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Wohnung im renovierten Zustand zurückgeben

28.04.2013 05:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Anfechtung einer Zahlungszusage wegen arglistiger Täuschung

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich wohne seit Mitte August 2010 in einer Wohnung und habe zum 01. Juli 2013 gekündigt, würde also zum Zeitpunkt des Auszuges nicht mal drei Jahre in der neuen Wohnung wohnen.

Vor kurzem traf ich mich in in der Wohung mit meinem Vermieter und dem Immobilienmakler, welcher die Wohnung vermittelte. Ich wollte Ihnen den Zustand der Wohnung zeigen und das weitere Vorgehen für den Auszug bzw. die Wohnungsübergabe besprechen.

Wir kamen zur Übereinkunft, dass die Wohnung in einem guten Zustand sei. Mängel seien kaum vorhanden, und auch an den Wänden seien kaum Verfärbungen festzustellen. Es wurde mir jedoch mitgeteilt, dass es dennoch üblich sei, dass der Mieter für Schönheitsreparaturen und Renovierung generell aufkommt. Sie wollten für mich eine Firma beauftragen, welche diese durchführt und dafür einen Betrag von 1000 EUR von meiner Kaution einbehalten. Ich stimmte dem nach einigen Murren zu, unter der Bedingung dass damit "alles abgegolten" sei, und sie mir hinterher nicht "mit irgendwelchen Kleinigkeiten" kommen sollten. Der Vermieter meinte, dass sei O.K..

Als ich meinen Mietvertrag dann genau studierte, fühlte ich mich über den Tisch gezogen. In diesem werden Zeitfolgen für Schönheitsreparaturen genannt, über die ich nicht im Gespräch mit meinem Vermieter und dem Immobilienmakler informiert wurde. Aus dem Mietvetrag - der entsprechende Paragraph is beigefügt - entnehme ich, dass ich - wenn überhaupt, nur anteilig die Kosten für Schönheitsreparaturen übernehmen habe. Insbesondere ist dies ärgerlich, weil die Wände noch in einem ganz weißen TOP Zustand sind. Zudem entnahm ich der angehängten Mai des Vermieters, dass mit dem 1000EUR nicht alles abgegolten sei. Schließlich will er noch mal das Möbliar und die Geräte der Wohnung - es handelt sich um ein möbeliertes Apartment - ganz genau prüfen. Bei 1000EUR wird's als nicht bleiben.

Jetzt kommt's aber noch dicker! Wie Sie der unten angehängten Email meines Vermieters entnehmen können, plant mein Vermieter schon fest damit, dass ich in der letzten Juniwoche - also eine Woche vor der Wohnungsübergabe - die Wohnung räume, damit die Renovierungsarbeiten stattfinden können:

"Zum 30.06.2012 haben Sie das Mietverhältnis gekündigt und die Wohnung ist zu diesem Zeitpunkt im renovierten Zustand zurückzugeben."

Ist dem so? Muss ich die Wohnung im renovierten Zustand zum 30. Juni zurückgeben? Ich wohne noch nicht mal drei Jahre in dieser Wohnung und der entsprechende Paragraph meines Mietvertrages sagt eigentlich nur aus, dass ich "anteilig einen Betrag" für Schönheitsreparaturen zahlen muss - und mehr nicht. Deswegen gehe ich davon aus, dass ich zum Zeitpunkt der Übergabe, ihm zwar entsprechend Geld für Renovierung, etc. in die Hand drücken muss - sofern die Klauseln wirksam sind -, die Renovierung bzw. Schönheitsreparaturen selbst nach Beendigung des Mietverhältnis stattfinden soll.

Können Sie mir zugleich sagen, ob in dem Mietvertrag evtl. irgendwelche unwirksame Klauseln drinstehen, aufgrund derer ich überhaupt nicht dazu wirksam verpflichtet bin, Schönheitsreperaturen und die Renovierung durchzuführen?

Gibt es gute Gründe, meine Zustimmung, 1000EUR für die Renovierung mitzutragen, anzufechten? Schließlich haben der Immobilienmakler und der Vermieter mich im Unklaren über die genaue Gesetzes - bzw. Vertragslage gelassen. (Zudem sind die Wände ja noch in einem TOP Zustand, ich verstehe die ganze Aufregung und Nervosität eigentlich gar nicht...)

Für einen rechtlichen Rat bin ich Ihnen mit Dank verbunden.

Mit freundlichen Grüßen




---------------------------------------------

Auszug aus Mietvertrag


4. a) Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, fachgerecht auszuführen. Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. In gleicher Weise hat der Mieter auch die Renovierung der Fußleisten durchzuführen.

Naturlasiertes Holzwerk darf nicht mit Farbe behandelt werden.

Die Zeitfolge beträgt im allgemeinen:

bei Küche, Bad und Toilette 3 Jahre
bei Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Einzel-Toiletten 5 Jahre
bei allen übrigen Räumen 7 Jahre.

Diese Zeitfolgen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt vom Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.

