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Wohnung vom BT nicht /falsch fertiggestellt


| 05.03.2006 12:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger




Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe vor ca. 3 Monaten eine Wohnung im Wege der Zwangsversteigerung erworben.

Diese wurde von dem damaligen Bauträger nur zu 90 % fertiggestellt.

Im Gutachter heisset es, dass die Wohnung nicht zu Wohnzwecken geeignet ist und aufgrund der Machart nicht zu Wohnzwecken dient. Aus diesem Grund wurde die Wohnung sehr niedrig eingewertet (im wesentlichen über das Ertragswertverfahren, wobei die Einheit nur als Lager angesetzt wurde)

Es gibt jedoch von Seiten des Baumates eine Abgeschlossensheitsbescheinigung.

Der GA hatte seine Bewertung dahingehnd gestützt, dass die Belichtung in dieser Wohnung nicht ausreichend ist, bzw die Wohnung zu tief im Erdreich ist....

Dies ist richtig, liegt aber meines Erachtens nur deshalb, weil das Grundtsück zu stark aufgeschüttet wurde, bzw zwei Reihen zu hoch mit Pfalnzringen vor dem Kellerschacht aufgebaut wurden.

Zudem stehen vor dem Schacht eine Reihe von Thuja Bäumen, die zudem novchmals Schatten spenden.

D.h würde ein wenig Grund im Bereich vor dem Fenster abgetragen werden, wäre die ausreichenden Belichtung wieder gewährleistet.

Ausserdem Schreibt der Sachverständige, dass eine Absicherung vor dem Kellerschacht / Lichtschacht fehlen würde...

Meine Wohnungseingangstür ist eine normale Zimmertür, also keine richtige massive Eingangstür. (alle anderen WE habe eine massive)

Bie mir im Bad fehlt ein Fensterflügel (Rahmen wurde eingebaut- aber das Fenster fehlt.

Der Voreigentümer hatte den Hauptsicherungskasten angezapft, nachdem er den Zähler gesperrt bekommen hatte.
Habe kein Zähler - aber Strom.


zu meinen Fragen:

Um die Landesbauamtlichen Vorschriften zu erfüllen, müsste ich entsprechende Erdarbeiten vornehmen. Dies darf ich sicherlich nicht, da der Garten Allgemeineigentum ist (gibt kein Sondernutzungsrecht);

Ist dies nun Aufgae der WEG-Verwalters ?

Wer trägt die Kosten hierfür ?

Müssen hier alle Zustimmen ?

Ist dies eine bauliche Veränderung wenn der Boden im Bereich des Kellerfensters ca 40 cm abgetragen wird ?

Die Eingangstür kostet mich ca. 450 Euro ? Fenster 300.- E
Ich muss ich dies bezahlen ? Finde nichts in der TE

Geländer vom Garten zum Lichtschacht kostet ca. 205.- Euro
WEG / ich ?

Wie schauts mit dem Sicherungskasten aus ?
WEG / ich ?




-- Einsatz geändert am 05.03.2006 14:22:35
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen möchte:

Wie Sie richtig feststellen, ist das Grundstück Gemeinschaftseigentum. Die Angelegenheiten der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums regeln die Wohnungseigentümer grundsätzlich durch auf der Eigentümerversammlung gefasste Versammlungsbeschlüsse. Für die notwendigen Erdarbeiten wird daher ein entsprechender Beschluss erforderlich sein, so dass Sie dem Verwalter eine entsprechende Beschlussvorlage zuleiten sollten.

Da die Wohnung laut Gutachter zu tief im Erdreich ist, ergibt sich hieraus nicht zwangsläufig, dass das Erdreich zu hoch aufgeschüttet wurde. Mithin wird die Ursache der fehlenden Belichtung Ihrer Wohnung nicht ausschließlich im Gemeinschaftseigentum gesehen werden können, so dass eine Kostentragungspflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft für die Erdabtragung nicht ohne weiteres in Betracht kommen dürfte.

Grundsätzlich stellt die Umgestaltung der Grundstücksoberfläche insbesondere durch Vornahme oder Beseitigung einer Aufschüttung eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. I WEG dar. Meiner Auffassung nach wird auch die Abtragung der Erde von rdn. 40 cm als bauliche Umgestaltung angesehen werden müssen. Weiterhin können Beschlüsse, die eine bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 WEG betreffen, nicht mehrheitlich gefasst werden, erforderlich ist vielmehr ein einstimmiger Beschluss oder eine Vereinbarung aller Eigentümer.

