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Wohnung über 15% zu klein. Geld nachträglich zurückfordern?

| 20.07.2010 14:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel


Sehr geehrte Damen und Herren,

die Größe meiner Mietwohnung weicht um über 15% von der angegebenen m²-Zahl im Mietvertrag ab. Es handelt sich um eine Dachgeschosswohnung, bei der die Bodenflächen komplett bis zu den seitlich angrenzenden Schrägflächen der Wände ohne Abzug mitberechnet wurden.
Nun zu meinen Fragen:
- Kann man in diesem Fall Geld wegen zuviel bezahlter Miete vom Vermieter zurück fordern?
- Wenn ja, gibt es dafür klare gesetzliche Regelungen, oder hängt die Höhe der Rückforderung im Ermessensbereich des Gerichts?
- Fließen bei der Rückforderung auch die Betriebskosten mit ein, oder nur die Kaltmiete?
- Wird die Summe der Rückforderung genau 1:1 berechnet? Sprich beispielsweise 15m² Differenz zum Mietvertrag ergibt eine Rückforderung von Quadratmeterpreis der Wohnung mal 15?
- Für wieviele Monate/ Jahre kann man die Rückforderung maximal geltend machen?

Ich danke Ihnen schon einmal im Voraus herzlich für Ihre Antwort.

Mit freundlichen Grüßen
Holger S.

Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre Frage die ich wie folgt gerne beantworte.

Die Rechtsprechung geht davon aus, dass die Angabe einer Wohnfläche in einem Mietvertrag als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen ist und bei einer Abweichung von mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters einen zur Minderung berechtigender Sachmangel im Sinne des § 536 Abs. 1 S. 1 BGB darstellt. Ein Mangel liegt nämlich immer dann vor, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder jedenfalls erheblich gemindert ist, vgl. § 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB. Dies bedingt eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes vom vertraglch vorausgesetzten Zustand des Mietobjektes. Ob eine solche vorliegt bestimmt sich nach der vereinbarten Beschaffenheit der Wohnung.

Die Grenze von 10 % ab der ein erheblicher Mangel angenommen wird gilt auch dann, wenn der Mietvertrag eine "ca." Angabe bei der Größe enthält. Im Interesse der Praktikabilität und Rechtssicherheit wird die Grenze stets bei 10 % angesetzt.

Hinsichtlich der bereits gezahlten Mieten ergeben sich Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung nach § 812 Abs. 1, Satz 1 , 1. Alt. BGB. Diese sind allerdings nur auf die noch nicht verjährten Ansprüche Ausgehend von der Regelverjährung nach §§ 195 , 199 BGB von 3 Jahren sind daher am 31.12.2009 Rückzahlungsansprüche für Zeiträume vor dem 01.01.2007 verjährt.

Die Ermittlung der zurück zu fordernden bzw. zu mindernden Beträge bemisst sich nach dem qm-Preis der Mietwohnung als Bezugsgröße soweit die Miete betroffen ist. Sie müssten also den qm-Preis ermitteln und mit der zuviel berechneten qm-Zahl multiplizieren um den monatlichen Anspruch zu ermitteln. Für die Betriebskosten ist entscheidend, welche dieser Kosten auf die Fläche umgelegt worden sind. Nur diesbezüglich können sich Ansprüche ergeben. Verbrauchsabhängige oder personenabhängige Kosten bleiben außen vor. Auch hier ergeben sich dann entsprechende Rückzahlungsansprüche wie für die Miete und für die Zukunft Zurückbehaltungsrechte hinsichtlich zuviel angeforderter Voruaszahlungen auf die Betriebskosten.

Der Bundesgerichtshof hat sich zuletzt mit Urteil vom 10.03.2010, Az. VIII ZR 144/09 zu der Thematik geäußert. Diese Entscheidung können Sie auf der Internetseite des Bundesgerichtshofes abrufen.

Rückfrage vom Fragesteller 22.07.2010 | 13:51

Sehr geehrter Herr Meivogel,

vielen Dank für Ihre kompetente und sehr ausführliche Antwort, welche mir sehr weitergeholfen hat!
Eine kurze Frage hätte ich noch und hoffe diese kann auch ohne zusätzliche Gebühr von Ihnen beantwortet werden:
Habe soeben gesehen, dass die Quadratmeter meiner Wohnung nicht im Mietvertrag angegeben ist. Auf einer Mietbescheinigung des Vermieters und ebenfalls in der Mietnebenkostenabrechnung ist die zu hohe Quadratmeterzahl aber angegeben. Haben diese Dokumente die gleiche Rechtsgültigkeit vor Gericht, oder muss die Zahl explizit im Mietvertrag angegeben sein?

Besten Dank im Voraus für Ihre Antwort!

Mit freundlichen Grüßen
Holger S.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 22.07.2010 | 19:49

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn eine Angabe im Mietvertrag fehlt, so dürfte es an einer Beschaffenheitsvereinbarung fehlen und Ansprüche wegen zu hoher Mietzahlungen schwer durchzusetzen sein.

Hinsichtlich der Nebenkosten bleibt es aber bei den obigen Ausführungen.

Bewertung des Fragestellers 22.07.2010 | 13:39

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