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Wohnung vor Auszug renovieren?

| 15.09.2009 10:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,

wir sind am 01.12.2007 in die Wohnung eingezogen und kündigen jetzt zum 31.12.2009, sodass wir 2 Jahre und 1 Monat in der Wohnung waren. Falls es wichtig ist: Wir sind in einer genossenschaft Mitglieder, der Mietvertrag heisst "Dauernutzungsvertrag".

Übernommen haben wir die Wohnung so:

alle Wände frisch Raufaser tapeziert uznd weiss gestrichen, als Boden überall Linoleum.

Wir haben dann die Wände in hellen gelb-Tönen und hellen grün-Tönen gestrichen und Laminat und Teppichboden verlegt.

Im Mietvertrag steht folgendes:

§ 13:
1) Bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses sind die Überlassenen Räume besenrein in einem vertragsgemäßen Zustand zu übergeben und die nach § 14 vereinbarten Schönheitsreparaturen durchzuführen.
2) hat das Mitglied Änderungen in der überlassenen Wohnung vorgenommen, so hat es den ursprünglichen Zustand - wie im Übergabeprotokoll festgehalten spätestens zur Beendigung des Nutzungsverhältnisses wiederherzustellen, soweit nichts anderes vereinbart ist oder wird, ...[...]
3) [Schlüsselrückgabe, unproblematisch]
4) [ Verpflichtung des Mitglieds zu einer Vorabnahme/Abstimmung der Renovierungsarbeiten]

§ 14
1) Die Schönheitsreparaturen sind vom Mitglied bei der Beendigung des Vertrages fachgerecht auszuführen.
2) Sie umfassen die Entfernung der Tapeten und die Herstellung eines tapezierfähigen Untergrundes an den Wänden, das Tapezieren oder Anstreichen der Decken, das Streichen der Türen und der Außentüren von innen sowei der Heizkörper einschliesslich der Heizrohre sowie - soweit vorhanden der Holzfußleisten. Kunststofffenster sind von den Schönheitsreparaturen ausgenommen.
3) Die Schönheitsreparaturen gem. Abs. 2 sind vollständig auszuführen, wenn seit Vertragsbeginn folgende zeiträume abfelaufen sind:

- in Küchen, Bädern, Duschen drei Jahre, jedoch Anstriche vder Tren, heizkörper , heizrohre und Fußleisten in diesen Räumen erst nach fünf Jahren

- in Wohn- und Schlafrumen, Fluren, Dielen, Toiletten fünf Jahre
- in anderen Nebenräumen sieben Jahre.

Die Fristen beginnen erstmals mit Beginn der Mietzeit, soweit nichts abweichend vereinbart worden ist.

Lässt der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der genannten zeiträume zu oder erfortdert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist die XXX-Genossenschaft verpflichtet, im anderen fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die zeiträume bezgl. der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.

4) Ist die dauer des Nutzungsverhältnisses kürzer als die in Abs. 3 genannten bzw. je nach zustand der Räume verkürzten oder verlängerten zeiträu,me oder hat das Mitglied während der in Abs. 3 genannten zeiträume vor beendigung des Vertrages Schönheitsreparaturen durchgeführt, so hat das Mitglied an die XXX-genossenschaft einen kostenanteil zu zahlen. Der kostenanteil entspricht dem Verhältnis der Vertragslaufzeit bzw. dem zeitraum seit den vom Mitglied durchgeführten Schönheitsreparaturen zu den in Abs. 3 genannten Zeiträumen. Die während der Vertragslaufzzeit durchgeführten Schönheitsreparaturen muss das Mitglied gegenüber der XXX-Genossenschaft belegen.

Soweit das MItglied noch nicht fällige Schönheitsreparaturen vor beendigung des Nutzungsverhältnisses durchführt, ist es von der Zahlung des Kostenanteils befreit.
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Meine Frage nun:

WAS gebau MÜSSEN wir machen?

- wände und Decken weiss streichen?
- unsere verlegten Böden rausreissen?
- Bohrlöcher zugipsen?



Sehr geehrte Fragestellerin,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Aus den von Ihnen genannten Regelungen ergeben sich für Sie vor dem Auszug folgende Pflichten:

Aus § 13 geht hervor, dass Sie die Wohnung im ursprünglichen Zustand übergeben müssen. Dies bedeutet, dass vorgenommene Veränderungen an der Wohnung rückgängig gemacht werden müssen. Leider wird unter solch einer Veränderung auch die Verlegung eines neuen Bodens gesehen. Damit ergibt sich die Pflicht, den von Ihnen verlegten Teppichboden und das Laminat zu entfernen und den ursprünglichen Bodenbelag wieder herzustellen. Da dies je nach Fall sehr aufwändig sein kann – vor allem, wenn der ursprüngliche Bodenbelag entfernt wurde oder die neuen Beläge eingeklebt wurden – empfehle ich Ihnen, eine Regelung mit der Genossenschaft zu treffen, dass die neu verlegten Beläge in der Wohnung verbleiben können. Immerhin stellt meines Erachtens ein Teppichboden und Laminat gegenüber Linoleum eine Aufwertung der Wohnung dar. Allerdings dürfen Sie dann nicht erwarten, dass sich die Genossenschaft darauf einlässt, Ihnen Kosten für die Bodenbeläge zu erstatten.

Aus § 14 hingegen ergeben sich für Sie wohl keine Pflichten:
Die Fristenregelung in § 14 stellt eindeutig eine starre Fristenregelung dar. An der starren Fristenregelung ändert sich auch dadurch nichts, dass die Genossenschaft verpflichtet bzw. berechtigt ist, die Fristen bzw. die Zeiträume bezüglich der Durchführung der Schönheitsreparaturen nach billigem Ermessen zu verlängern oder zu verkürzen, denn es ist nicht ersichtlich, wie das Ermessen auszuüben ist.
Eine vom BGH anerkannte Fristenregelung muss beinhalten, dass die Schönheitsreparaturen dann nicht durchgeführt werden müssen, wenn dies nicht notwendig ist. Eine vorherige Verlängerung der Frist durch den Vermieter bzw. die Genossenschaft darf nicht Voraussetzung sein.
Demzufolge ist aber auch die anteilige Kostenregelung bei vorherigem Umzug unwirksam. Denn diese hat ohne eine gültige Fristenregelung keinen Sinn. Überdies ist in dieser Regelung auch nicht festgelegt, auf welcher Grundlage die Kosten festgesetzt werden und demzufolge fehlt auch die Regelung, die dem Mieter gestattet, nachzuweisen, dass nur geringere Kosten entstehen werden.
Demzufolge haben Sie keine Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Aus den allgemeinen Rückgabepflichten haben Sie aber den Zustand herzustellen, den die Wohnung hatte, als Sie eingezogen sind, es sei denn, es handelt sich um eine übliche Abnutzung.
Unter eine übliche Abnutzung fallen zum Beispiel auch Bohrlöcher, wenn diese nicht den üblichen Umfang überschreiten. Demnach müssen diese also nicht entfernt werden.
Schließlich sind Sie nicht verpflichtet, die Wände weiß zu streichen. Nach mittlerweile gängiger Rechtsprechung ist auch ein Anstrich in gedeckten Farben ausreichend.

Zusammenfassend rate ich Ihnen, vor allem wegen der möglichen Schwierigkeiten wegen des Bodens, zusammen mit der Genossenschaft eine Vereinbarung zu treffen, welche Arbeiten vorzunehmen sind. Hier sind für Sie vor allem Kosten und Nutzen abzuwägen.


Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)


Bewertung des Fragestellers 19.10.2009 | 13:35

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