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Wohnung gekündigt - Nachmietersuche zugestimmt - Vermieterin meldet sich nicht mehr!

16.11.2010 10:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag!

Ich habe derzeit ein Problem mit meiner Vermieterin.

Im Februar möchte ich mit meinem Freund zusammenziehen in eine andere Wohnung. Diese ist natürlich größer und deutlich teurer als meine jetzige. Ich habe diesen Monat die Kündigung per Einschreiben an meine Vermieterin geschickt (ist angekommen). Da das mit der neuen Wohnung ziemlich schnell kam, war die Kündigungsfrist bis Ende Januar schon vorbei, also habe ich bis Ende Februar nun Frist.

Da ich einen Monat Doppeltmiete (was über 1000 Euro wären - soviel verdiene ich gerade mal) zahlen müsste, habe ich mit meiner Vermieterin vor einer Woche E-Mail Kontakt gehabt (haben wir meistens auf diesem Wege) und ihr von der Kündigung erzählt und auch die Frage gestellt, wie das mit dem Nachmieter läuft, ob ich einen suchen darf, wenn ich früher aus dem Vertrag möchte.

Nebenbei als Info: Ich habe keine Ersatzmieterklausel im Mietvertrag!

Meine Vermieterin antwortete per Mail, dass ich einen Nachmieter gerne suchen darf, wenn ich früher aus dem Vertrag möchte und auch die entsprechenden Inseratskosten zu tragen hätte.

Also habe ich sodann mich auf die Suche begeben und schon am nächsten Tag hatte ich eine wirklich symphatische Dame bei mir, solvent, vollzeitbeschäftigt, Single, ohne Haustiere und bereit, den Vertrag mit allen Konditionen ab Februar 2011 zu übernehmen. Quasi würde also nichts gegen sie sprechen.

Ich habe dann meine Vermieterin versucht anzurufen, es ging jedoch niemand ran.

Ich habe ihr dann eine Mail geschrieben mit den Daten der Dame (Name, Anschrift, Telefon, Arbeitsstelle und einige Eckdaten) und darum gebeten, mit mir Kontakt aufzunehmen bezüglich der weiteren Vorgehensweise. Die potentielle Nachmieterin hat selbst bereits mehrmals erfolglos versucht, meine Vermieterin zu erreichen. Einmal hatte sie ihren Mann am Telefon, der sich alles notierte und versicherte, sie würde sich zurückmelden. Hat sie bisher nicht getan (1 Woche her).

Ich habe meiner Vermieterin nun schon 4 E-Mails geschrieben mit der Bitte, sich bei mir zu melden. Gestern Abend rief ich nochmals an. Es antwortete eine Frau mit "Ja?" und als ich meinen Namen nannte, wurde einfach aufgelegt. Spätere Versuche waren wieder erfolglos, es ging niemand ran.

Ich würde nun gern wissen, wie das ganze nun abläuft. Meine potentielle Nachmieterin hätte ja nun verständlicherweise auch gerne mal eine Rückmeldung. Nachher springt sie mir noch ab und ich darf wieder suchen - das möchte ich nicht.

Ich habe in einem Mietrechtskommentar gelesen, dass man wohl auch trotz fehlender Ersatzmieterklausel früher aus dem Vertrag könne, wenn berechtigtes Interesse vorläge. Als Beispiel wurde auch genannt, dass man mit dem Partner zusammenzieht, um einen größeren gemeinsamen Hausstand zu bilden, was ja hier der Fall ist (vgl. Harz/Kääb/Riecke/Schmid - Handbuch des Fachanwalts, Luchterhand 2006).

Wie soll ich nun vorgehen?
Einfach warten, was passiert?
Meiner Vermieterin einen Brief schreiben?
Einfach Doppelmiete zahlen, obwohl mich das finanziell sehr belasten würde?

Vielen Dank im Voraus!

Sehr geehrter Rechtsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Grundsätzlich sind die Kündigungsfristen des Mietvertrages einzuhalten. Wenn Sie keine Ersatzmieterklausel vereinbart haben, haben Sie regelmäßig kein Recht auf Aufhebung des Vertrages.

Im Einzelfall, wenn ein besonderes Interesse Ihrerseits vorliegt, ist es unter Berücksichtigung aller Umstände gerechtfertigt, vom Vermieter die Aufhebung des Vertrages zu verlangen, wenn ein Nachmieter bereits gefunden wurde.

Besondere Gründe sind vor Allem Krankheit, eine Vergrößerung der Familie, Heirat etc. Dies gilt umso mehr, je Länger noch die Vertragslaufzeit ist.

