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Wohnung überschreiben. Eltern auf Tochter.

| 10.12.2018 20:37 |
Preis: 57,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um die Frage der sog. Spekulationssteuer beim Verkauf einer Immobilien im Familienkreis.

Vor 9 Jahren haben meine Eltern für mich meine Wohnung gekauft, da ich keinen Kredit bekommen habe.
Jetzt würde ich gerne die Wohnung auf mich übertragen. Da ich 2 weitere Geschwister habe, möchte ich vermeiden, dass diese im Todesfall der Eltern Anteile der Wohnung als Erbteil bekommen.

Gezahlt ist bislang durch mich an meinen Vater ca. 40.000 Euro.
Die Restschuld von etwa 100.000 Euro würde ich als Kaufpreis an meine Eltern bezahlen.
Inzwischen kann ich dafür einen Kredit bei der Bank bekommen.
Ich wohne selbst in der Wohnung seit dem diese gekauft wurde.
Der Wert der Wohnung ist heutzutage auf etwa 230.000 Euro zu schätzen

Wird hier Steuer (z.B: Spekulationsssteuer o.ä.) anfallen?
Mit welchen Kosten ist ansonsten noch zu rechnen für mich und meine Eltern?

Gerne zu Ihren beiden Fragen im Rahmen Ihres ausgelobten Budgets:

Frage: Wird hier Steuer (z.B: Spekulationsssteuer o.ä.) anfallen?

Antwort: Sofern Ihre Eltern für Sie zu Beginn der sog. Spekulationsfrist (10 Jahre) noch Kindergeld (u.U. bis zu Ihrem 25 Lebensjahr) bezogen haben und Sie die erste drei Jahre mietfrei haben wohnen lassen, können Ihre Eltern nach drei Jahren das Haus an Sie ohne Spekulationssteuer verkaufen.
Das ist so in § 23 EStG geregelt: Denn „eigener Wohnzweck" bedeutet, dass das Haus durch den Verkäufer selbst bzw. durch seine Familie bewohnt wird. Zur Familie gehören steuerlich aber nur die Kinder, solange für diese noch Kindergeld bezogen wurde.

Frage: Mit welchen Kosten ist ansonsten noch zu rechnen für mich und meine Eltern?

Antwort: Die klassischen Kosten für den Kauf einer Immobilie sind die Gebühren für den Notar, die Grunderwerbssteuer und der Grundbucheintrag, die allesamt vom Gegenstandswert (der Kaufpreis aus der notariellen Urkunde) der Immobilie abhängig sind. Ferner u.U. auch die Erstellung eines Energieausweises, der mittlerweile von Gesetzes wegen obligatorisch ist.

Um diese Kosten reduzieren Sie aber den Gewinn, der ggf. doch zu versteuern wäre.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 11.12.2018 | 20:14

Guten Abend und herzlichen Dank für die schnelle und kompetente Antwort.

Bei uns ist es so, dass ich von Anfang an in der Wohnung gewohnt habe und meine Eltern kein Kindergeld (zu alt) bekommen haben und ich Miete (die Rate des Kredites) an meinen Vater bezahlt habe.

Treten dadurch steuerliche "Probleme" auf?
Stellt der Verkauf an mich "unter Wert" ein Problem dar?

Liebe Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.12.2018 | 21:08

Gerne zu Ihren Nachfragen:

Wenn Sie Miete an Ihre Eltern gezahlt haben und auch nicht kindergeldberechtig waren, sehe ich leider die Voraussetzungen „eigener Wohnzweck" i.S.v. § 23 Absatz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG für nicht erfüllt an.

Auch der „unterwertige Verkauf an Sie" ist nicht unproblematisch. Denn steuerlich wäre das eine sog. gemischte Schenkung, dessen geschenkten Anteil Sie versteuern müssten, allerdings mit Berücksichtigung von hohen Freibeträgen zu Ihren Gunsten.

Allerdings rate ich aus der Ferne dringend zu einer vertieften Beratung durch einen Steuerberater, welcher Einblick in alle relevanten Darlehens- und Vertragsunterlagen nehmen sollte. Denn Ihrer Schilderung nach wohnen Sie ja seit 9 Jahren in dem Objekt und schildern, dass Sie selbst indirekt den Kredit bedienen. Dieses Konstrukt wäre faktisch einer Nutzung zum „eigenen Wohnzweck" oder gar einem Kauf Ihrerseits gleichzustellen. Da es zu § 23 Absatz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG eine Fülle kasuistischer Entscheidungen gibt, wäre also auch an einen Antrag an das FA auf Anwendung des § 23 Absatz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG für Ihre Person zu denken.

Und schließlich stehen Ihre Eltern ja kurz vor dem Ablauf der 10-jährigen Sperrfrist, die einfach abzuwarten durchaus opportun sein kann.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und verbleibe
mit freundlichen Grüßen,
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 12.12.2018 | 16:59

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