Pflege einzunehmen, nicht vorliege, da dies von den Parteien sicherlich nicht gewollt sei. Das BGH ging dabei also von einer Einzelfallentscheidung aus (vgl.auch BGH, Urteil vom 19.01.2007 Az. V ZR 163/06).

Auch in ihrem Fall wäre zu prüfen, ob bei Vertragsschluss an die Möglichkeit der Einweisung gedacht worden ist und wie die Lücke nun geschlossen werden kann.Ein Anspruch auf "Freigabe" besteht ohne weiteres nicht.Auch ist das Wohnrecht -um Ihre Frage eindeutig zu beantworten- nicht ohne weiteres erloschen.



Bevor das Wohnrecht nicht eindeutuig und endgültig aufgehoben oder als aufgehoben angesehen werden kann, bleiben daher auch Sanierungsvorhaben aussen vor.Das Sozialamt kann nur u.U. auf die Wohnung zugreifen.Dabei spielen weitere Angaben eine Rolle, die hier nicht ersichtlich sind,Angaben aus dem notariellen vertrags, wie z.B.eine mögliche Wegfallklausel.Eine finanzielle Abgeltung, wenn beispielsweise das Wohnrecht in eine Geldzahlung gewandelt wird, kann im Fall des Falles durchaus auch vom Sozialhilfeträger geltend gemacht werden.

Natürlich - und dies sei noch erwähnt- kann das Wohnrecht aber wieder notariell aufgehoben oder geändert werden.Die einvernehmliche Lösung scheint mir -falls zugänglich- daher die Praktikabelste zu sein!

Bitte zögern Sie nicht, bei Unklarheiten nachzufragen.


Mit freundlichen Grüßen aus Bielefeld
T.Asthoff

Nachfrage vom Fragesteller 25.02.2013 | 16:43

die Wohnung bzw das ganze Haus ist dem derzeitigen Zustand nicht bewohnbar geschweige denn vermietbar. Meine Schwestern wären einverstanden. Meine Mutter liegt seit 8 Jahren im Wachkoma, mit wem soll ich eine einvernehmliche Regelung denn treffen????
Schade dass sie so weit weg sind.
Mit freundlichen Grüßen
Rosi D.

Nachfrage vom Fragesteller 25.02.2013 | 16:48

Nachfrage vom Fragesteller 25.02.2013 | 16:43

die Wohnung bzw das ganze Haus ist dem derzeitigen Zustand nicht bewohnbar geschweige denn vermietbar. Meine Schwestern wären einverstanden. Meine Mutter liegt seit 8 Jahren im Wachkoma, mit wem soll ich eine einvernehmliche Regelung denn treffen????
Schade dass sie so weit weg sind.
Mit freundlichen Grüßen
Rosi D.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.02.2013 | 17:10

Zunächst einmal möchte ich mein Bedauern über den Zustand Ihrer Mutter ausdrücken.

Die Bewohnbarkeit der Immobilie hat zunächst keinen Einfluss auf das Bestehen der Dienstbarkeit.
Was das angeht, wären allerdings Lösungswege denkbar,um die Bewohnbarkeit aufrecht zu erhalten bzw. die Sache vor einer wesentlichen Verschlechterung zu bewahren.Auch dies ist Einzelfallabhängig.

Die rechtsgeschäftliche Erklärung kann nach Geschäftsunfähigkeit durch den Betreuer erfolgen. Dies bedeutet, dass der Betreuer im Namen der Mutter die einvernehmliche Regelung herbeiführen kann- wohl aber (und besonders im Fall der Interessenkollision) erst nach Zustimmung des Vormundschaftsgerichts.Diese sollte nach Ihrer Sachverhaltsschilderung einholbar sein!

Die Sache ist also keineswegs aussichtslos und der Aufwand sollte Sie nicht abschrecken, auf den sinnvollen Erhalt der Immobilie hinzuwirken.

Dazu wäre als erstes der Betreuer zur entsprechenden Änderung des Wohnrechtsvertrages zu bewegen, was notfalls auch gerichtlich durchgesetzt werden kann.

Bei weiteren Fragen stehe ich ihnen gerne zur Verfügung-

RA Asthoff

Bewertung des Fragestellers 28.02.2013 | 17:24

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