Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:
Die Vermietung von Ferienwohnungen kann sowohl zu Einkünften aus Gewerbebetrieb als auch zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung führen.
Gewerbliche Einkünfte liegen danach vor, wenn alle folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:
die Ferienwohnung muss voll eingerichtet sein und die Führung eines Haushalts ermöglichen. Sie muss dazu z.B. Möbel, Wäsche, Geschirr, etc. enthalten,
die Wohnung muss in einem Feriengebiet zusammen mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen liegen,
Werbung und Verwaltung müssen von einer für die Wohnanlage bestehenden Feriendienstorganisation durchgeführt werden,
die Wohnung muss jederzeit zur Vermietung bereitgehalten werden,
wie bei einem Hotelbetrieb muss laufend Personal anwesend sein, das mit den Gästen Mietverträge abschließt und abwickelt und zudem für einen ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung sorgt.
Liegen nicht all diese Voraussetzungen vor, handelt es sich nur ausnahmsweise dann um eine gewerbliche Vermietung, wenn wegen des häufigen Wechsels und/oder zusätzlich erbrachter Nebenleistungen (z.B. Frühstücksversorgung) ein pensionsähnlicher Betrieb vorliegt (BFH, 28.06.1984 - IV R 150/82
, BStBl 1985, 211).
Fehlen die o.g. Voraussetzungen für die Annahmen einer gewerblichen Vermietung der Wohnung, handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Dabei sind grundsätzlich zwei verschiedene Fallgruppen zu unterscheiden:
Die Wohnung wird teilweise selbstgenutzt und teilweise vermietet: Die Selbstnutzung führt nicht zu Einnahmen, dementsprechend können aber auch die Kosten, die anteilig auf die Zeit der Selbstnutzung entfallen nicht als Werbungskosten abgesetzt werden. Zur Selbstnutzung gehört auch der Zeitraum, in dem das Ferienhaus weder vermietet noch tatsächlich selbstgenutzt wird, es dem Steuerpflichtigen aber zur jederzeitigen Nutzung zur Verfügung steht. Das Ferienhaus steht dem Steuerpflichtigen immer dann zur jederzeitigen Verfügung, wenn er es selbst vermietet und es ihm deshalb freisteht, das Grundstück selbst zu nutzen oder zu vermieten. Leerstandszeiten sind nicht der Selbstnutzung, sondern der Vermietung zuzurechnen, wenn der Steuerpflichtige Umstände vorträgt, wodurch eine Selbstnutzung ausgeschlossen erscheint. Eine Wohnung wird ausschließlich zur Vermietung bereitgehalten, wenn der Eigentümer eine Vermietungsorganisation beauftragt, die Wohnung zu vermieten und sich selber nur feste Nutzungszeiten einräumt. Nach einem BFH-Urteil (BFH, 12.09.1995 - IX R 117/92
, BStBl II 1996, 355
) kann allerdings ein ausschließliches Bereithalten der Wohnung zur Vermietung an Feriengäste dann nicht angenommen werden, wenn der Eigentümer nach den schriftlichen Vereinbarungen und der tatsächlichen Handhabung jederzeit Eigenbedarf anmelden, Sperrzeiten aussprechen und selbst Gäste in die Wohnung einweisen kann. Auch in diesem Fall sind die Leerstandszeiten der Eigennutzung zuzurechnen mit der Folge, dass die Aufwendungen, die auf die Leerstandszeiten entfallen, nicht als Werbungskosten geltend gemacht werden können. Hat der Steuerpflichtige an einem Ort mehrere Ferienwohnungen, und macht er glaubhaft, dass er nur eine zu eigenen Wohnzwecken nutzt, können die Aufwendungen für die Leerstandszeiten der anderen Wohnung in vollem Umfang als Werbungskosten geltend gemacht werden.
