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Wohnung nicht genehmigt - Erlischt das Wohnrecht auf Lebenszeit?


22.12.2007 13:56 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr verehrte Rechtsanwältinnen, sehr verehrte Rechtsanwälte,
ich brauche für meine Tochter eine anwaltschaftliche Auskunft.
Folgendes:
Meine Tochter und mein Schwiegersohn kauften vor ca. 4 Jahren ein Haus, das kurz vor der Zwangsversteigerung stand. Die angebauten 2 Garagen hatte der Vorbesitzer aufgestockt und als Wohnung für sich und seine Ehefrau genutzt. Er hat das Haus nur mit der Bedingung verkauft, daß er und seine Ehefrau auf lebenszeit Wohnrecht in dieser umgebauten Garage hat, was auch im Kaufvertrag niedergeschrieben ist. Im Kaufvertrag wurde auch festgelegt, daß er für alle Renovierungsarbeiten und Sanierungen zuständig ist. Vor zwei Jahren kam nun das Bauordnungsamt und untersagte das Wohnen in diesen sog. Garagen, da es sich um nichtgenehmigte Bauveränderungen handelt und auch keine Möglichkeit besteht nachträglich noch eine Genehmigung zum Wohnen ausgesprochen wird. Der Vorbesitzer zog daraufhin aus und benutzt seit dieser Zeit diese Garagen als Abstellräume für sein Gerümpel. Außerdem kümmert er sich auch nicht um dieses Gebäude. Der Putz bröckelt und es sind nun etliche Risse in den Außenwänden entstanden. Was sehr unansehlich ist und das von meiner Tochter und den Anwohnern als Schandfleck empfunden wird. Nun zu meiner Frage: Dadurch, daß der Vorbesitzer nicht da wohnen darf erlischt da nicht das Wohnrecht? Dürfen meine Tochter und mein Schwiegersohn das Gebäude wieder als Garagen umbauen? Oder darf er wirklich seine alten Sachen unterstellen? Für eine Antwort wäre ich sehr dankbar.
22.12.2007 | 14:36

Antwort

von


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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage(n). Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass es sich bei folgender Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung handelt und diese eine umfassende Begutachtung auf keinen Fall ersetzen kann. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen. Dies vorausgeschickt beantworte ich Ihre Frage(n) wie folgt:

Die Tochter könnte gemäß § 894 BGB gegenüber dem Verkäufer einen ANSPRUCH auf ZUSTIMMUNG zu der BERICHTIGUNG des GRUNDBUCHES haben.

Nach genannter Bestimmung steht nämlich demjenigen, dessen Recht nicht oder nicht richtig im Grundbuch eingetragen oder durch die Eintragung einer nicht bestehenden Belastung oder Beschränkung beeinträchtigt ist, gegenüber demjenigen, dessen Recht durch die Berichtigung betroffen wird, grundsätzlich einen sogenannter

„GRUNDBUCHBERICHTIGUNGSANSPRUCH.“

zu.

Alles in allem ist die von Ihnen dargestellte Rechtslage kompliziert und kann ohne Einsicht in das Grundbuch leider nicht abschließend und zugleich seriös beantwortet werden. Ich möchte deshalb Ihrer Tochter über diesen Weg anraten, einen Anwalt vor Ort mit der Wahrnehmung ihrer rechtlichen Interessen zu beauftragen.

Ich hoffe, meine Antwort hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung weiter. Für Rückfragen stehe ich über die kostenfreie Nachfragefunktion gerne zur Verfügung. Ansonsten wünsche ich schon jetzt frohe und gesegnete Weihnachten.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
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Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 22.12.2007 | 14:45

vielleicht habe ich mich nicht richtig ausgedrückt. Diese umgebaute Garage steht auf dem Grundstück meiner Tochter und wurde auch von dieser miterworben. Das heißt meine Tochter und mein Schwiegersohn sind Eigentümer. Der Vorbesitzer hat sich nur ein Wohnrecht eintragen lassen das er ja nicht nutzen darf.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.12.2007 | 15:36

Vielen Dank für die Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:

Ich meine schon, dass Sie sich „klar“ ausgedrückt haben.

Allerdings muss ich trotzdem auf meine ursprüngliche Antwort verweisen, weil ich fürchte, dass das im Kaufvertrag vereinbarte „Wohnrecht“ im Grundbuch eingetragen wurde und ein solcher Grundbucheintrag gemäß § 892 BGB zunächst den sogen. „öffentlichen Glauben“ im Sinne des im folgenden nachlesbaren § 892 BGB genießt; vgl. hierzu bitte die Anlage.

Das heißt, dass trotz eines öffentlich - rechtlichen Verbots zur Wohnraumnutzung gegenüber dem Vorbesitzer , der "öffentliche Glaube" des zitierten § 892 BGB zum Nachteil der Tochter greifen könnte und folglich entsprechende rechtliche Schritte unter Umständen ( z.B.: Klage auf Zustimmung zur Grundbuchberichtuigung) in die Wege geleitetet werden müssten.

Daher nochmals meine Empfehlung, einen Rechtsanwalt mit der Einsichtnahme in das Grundbuch, zu beauftragen.

Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
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Anlage

§ 892 BGB

“Öffentlicher Glaube des Grundbuchs
(1) Zugunsten desjenigen, welcher ein Recht an einem Grundstück oder ein Recht an einem solchen Recht durch Rechtsgeschäft erwirbt, gilt der Inhalt des Grundbuchs als richtig, es sei denn, dass ein Widerspruch gegen die Richtigkeit eingetragen oder die Unrichtigkeit dem Erwerber bekannt ist. Ist der Berechtigte in der Verfügung über ein im Grundbuch eingetragenes Recht zugunsten einer bestimmten Person beschränkt, so ist die Beschränkung dem Erwerber gegenüber nur wirksam, wenn sie aus dem Grundbuch ersichtlich oder dem Erwerber bekannt ist.

(2) Ist zu dem Erwerb des Rechts die Eintragung erforderlich, so ist für die Kenntnis des Erwerbers die Zeit der Stellung des Antrags auf Eintragung oder, wenn die nach § 873 erforderliche Einigung erst später zustande kommt, die Zeit der Einigung maßgebend.“

ANTWORT VON

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