Ob die Wohnungseingangstür zum Gemeinschafts- oder zum Sondereigentum zählt wird sich zunächst danach beurteilen, was hierzu in der Teilungserklärung geregelt ist, da eine Zuordnung zu beiden Eigentumsarten möglich ist. Da eine entsprechende Regelung fehlt, wird die Wohnungseingangstür als dem Gemeinschaftseigentum zugehörig angesehen werden können. Die Fenster sind demgegenüber unzweifelhaft notwendiger Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums (vgl. BayObLG, WM 2004, 740). Gleiches wird für das Geländer vom Garten zu dem Lichtschacht gelten wie auch für die haustechnische Einrichtung des Sicherungskastens, was insbesondere dann gelten wird, wenn sich dieser außerhalb der Wohnung befindet. Die Kosten für die Reparatur bzw. den Austausch dieser defekten ´Gemeinschaftseigentumsgegenstände` werden daher als Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums anzusehen sein, die - wie regelmäßig - nach § 16 Abs. 2 WEG nach Miteigentumsanteilen zu verteilen sind.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe mit

mit freundlichen Grüßen

Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 05.03.2006 | 23:03

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin,

zunächst besten Dank für Ihre Stellungnahme zu meiner Frage.

In diesem Zusammenhang teile ich Ihnen mit, dass es sich die Problematik tatsächlich mit der Aufschüttung verbunden ist. Dies konnte ich aufgrund der Baupläne feststellen; die jetzige Aufschüttung war in dieser Höhe so nicht vorgesehen.
Die bauliche Abnahme wäre von Seiten des Bauamtes ja auch nicht erfolgt, wenn die Höhen nicht eingehalten worden wären.
1 ) wie schaut es mit den Thujas vor meinem Lichtschacht aus ?
Darf ich diese zurückschneiden ?

2 ) Ich möchte nunmehr in diesem Zusammenhang den Verwalter bzw die restlichen 4 Miteiegntümer anschreiben, und ihnen den Tatbestand mitteilen. Da keine Rücklagen vorhanden sind, wäre dieses Problem nur über eine Sonderumlage möglich.

Einer der Miteigentümer ist mir nicht sonderlicherlich gut gesinnt.(Ihm wurde die WE versteigert ) Um so einem Problem aus dem Wege zu gehen möchte ich den Miteigentümern dahingehend entgegenkommen dass ich diese Arbeiten ausführen lasse,- und nur 50 % der Kosten umlegen lasse ...

Könnten Sie mir bei der Formulierung diesbezüglich helfen ? Die anderen zwei Miteigentümer sind ebenfalls Juristen - von daher sollte die Argumentation gut und überzeugend sein ....

Besten Dank im Voraus ! Ich werde Ihren Einsatz freilich entsprechend sehr gut bewerten !

Liebe Grüße aus der Pfalz !

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.03.2006 | 16:18

Sehr geehrte Fragesteller,

zwar steht Ihnen das Recht zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Gartens zu, Sie werden jedoch nicht das Recht haben, die Bäume vor Ihrem Lichtschacht eigenmächtig zurück zu schneiden. Vielmehr wird es sich bei diesen Gartenpflegearbeiten um Maßnahmen der Instandhaltung bzw. Instandsetzung gem. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG handeln, für die ein mehrheitlich zu fassender Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich sein wird.

In einem Anschreiben an die Miteigentümer bzw. an den Verwalter könnten Sie beispielsweise folgendes formulieren: „…….setze ich Sie über folgende Mängel am Gemeinschaftseigentum in Kenntnis: (1.) Aufschüttung des Erdreichs vor meiner Wohnung entgegen des Babauungsplans (2.) fehlende Absicherung vor dem Kellerschacht / Lichtschacht meiner Wohnung (3.) fehlende massive Wohnungseingangstür meiner Wohnung (4.) fehlender Fensterflügel im Badezimmer meiner Wohnung (5.) fehlender Stromzähler für meine Wohnung. Ich beabsichtige daher für die nächste Eigentümerversammlung eine Beschlussvorlage einzureichen, nach der die vorgenannten Mängel auf Kosten der Eigentümergemeinschaft zu beseitigen sind. Darüber hinaus werde ich im Hinblick auf die fehlenden Mittel beantragen, eine Sonderumlage zu beschließen. Ich weise Sie rein vorsorglich darauf hin, dass jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet ist, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung bzw. Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums seinem Anteil entsprechend zu tragen (§ 16 Abs. 2 WEG). Im Falle eines Negativbeschlusses, wenn also mein Antrag abgelehnt werden sollte, werde ich diesen anfechten, wodurch der Eigentümergemeinschaft weitere Kosten entstünden. – Da mir bewusst ist, dass die erforderliche Sonderumlage eine besondere Belastung für Sie darstellen wird, erkläre ich mich entgegenkommender Weise bereit, 50 % der Kosten zu tragen, so dass lediglich 50 % auf die Gemeinschaft umgelegt werden.“

Ich rate Ihnen, nicht sogleich eine Kostenübernahme von 50 % anzubieten, sondern zunächst nur ca. 35 %, so dass ein Verhandlungsspielraum vorhanden ist.

Ich wünsche Ihnen bei Ihrem weiteren Vorgehen viel Erfolg und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

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