Der Mieter hat ferner vom Vermieter gestellte Textilböden bei Bedarf fachgerecht zu reinigen oder reinigen zu lassen. Die Zeitfolge hierfür beträgt im allgemeinen 3 Jahre.

b) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Zeitfolgen nach § 16 Ziff. 4a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.

c) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, daß die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der obengenannten Zeitfolgen - zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses - durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muß er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Zeitfolgen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, daß er die Schönheitsreparaturen fachgerecht durchführt oder durchführen lässt.

d) Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher fachgerecht zu verschließen, soweit nicht das Anbringen von Bohrlöchern und Dübeln zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache unerläßlich war. Veränderungen dieser Art, denen der Vermieter nicht ausdrücklich zugestimmt hat oder bei Wahrung seiner berechtigten Interessen nicht hätte zustimmen müssen, verpflichten den Mieter zum Schadensersatz.

e) Der Vermieter ist zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet.

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Auszug aus der Email meines Vermieters

"Zum 30.06.2012 haben Sie das Mietverhältnis gekündigt und die Wohnung ist zu diesem Zeitpunkt im renovierten Zustand zurückzugeben.
Da Sie parallel mit Ihrer Familie in eine neue Wohnung umziehen müssen, habe ich Ihnen das Angebot gemacht, mich um die Renovierung zu kümmern und eine Firma hierfür zu beauftragen. Wir waren so verblieben, dass mit 1000€ Abzug von der Kaution ich die Renovierungskosten (73m2 Wohnung weiß streichen und nachbessern an den verschiedenen Stellen - insbesondere bei Fenstern oder an Wänden -, wo Schmimmel aufgetaucht ist, Parkett an gewissen Stellen ölen und nachbessern sowie Türen wo nötig abschleifen etc.) übernehme und dass mit dieser Summe die Renovierungsverantwortung von mir komplett übernommen wird.
Da die Wohnung zum 30.6.2012 renoviert sein soll, waren wir in unserem Gespräch letzter Woche davon ausgegangen, dass eine Renovierung in der letzten Woche Juni möglich wäre. Heute haben Sie mir telefonisch signalisiert, dass Sie gerne nochmals abprüfen möchten, ob eine Renovierung in dieser letzten Woche tatsächlich möglich ist und möchten bezüglich des Zeitpunktes, wann die Renovierung durchgeführt werden kann, nochmals auf mich zurückkommen.
Es wäre nochmals wichtig festzuhalten, dass die Wohnung möbliert ist. Schäden an den Möbeln (z.B. Küche und Küchengeräte) sind natürlich nicht in dem Angebot zur Renovierung der Wohnung enthalten. Sollten diese defekt sein, müssten wir uns separat darüber absprechen.
Sie haben mir ferner gesagt, dass es ggf. Zeiten geben könnte, wo die Wohnung bis 30.06.2012 weniger bewohnt sein wird. Wie Sie erwähnt haben, könnte vielleicht ein Teil der Renovierungsarbeiten in diesen Zeiten vorgenommen werden; es wäre auch wichtig zu wissen, ob die Wohnung in diesen Zeiten eventuell auch für Mietinteressenten besichtigbar wäre. Diesbezüglich können Sie gerne sich mit Herrn xxxx (Immobilienmakler) direkt abstimmen."

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich ihre Anfrage unter Berücksichtigung der von Ihnen gemachten Angaben im Rahmen einer Erstberatung wie folgt:

Ich gehe davon aus, dass es sich bei dem Mietvertrag um ein vorformuliertes Exemplar handelt, also um einen Vertrag, welcher der AGB-Kontrolle unterliegt und den Mieter somit nicht unangemessen im Sinne von § 307 BGB benachteiligen darf.

Zunächst müssen Sie die Wohnung leider tatsächlich spätestens mit Ablauf des 30. Junis übergeben- und zwar in vertragsgemäßem Zustand.

Fraglich ist in Ihrem Fall in welchem Zustand Sie die Wohnung zurückgeben müssen, bzw. inwiefern Sie zur Durchführung von Renovierungsarbeiten/Schönheitsreparaturen verpflichtet sind.

Wie aus § 4a des Miervertrags hervorgeht, sind Sie zunächst nur dann zu Renovierungsarbeiten verpflichtet, wenn diese überhaupt erforderlich sind.

Dies hat zur Folge, dass Sie entgegen der Ansicht des Vermieters/Maklers nicht generell oder pauschal zur Übernahme irgendwelcher Kosten verpflichtet sind.

Geregelt wurde darüber hinaus in § 4 b des Mietvertrags, dass Sie bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, wenn die Zeitfolgen gem.§ 4a verstrichen sind. Dies ist bei Ihnen nicht der Fall, da Sie ja bereits vor Ablauf der angegebenen Zeitfolge ausziehen werden.

Somit haben Sie völlig Recht, dass Sie entsprechend § 4c des Mietvertrags nur anteilig an den Kosten zu beteiligen sind, und auch nur insofern, als das Schönheitsreparaturen auch tatsächlich erforderlich sind!