Da Sie lediglich mit Ihrem Freund zusammenziehen, jedoch keine besondere Zwangslage besteht und Sie „lediglich" für einen Monat die Miete doppelt zahlen müssten, kann ich leider kein berechtigtes Interesse erkennen, das Ihnen zu Gute kommen würde.

Allerdings hat Ihre Vermieterin nachweisbar per E-Mail gestattet, eine/n Nachmieter/in zu suchen und Sie aus dem Vertrag vorzeitig zu entlassen. Darauf können Sie sich gut berufen.

Jedoch muss Ihre Vermieterin nicht grundsätzlich den/die Nachmieter/in akzeptieren. Wenn Sie berechtigte Ablehnungsgründe hat, kann einen Mietvertrag ablehnen. Sie haben also keinen Anspruch darauf, dass der/die Nachmieter/in angenommen wird.

Allerdings ist die Vermieterin nicht berechtigt, Ihre Mitwirkung komplett zu versagen. Wenn Sie die Vereinbarung getroffen haben, dass Sie einen Nachmieter suchen dürfen, um vorzeitig aus dem Vertrag entlassen werden zu können, dann muss die Vermieterin sich wenigstens den/die Nachmieter/in genau ansehen und ihn/sie auf seine „Tauglichkeit" prüfen. Wenn Sie ihn/sie nicht akzeptiert, sollte Sie Ihnen die Gründe dessen mitteilen.

Soweit Sie einen grundsätzlich passende/n Nachmieter/in gefunden haben und die Vermieterin Ihre Mitwirkungspflichten verletzt, die sich aus der Vereinbarung per E-Mail ergeben, macht sie sich schadensersatzpflichtig. Sie müssten zwar die letzte Miete zahlen, hätten dann aber einen Anspruch auf Schadensersatz in gleicher Höhe, sodass Sie die Aufrechnung erklären können.

Das Problem ist nur, dass Sie wahrscheinlich eine Kaution bezahlt haben, die die Vermieterin zurückbehalten könnte, wenn Sie mit Ihrem Vorgehen nicht einverstanden ist.

Ich rate Ihnen deswegen, eine einvernehmliche Lösung zu erwirken. Wenn Ihre Vermieterin sich telefonisch nicht erreichen lässt, sollten Sie es per Brief oder E-Mail versuchen. Schildern Sie die Nachmieterin genau und beharren Sie auf die Vereinbarung, die Sie getroffen haben.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.

Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.

Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.

Mit freundlichen Grüßen

Gina Haßelberg
(Rechtsanwältin)

Rückfrage vom Fragesteller 16.11.2010 | 12:26

Vielen Dank für Ihre sehr hilfreiche Antwort!

Und es ist richtig - ich habe eine Kaution bezahlt. Wenn sie jedoch schadenersatzpflichtig wäre und sich nun bis dahin nicht meldet - hätte ich ja ohnehin auch Anspruch auf Auszahlung meiner Kaution nach Mietende, oder?

Wäre es möglich, dass Sie mir die Quelle angeben könnten, in der ich nachlesen könnte, dass sie die Mitwirkungspflicht nicht versagen darf und sich dann schadenersatzpflichtig machen würde?
Das wäre super!

Danke!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 16.11.2010 | 12:52

Sehr geehrte Rechtssuchende,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Natürlich wäre das Einbehalten der Kaution beim Vorliegen einer berechtigten Aufrechnung nicht rechtmäßig, sodass Sie einen Anspruch auf Rückerstattung der Kaution hätten.

Viele Informationen zu diesem Thema finden Sie Kommentar Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage 2007, § 542, Aufhebungsvertrag.

Die Schadensersatzpflicht ergibt sich allerdings nur mittelbar aus der Quelle. Er fogt aus dem Gedanken, dass grundsätzlich Pflichtverletzungen aus einem Vertragsverhältnis zu Schadensersatzansprüchen führen, §§ 280 , 241 BGB .

Wenn Sie zwar kein Anspruch darauf haben, dass der/die Nachmieter/in akzeptiert wird, jedoch der Vermieter nicht grundlos den/die Nachmieter/in ablehen darf (Schmidt-Futterer), ergibt sich hieraus zumindest die Pflicht des Vermieters zu Überprüfung des/der Nachmieter/in/Mitwirkung.

Ansonsten wäre die Vereinbarung zwischen Ihnen und Ihrer Vermieterin auch sinnlos. Sie würden in Insterate etc. investieren und Ihre Vermieterin würde nicht einmal Ihre Mitwirkung anbieten müssen. Das Ergebnis wäre nicht gerecht.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen helfen.

Mit freundlichen Grüßen
Gina Haßelberg
(Rechtsanwältin)

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