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Wohnung nach gescheiterter Beziehung von Ex-Partnerin 'besetzt'


| 01.03.2005 11:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrter Ratgebender,

am 01.11.2003 bin ich mit meiner damaligen Partnerin und deren 3 Kindern zusammengezogen. Um den entsprechenden Wohnraum zu schaffen, habe ich zwei in meinem Eigetum stehende Wohnungen (zu 90 % finanziert) auf eigene Kosten zu einer Wohnung vereinigt. Wohnraum danach: rund 110 qm. Ergänzende Information: Wir sind und waren nicht verheiratet, die Kinder sind sämtlich nicht von mir.

Die Beziehung scheiterte. Mir blieb nichts anderes übrig, als die Entscheidung zu treffen, aus meiner eigenen Wohnung auszuziehen, da die Dame nicht bereit war, an der Situation etwas zu ändern.

Die Dame wohnt weiterhin in der Wohnung, obwohl sie mir zusagte, zuerst bis Ende 2004 und nun bis Ende Februar 2005 in einen neue Wohnung zu ziehen. Sie zahlt einen monatlichen Betrag an mich, der jedoch keine angemessene Miete darstellen kann (380,00 EUR für 110 qm). Mehr ist sie nicht bereit zu zahlen. Ausziehen will sie jedoch - zumindest im Moment - auch nicht. Ein Mietvertrag besteht nicht.

Mein Ziel ist nicht, die Dame "an die Luft zu setzen" - dies schon alleine wegen der Kinder nicht. Finanziell ist die Situation jedoch extrem belastend (vorsichtig formuliert) und eine angemessene Vermietung der Wohnung tut not und wäre trotz des angespannten Wohnungsmarktes auch realisierbar.

Meine Frage:

Habe ich die Möglichkeit, die Zahlung eines angemessenen Mietbetrages für die Wohnung oder evtl. den Abschluß eines Mietvertrages verlangen?

Welche Möglichkeiten gibt es, wenn die Dame weiterhin auf blind, taub und stur schaltet?

Sehr geehrter Ratsuchender,

auch wenn Ihnen das nicht gefallen wird, aber Sie haben schon einen Mietvertrag abgeschlossen. Es ist ein weitverbreiteter Irrglaube, dass ein Mietvertrag immer schriftlich abgeschlossen werden muss. Sie haben mit der Dame vereinbart, dass Sie gegen Entgelt in der Wohnung wohnen darf. Damit haben Sie mündlich einen wirksamen, unbefristeten Mietvertrag geschlossen.

Damit sind Sie auch bei der Höhe der Miete auf die Einhaltung der zwingenden Vorschriften angewiesen. Danach können Sie eine Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Dabei sind jedoch zwei wesentliche Einschränkungen zu beachten:

Erstens darf die Miete nur erhöht werden, wenn seit der letzten Mieterhöhung mindestens ein Jahr vergangen ist. Zweitens (und jetzt wird es bitter für Sie) muss die sogenannte Kappungsgrenze eingehalten werden. Das bedeutet, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 % erhöht werden darf, auch wenn die ortsübliche Vergleichmiete eine deutlich höhere Miete zuließe.

Mehr schaffen Sie nur durch Abschluss eines neuen Mietvertrages. Das geht aber nur auf Gegenseitigkeit, da Ihre Mieterin nicht verpflichtet ist, sich darauf einzulassen.

Wenn es für Sie wirtschaftlich notwendig ist sollten Sie vielleicht doch eine Kündigung in Betracht ziehen, um die Wohnung wirtschaftlich sinnvoll nutzen zu können.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 01.03.2005 | 11:48

Sehr geehrter Herr RA Lauer,

vorab vielen Dank für die schnelle Beantwortung - wenngleich die Antwort sicherlich angenehmer hätte ausfallen können. Ich würde mich durchaus auf einen neuen Mietvertrag zu angemessenen Bedingungen einlassen, gehe jedoch von einer Verweigerungshaltung der Mieterin aus.

Daher eine Nachfrage hierzu:
Die "wirtschaftlich sinnvolle" Nutzung der Wohnung kann demnach eine mögliche Vermietung zum ortsüblichen Miettarif bedeuten?

Die zur Zeit nicht vorhandene Möglichkeit der wirtschaftlich sinnvollen Nutzung wäre demnach der Kündigungsgrund für eine fristgerechte, ordentliche Kündigung des bestehenden Mietverhältnisses?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.03.2005 | 16:11

Sehr geehrter Ratsuchender,

leider muss ich Sie schon wieder enttäuschen. Genau der von Ihnen benannte Grund ist ausdrücklich kein anerkannter Kündigungsgrund. Ich gebe Ihnen hier einmal die maßgebliche Vorschrift:

BGB § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

Vielleicht sollten Sie sich doch einmal an einen Kollegen vor Ort wenden. Denn es will wohl überlegt sein, wie eine Kündigung zu begründen wäre.

Im übrigen wäre zu klären, ob man aus dem Mietvertrag anderweitig herauskommt. Wie gesagt: Ein Mietvertrag besteht und hierfür gibt es erhebliche Anscheinsbeweise, die Ihnen die Gegenseite entgegenhalten kann. Mit entsprechenden juristischen Klimmzügen - die Sie als juristischer Laie nicht hinbekommen werden - kann man aber sicher das Bestehen eines Mietvertrages bestreiten.

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