Die Wohnung wird ausschließlich vermietet und nicht selbst genutzt: Die Einnahmen und Ausgaben des ganzen Jahres sind gegenüberzustellen, unabhängig davon, ob die Wohnung tatsächlich vermietet war oder leer stand.
Aufgrund Ihrer Darstellung, dass wohl durch die Kinder eine teilweise Selbstnutzung vorliegt und wohl keine zusätzlichen Leistungen durch Personal erbracht werden, liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Auf die Kleinunternehmerregelung kommt es somit nicht.
Gegebenenfalls besteht aber eine Zweckentfremdungssatzung, die Ihnen die Vermietung einer Wohnung als Ferienwohnung verbietet.
Auch bei der Vermietung einer Ferienwohnung wird häufig von der Finanzverwaltung geprüft, ob nicht etwa wegen auf Dauer fehlender Einkünfteerzielungsabsicht Liebhaberei und damit eine einkommensteuerlich nicht beachtliche Betätigung vorliegt. Um den Abzug von Verlusten aus der Ferienwohnung zu erhalten, empfiehlt es sich, diesem Einwand zu begegnen, indem die Organisation der Vermietung in fremde Hände gelegt wird und auf einen Selbstnutzungsvorbehalt verzichtet wird.
Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.
Mit freundlichen Grüßen
Diese Antwort ist vom 17.10.2011 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Vielen Dank für die Antwort.
So wie ich die Antwort verstehe, heißt es, dass obwohl wir an Touristen vermieten wollen und wechselnde Mieter haben werden, ist die Wohnung keine Ferienwohnung (sie erfüllt nicht die Voraussetzungen) und deshalb sind die Mieteinnahmen nicht Umsatzsteurpflichtig und können in Vermietung und Verpachtung eingegeben werden (solange wir einen Gewinn machen). Habe ich richtig verstanden?
Vielen Dank
Sie müssen die Einkommensteuer von der Umsatzsteuer unterscheiden. Auch wenn hier keine gewerbliche Betätigung iS des Einkommensteuerrechtes vorliegt, ist die Leistung von Ihnen gegenüber den Gästen umsatzsteuerpflichtig, wenn Sie die Umsatzgrenze für Kleinunternehmer überschreiten. Ein Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes ist nämlich jeder, der eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit selbständig ausübt. Gewerblich und beruflich ist jede Tätigkeit, die nachhaltig ausgeübt wird, d. h. die Tätigkeit wiederholt zur Erzielung von Einkünften durchgeführt wird. Das Vermieten einer Ferienwohnung stellt grundsätzlich eine solche Tätigkeit dar. Wird die Ferienwohnung allerdings auch für eigene Zwecke genutzt, ist im konkreten Einzelfall zu beurteilen, ob eine unternehmerische Tätigkeit im Sinne des Umsatzsteuergesetzes vorliegt. Wird die Ferienwohnung nur gelegentlich vermietet und ansonsten überwiegend selbst genutzt, ist der Unternehmerstatus zu verneinen. Sofern eine unternehmerische Tätigkeit vorliegt, ist die Vermietung einer Ferienwohnung umsatzsteuerlich als sonstige Leistung einzustufen. Als sonstige Leistung unterliegen neben der entrichteten Miete sämtliche anderen Leistungen der Umsatzsteuer, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Der Steuersatz, der bei der Vermietung von Wohnungen anzuwenden ist, beträgt 19 v. H. Im Rahmen der Umsatzsteuerpflicht kann der Unternehmer den Vorsteuerabzug für sämtliche im Zusammenhang mit der Vermietung der Ferienwohnung stehenden Leistungen geltend machen. Dies bedeutet, dass sämtliche Vorsteuerbeträge für die Anschaffung oder die Herstellung der Ferienwohnung abzugsfähig sind. Dies gilt natürlich nicht, wenn Sie die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen. Da Sie überwiegend die Wohnung vermieten, ist diese Leistung umsatzsteuerpflichtig, wenn Sie die Umsatzgrenzen der Kleinunternehmerregelung überschreiten.
