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Wohnung fristlos kündigen aufgrund verschiedener Vorfälle

| 25.02.2020 16:35 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Hellmich


Hallo zusammen,

wir stehen aktuell vor einem großen Problem in unserer Mietwohnung, die wir seit 2 Jahren beziehen.
In das neugebaute 6 Familienhaus ist im November 2019 ein neuer Mieter unter uns eingezogen. In kurzer Zeit sind viele Dinge passiert und vorgefallen, die unser Wohlbefinden und unseren Komfort in unserer Wohnung deutlich einschränken.

Cannabis-Geruch durch Lüftung und Installationsschächte
Der neue Mieter raucht Cannabis und der markante Geruch zieht über Installationsleitungen in unsere Wohnung. Diesen Umstand haben wir im November 2019 direkt angemeldet. Daraufhin ist ein recht großer Streit im Haus ausgebrochen und die anderen Mieter, die nicht davon betroffen sind, stellten sich auf die Seite des "Kiffers".
(Darunter 2x Bundeswehrsoldaten und 1x mit häufigem Besuch von Polizisten... Haben diese Berufsgruppen evtl. eine Hinweispflicht bei offensichtlichem BTM Konsum?)

Grundsätzlich haben wir gar nicht den Konsum des BTM in Frage gestellt, sondern eindeutig das Problem, dass es aufgrund des Brandschutzes ja eigentlich nicht sein darf, das Rauch von einer Wohneinheit in eine andere gelangt. Der Vermieter ließ sich damit nun 4 Monate Zeit - nach Meldung der Gefährdung beim Bauamt wurde er tätig und hat mit einem nicht zugelassenen, handelsüblichen Klebeband der Marke "Tesa" unseren Schacht laienhaft abgedichtet. Dadurch wird die Geruchsübertragung etwas verbessert bzw. minimiert - Brandschutz besteht allerdings immer noch nicht!

Offensichtliche Brandschutzmängel
Neben den in der Vorposition beschriebenen Problemen sind auch die Brandschotts aus dem Technikraum im EG nicht baurechtlich zugelassen und stellt eine Gefahr für die Bewohner des Hauses dar. Türen entsprechend nicht den geforderten Brandschutzqualitäten.

Aggressives Verhalten des neuen Mieters
Der Mieter hat in den 4 Monaten in dem er nun das Haus bezieht bereits mehrfach negativ auf sich aufmerksam gemacht:
1. Streits und verbale Auseinandersetzungen mit seiner Ex-Freundin, inkl. häusliche Gewalt Ihr gegenüber (Teller an den Kopf geworfen)

2. Der Höhepunkt fand wohl nun am vergangenen Samstag statt. Der Mieter ist um 2 Uhr nachts ausgerastet und hat durch das ganze Haus geschrien, Türen geknallt, Beleidigungen und Drohungen gerufen. Im Anschluss ging er in die Nachbarschaft hat dort weiter randaliert und hat letztendlich auch auf einer Karnevalsfete in seinem Exzess eine Körperverletzung begangen und Hausfriedensbruch. Diese Taten wurden auch zur Anzeige gebracht.

Es fanden noch weitere aggressive Sticheleien und Diskussionen ausgehend von diesem Mieter in der letzten Zeit statt

Hausordnung wird mehrfach gebrochen
Der Mieter putzt nicht das Treppenhaus. Das Putzen wird mittels Putzplan wöchentlich geregelt. Der Mieter hält sich nicht daran.

Bereits 2 Mal hat der Mieter nach 22 Uhr lange Zeit gebohrt und gehämmert.

Seinen Hund lässt er im allgemein genutzten Garten raus und räumt die Hinterlassenschaften nicht weg, obwohl dies klare Voraussetzung des Vermieters ist.

Kein Kinderspielplatz der nach BauO NRW und Gemeindesatzung gefordert ist
Gem. der BauO NRW und der Gemeindesatzung muss in einem Mehrfamilienhaus mit mehr als 2 Wohnungen ein Kinderspielplatz eingerichtet werden. Dieser ist nicht vorhanden. Der große Garten wird des Weiteren dazu genutzt Hunde auszuführen, sodass Kinder ohnehin nicht dort spielen können.


Nach den letzten Vorfällen fühlen wir uns mit unserem 4 Monate alten Kind nicht mehr sicher in dem Haus und haben täglich Angst nach Hause zu kommen und diesen Mieter anzutreffen.

Wir könnten sofort bei meinen Schwiegereltern unterkommen und würden gern aus den o.g. Gründen die Wohnung umgehend verlassen.

