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Wohnung trotz Neubau hellhörig und kaum Trittschalldämmung

| 10.03.2021 21:33 |
Preis: 50,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Es geht um die Trittschalldämmung in Wohnneubauten und die Rechte des Mieters.

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir wohnen seit April 2018 in einer Erdgeschosswohnung. Das Haus ist ein 3-Parteien Neubau, wir sind hier als erste Mietspartei eingezogen.

Die Wohnung ist insbesondere für einen Neubau sehr hellhörig. Wir können den Nachbar über uns beispielsweise reden hören, besonders nervenaufreibend ist die geringe Trittschalldämmung, jeder Fußtritt ist spürbar zu hören, das ganze Haus erschüttert teilweise. Wir können genau orten wo der Nachbar sich gerade befindet und was er macht. Hinzu kommt, dass er Schichtarbeiter ist, also teilweise die ganze Nacht wach ist, sich bewegt, und wir nicht mehr vernünftig schlafen können.

Vor einigen Monaten, ist der Nachbar über uns neu eingezogen. Die Nachbarin zuvor hatte auch Schichtdienst, hatte aber keinen aktiven Alltag. Sprich, sie saß sehr viel und war deshalb auch nicht so häufig laut. Wir gingen bisher davon aus, dass der Nachbar einfach zu laut ist, aber es ist definitiv die Hellhörigkeit der Wohnung und nicht der Nachbar selbst schuld. Jegliches Geräusch ist zu hören.

Das schlimmste ist hierbei die eventuell fehlende Trittschalldämmung nachts und das der Nachbar teilweise die gesamte Nacht wach und auch sehr aktiv ist, da man davon seit Monaten/Jahren stetig wach wird und nicht vernünftig schlafen kann.

Was kann man hier machen? Wozu ist der Vermieter verpflichtet? Ist diese Hellhörigkeit und der fehlende Trittschallschutz in einem Neubau ein Baumangel?

Mit freundlichen Grüßen

11.03.2021 | 03:14

Antwort

von


(800)
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41812 Erkelenz
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Gerne zu Ihren Fragen:

Was kann man hier machen? Wozu ist der Vermieter verpflichtet?

Antwort: Der richtige Adressat ist in der Tat Ihr Vermieter; Ihrer Schilderung nach nicht Ihre Nachbarn, die quasi selbst davon beeinträchtigt sind, sich nicht angemessen frei in deren Mietwohnung bewegen zu können.

Der Vermieter ist verpflichtet, Ihnen nach dem Mietvertrag eine vertragsgemäße Nutzung des Mietobjekts zu gewährleisten. Tut er das nach angemessener Fristsetzung nicht, wäre der nächste Schritt eine Minderung der Miete, die Sie ohne weiteres durch einen prozentualen Einbehalt des Mietzinses von der Warmmiete durchsetzen können.

Oder alternativ – um auf der ganz sicheren Seite vor eine Kündigung des Vermieters zu sein – die Zahlung der vorerst ungekürzten Miete „unter Vorbehalt ohne Anerkenntnis einer Rechtspflicht", womit Sie sich bis zu endgültigen Klärung Ihren Anspruch gegen den Vermieter auf Hergabe der ungerechtfertigten Bereicherung sichern.

Ist diese Hellhörigkeit und der fehlende Trittschallschutz in einem Neubau ein Baumangel?

Antwort: Ja, wobei man zwei Dinge unterscheiden muss, nämlich die
Anforderungen an den Schallschutz in die bauaufsichtlich und privatrechtlich geschuldeten Anforderungen.

Diese bauaufsichtlichen Anforderungen an den Trittschallschutz dürfen nicht unterschritten werden, so dass der Bauherr bzw. der Eigentümer einen Mangel gegenüber dem Ersteller reklamieren kann, was letztlich dessen Sache ist und nicht die Ihrige. In Ihrem Land NRW gilt die DIN 4109-1:2018-01

Die privatrechtlichen Anforderungen sind sogar höher, liegen also meist über den Mindestanforderungen der Bauaufsicht, so dass mindestens das Beiblatt 2 zur DIN 4109 geschuldet ist, wobei allerdings Modifizierungen nach „standard" und „gehobenen" Wohnungsbau toleriert werden.

Die einzelnen Kriterien des Nachweises der Trittschalldämmung in Gebäuden nach DIN 4109-2: 2018 sowie nach DIN 4109-BEIBLATT 1: 2018 lassen sich nur durch ein Sachverständigengutachten ausschärfen, weil es dazu sehr differenzierte Kriterien gibt.

Im Endeffekt fordern Sie Ihren Vermieter unter Fristsetzung zum Nachweis auf, dass die hier skizzierten Voraussetzungen für IHRE konkrete Mietwohnung eingehalten wurden oder eben nicht, weil Ihrer Beschreibung nach der Beweis des ersten Anscheins dagegen (also für Sie) spricht.

Den kann er nur erschüttern, wenn er das Gegenteil, ggf. durch ein SV-Gutachten oder Unterlagen zu dem Bauobjekt beibringt.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer

Rückfrage vom Fragesteller 16.03.2021 | 17:41

Vielen Dank für die ausführliche Antwort.

Ist der Vermieter denn konkret zu Schritten gezwungen um die Hellhörigkeit und den Trittschall nachträglich zu dämmen oder bleibt am Ende nur die Möglichkeit der Mietminderung?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 16.03.2021 | 18:13

Gerne zu Ihrer Nachfrage:

Es kommt auf die konkreten Umstände vor Ort, auf das Mietobjekt als solches und auf den Mietvertrag an.
Grundsätzlich schuldet der Vermieter die ordnungsgemäße Bewohnbarkeit der Mietsache, sonst liegt ein Mangel vor. Da es sich bei Ihnen um eine Neubauwohnung handelt, sind die aktuellen DIN-Normen geschuldet.

Werden diese nicht erreicht, muss der VM den Mangel beheben, wozu Sie ihm eine angemessene Frist für den Nachweis bzw. die Mängelbeseitigung setzen sollten.

Ansonsten können Sie Ihrer Beschreibung nach bereits jetzt ca 15 - 25 % der Warmmiete als Minderung zurückhalten. Oder, um im worst case keinen Kündigungsgrund zu liefern, "unter Vorbehalt ohne Anerkenntnis einer Rechtspflicht" die Miete weiter zahlen und später nach Klärung den Überschuss zurück fordern.
Viel Erfolg wünscht,
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 18.03.2021 | 10:02

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