Zur Tragung sämtlicher Kosten für erforderliche Schönheitsreparaturen sind Sie also nicht verpflichtet.

Was die vereinbarten 1.000,00 € betrifft, könne Sie Ihre diesbezügliche Zusage meines Erachtens wegen arglistiger Täuschung anfechten. Die Voraussetzungen hierfür ergeben sich aus § 123 BGB .

Eine Anfechtung setzt demnach voraus, dass Sie von dem Vermieter/Makler zum Zwecke der Erregung oder Aufrechterhaltung eines Irrtums getäuscht worden sind.

Eine solche Irrtumserregung könnte hierin zu sehen sein, dass man Ihnen gesagt hat, das Mieter generell zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind und das der Eindruck bei Ihnen erweckt wurde, dass mit der Zahlung von 1.000,00 € sämtliche Forderungen abgegolten wären.

Die Beweislast für das tatsächliche Vorliegen der Anfechtungsvoraussetzungen liegt allerdings bei Ihnen.

Ich würde Ihnen deshalb dazu raten, dass Sie unter Bezugnahme auf meine Antwort nochmals versuchen mit dem Vermieter eine gütliche Einigung zu erziehlen.

Ich hoffe, dass ich ihnen weiterhelfen konnte!

Bitte berücksichtigen Sie allerdings, dass es sich bei meiner Antwort in diesem Forum lediglich um eine erste Einschätzung handeln kann und soll. Das persönliche Gespräch mit einem Rechtsanwalt kann hierdurch nur in den seltensten Fällen ersetzt werden.

Ich wünsche Ihnen noch viel Erfolg in dieser Angelegenheit und einen schönen Sonntag.

Mit freundlichen Grüßen aus Mainz

Nino Jakovac
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 28.04.2013 | 07:38

Vielen Dank für die Antwort.

Nehmen wir mal an, ich würde, um meinem Vermieter weiterhin Wohlwollen und Entgegenkommen zu signalisieren, die von mir gemachte Zusage 1,000 EUR für Schönheitsreperaturen bzw. Renovierungskosten zu zahlen nicht anfechten.

Verpflichte ich mich dann zugleich, die Renovierungsfirma in der letzten Woche der laufenden Mietzeit in meine Wohnung zu lassen, und diese also schon vorzeitig zu räumen? (Dies wäre ja mit finanziellen Nachteilen meinerseits verbunden.)

Oder besteht ein solche Pflicht von meiner Seite aus in diesem Falle nicht, und die Firma müsste erst nach der Wohnungsübergabe, die am letzten Tag des Mietverhältnisses stattfindet, mit Eimern und Pinseln anrücken? (Der Vermieter hätte dann den Nachteil, dass er evtl. Mietausfall hat.)

Müsste ich, um den zweiten Nachteil, der darin besteht, dass ich vorzeitig meine Wohnung räumen darf, aus der Welt zu schaffen, gleich meine Zusage zu der Übernahme von 1,000 EUR Schönheitsreparaturen anfechten?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 28.04.2013 | 08:01

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Nachfrage wie folgt:

Wenn Sie die Zahlung der 1.000 € nicht anfechten, hat dies nicht automatisch zur Folge, dass Sie die Renovierungsfirma in der letzten Woche in die Wohnung lassen müssen.

Allerdings sind Sie grundsätzlich verpflichtet, die Wohnung bis zum 1 Juli zu übergeben. Ausziehen müssen Sie vorher nicht. Sie haben natürlich das Recht, bis zu diesem Zeitpunkt die Wohnung zu nutzen um finanzielle Nachteile für Sie zu vermeiden.

Letzendlich würde dies im schlimmsten Fall bedeuten, dass die Renovierungsarbeiten vorgenommen werden, wenn Sie die Wohnung noch bewohnen.

Dies wäre natürlich mit Unanehmlichkeiten für Sie verbunden.

Lassen Sie die Maler erst nach Auszug zum 1. Juli in die Wohnung, so könnte der Vermieter grundsätzlich Schadensersatz für die Renovierungszeit für den Nutzungsausfall fordern, da er die Wohnung in diesem Zeitraum nicht weiter vermieten kann.

Diesbezüglich sollten Sie nocheinmal mit Ihrem Vermieter Rücksprache halten. Sie könnten Ihm anbieten, die 1.000,00 € nicht anzufechten, sondern die entsprechende Zahlung zu leisten. Im Gegenzug würden die Maler dann erst am 01. Juli anrücken.

Abschließend möchte ich Sie noch darauf aufmerksam machen, dass Sie die erforderlichen Schönheitsreparaturen auch selbst durchführen dürfen (sollte Ihnen dies lieber sein).

Ich hoffe, dass ich Ihnen weiterhelfen konnte!

Nochmals wünsche ich einen schönen Sonntag,

Nino Jakovac
Rechtsanwalt

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