Der Vermieter versäumte es seit November eine Abmahnung zu schreiben und auch auf die anderen Punkte in irgendeiner Art und Weise einzugehen. Erst nach Anzeige beim Bauamt wurde er etwas tätigt. Zu den Vorfällen am letzten Samstag hat er nun die erste Abmahnung verteilt. Allerdings verschläft diese Abmahnung die Angelegenheit noch mehr und wir haben große Angst, dass uns etwas passiert.

Können wir bei diesen ganzen Vorfällen eine Sonderkündigung durchführen, damit wir sofort aus der Wohnung können?

Über Eure Hilfe wären wir sehr dankbar.

Vielen Dank und viele Grüße
Max

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Die von ihnen aufgelisteten Punkte rechtfertigen eine außerordentliche Kündigung. Für eine außerordentliche Kündigung muss ein wichtiger Grund vorliegen. Das Gesetz hat einige wichtige Kündigungsgründe hervorgehoben. Ein wichtiger Grund liegt z.B. vor, wenn die Benutzung der Wohnung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Die Gesundheitsbeeinträchtigung muss also noch nicht eingetreten sein, aber konkret drohen; haltlose Befürchtungen können keine Kündigung rechtfertige. Hier kam es zum Teil schon zu strafrechtlich relevantem Verhalten und auch sonst ist ihre und die Gesundheit des Kindes durchaus in Gefahr. Ein BtM Konsument ist zum Teil psychisch labil und unberechenbar. Außerdem ist der Kontakt eines Babys mit Drogen unzumutbar. Es laufen gegen ihn ja auch bereits Strafverfahren. Im Regelfall ist jedoch eine vorherige Abmahnung erforderlich. Eine Fristsetzung zur Mangelbeseitigung oder eine Abmahnung ist nur dann nicht erforderlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der Interessen des Eigentümers gerechtfertigt erscheint. Wenn die Verhältnisse demnach so dramatisch sind wie sie sie schildern, käme auch eine außerordentliche Kündigung ohne Abmahnung oder Fristsetzung in Betracht. Ansonsten wäre eine erneute Abmahnung und eine Fristsetzung die sicherste Variant vor der außerordentlichen Kündigung. Die Abmahnung bzw. die außerordentliche Kündigung muss schriftlich erfolgen. Werfen sie sie unter Zeugen beim Vermieter in den Briefkasten oder verschicken sie sie per Einwurfeinschreiben. In der Kündigung bzw. der Abmahnung müssen alle Gründe möglichst detailliert und genau beschrieben werden. Sie können auch gleich mit dem Gesetz argumentieren. Einschlägig wäre hier u.a. § 543 III Nr. 2 BGB . Es gibt auch unzählige Urteile zu Ruhestörungen und Belästigungen durch andere Mieter (zB. LG Duisburg WuM 88 , 264). Sie sollten auch darüber nachdenken den Mieter anzuzeigen (§ 29 BtMG ). Sie würden ihr Ansinne unterstreichen und den Druck erhöhen. Solche eine Anzeige ist in vielen Bundesländern auch online möglich. Fazit: Im Zweifel noch eine Abmahnung bzw. Fristsetzung vor der außerordentlichen Kündigung (2 Wochenfrist reicht). Wenn die Umstände so schlimm sind, wie beschrieben und sie vielleicht sogar Zeugen und Belege haben, sofortige außerordentliche Kündigung. Alles muss schriftlich erfolgen!



Ich hoffe Ihnen weitergeholfen zu haben und bedanke mich für das mir entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Hellmich


Nachfrage vom Fragesteller 28.02.2020 | 10:19

Guten Tag, vielen Dank für die Antwort. Wir werden unsere Wohnung nun fristlos kündigen.
Wie viel Zeit kann ich uns selbst dann noch geben unsere Sachen zu packen und die Wohnung zu räumen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.02.2020 | 11:54

Sie können die Räumung in der außerordentlichen Kündigung ankündigen. Generell geht man von 2 Wochen aus. Sie sollten die Wohnung dann aber auch in jedem Fall in einem ordnungsgemäßen Zustand übergeben (besenrein, ggf. tapiziert etc.). Dies hängt auch von dem Mietvertrag und den darin enthaltenen Klauseln ab. Schicken sie demnach die schriftliche außerordentliche Kündigung bzw. Abmahnung ab und treffen sie alle Vorbereitungen für den Umzug. Sie sollten dem Vermieter so auch die Möglichkeit geben zeitnah auf die neue Situation reagieren zu können. Weisen sie auch ausdrücklich auf die Unzumutbarkeit (Baby, Drogen, Bedrohungen etc.) bzw. den wichtigen Grund hin.



Ich hoffe Ihnen weitergeholfen zu haben und bedanke mich für das mir entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Hellmich

Bewertung des Fragestellers 28.02.2020 | 09:56

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