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Wohnung deutlich kleiner als angegeben

15.07.2011 17:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,

meine Wohnung sollte 63 m2 groß sein. Jedoch wurde ich stutzig da ich mehrfach darauf angesprochen wurde ob sie wirklich so groß sein. Natürlich habe ich dann alles selbst nach gemessen. Meine Messung ergab in etwa 53 m2. Diese Differenz liegt über der Toleranz von 10%.

So habe ich mich mit dem Vermieter in Verbindung gesetzt, der nun vorschläg einen Sachverständigen ranzuholen. Sollte sich dies bewahrheiten trägt er die rund 300 Euro kosten. Sollte die Messung aber zu seinen Gusten ausfallen, muss ich sie tragen.

Außerdem will er aber in keinem Fall die Kaltmiete senken und rückwirkend das zu viel gezahlte Geld zurückzahlen. Er ist maximal bereit, im Falle die Wohnung seie wirklich deutlich kleiner, die ab diesem Zeitpunkt laufenden Betriebskosten zu senken.

Leider habe ich bei der Vertragsunterzeichnung nicht darauf geachtet, das die Quadratmeteranzahl enthalten ist. Somit habe ich keinen wirklichen Beweis. Außer diesen:

1. Vormieter könnte bestätigen das die Wohnung auch für 63 m2 angegeben war.

2. Die Hausverwaltung gibt an, das sie die laufenden Betriebskosten senken würden > Was ja ein klares Schuleingeständnis ist. Sonst hätten sie dies ja nicht gesagt.

3. Die Tatsache das die 63 m2 nicht im Mietvertrag angegeben sind, ist ein offensichtliches Indiz dafür das hier doch eine arglistige Täuschung vorliegt, damit der Mieter im Falle eines Falles nichts vorlegen kann.

Laut:

Gericht: Bundesgerichtshof
Urteil verkündet am 20.07.2005
Aktenzeichen: VIII ZR 347/04
Rechtsgebiete: BGB

>> " ... Unter dem Aktenzeichen VIII ZR 347/04 hat der Bundesgerichtshof jüngst entschieden, dass Mieter eine rückwirkende Mietminderung und Rückzahlungen von zu viel gezahlter Mieten bis ins Jahr 2002 geltend machen können. "

Dem Kläger wurden die Rückzahlung sowie Minderung der Miete stattgegeben.

Bloß habe ich jetzt überhaupt eine Chance, recht zubekommen, da die 63 m2 nicht im Mietvertrag enthalten sind? Wie kann ich am besten vorgehen die Kaltmiete zu senken und eine Rückzahlung zu erhalten bzw. macht es jetzt noch einen Sinn?

Sehr geehrter Rechtsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Grundsätzlich kann die Miete – auch rückwirkend – gemindert werden, wenn die angemietete Wohnung erheblich kleiner als vertraglich vereinbart ist. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Abweichung um zehn Prozent zulasten des Mieters als erheblich anzusehen ist.

Allerdings setzt die Minderung voraus, dass eine bestimmte Flächengröße auch vereinbart wurde. Wurde keine Größe vereinbart, so wurde die Wohnung „wie besichtigt" angemietet.

Im Zweifel haben Sie als Anspruchssteller eine Rückerstattung bzw. im Rahmen der Geltendmachung einer Minderung diese Größenvereinbarung auch zu beweisen.

Aufgrund Ihrer Schilderung ist jedoch nicht ersichtlich, dass Ihnen dieses gelingen würde, wenn der Vermieter eine solche Vereinbarung bestreitet. Dass der Vormieter bestätigen kann, dass ihm die Wohnung für eine bestimmte Größe abgeboten wurde, ist kein Beweis dafür, dass der Vermieter auch mit Ihnen eine bestimmte Flächengröße vereinbarte. Meines Erachtens ist dies nicht einmal ein Indiz dafür.

Auch dass die Hausverwaltung die Nebenkosten senken würde, beweist keine Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Vermieter und ist auch nicht als Schuldanerkenntnis zu werten. Insbesondere kann die Hausverwaltung – wenn Sie vom Vermieter personenverschieden ist – kein Anerkenntnis für den Vermieter abgeben. Möglich ist, dass Vermieter und Hausverwaltung lediglich von einer bestimmten Größe bei der Kalkulation der Nebenkosten ausgegangen sind, und bereit sind, ihre Kalkulation an die tatsächlichen Gegebenheiten anzupassen.

Dass keine Größenangabe im Mietvertrag vorhanden ist, beweist auch keine arglistige Täuschung. Es ist nicht notwendig, eine Größe zu vereinbaren. Oftmals wird die Größenangabe weggelassen, um Problemen dieser Art vorzubeugen. Dies gilt insbesondere, wenn die Vermessung aufgrund von variierenden Raumhöhen und Dachschrägen sich schwierig gestaltet.

Da Ihre Chancen, im Streitfalle die getroffene Größenvereinbarung beweisen zu können, äußerst gering sind, sollten Sie erwägen, das Angebot des Vermieters – Vermessung der Mieträume und Kürzung der Nebenkosten – anzunehmen. Beachten Sie jedoch, dass eine Kürzung der verbrauchsabhängigen Kosten zu einer Nebenkostennachzahlung führen könnte.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.

Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.

Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.

Mit freundlichen Grüßen

Chris Koppenhöfer
(Rechtsanwalt)

Nachfrage vom Fragesteller 15.07.2011 | 18:02

Wie ich mir schon gedacht habe, kann ich hier ohne eine Quadratmeterangabe im Vertrag keine Forderungen stellen.

Wobei völlig klar ist, warum Vermieter diese Angabe weglassen. Jedoch ist die Tatsache, dass die Vermessung aufgrund von variierenden Raumhöhen und Dachschrägen sich schwierig gestaltet, kein Grund dafür. Sogar ich als Leihe konnte meine Wohnung mit verschieden Raumhöhen und Dachschrägen kinderleicht nachmessen. Da man dafür nicht mehr als ein Lasermessgerät und ein bisschen Grundwissen benötigt.

Meine abschließende Frage wäre, was Sie genau mit dieser Aussagen meinen:

Beachten Sie jedoch, dass eine Kürzung der verbrauchsabhängigen Kosten zu einer Nebenkostennachzahlung führen könnte.

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.07.2011 | 12:07

Sehr geehrter Rechtsuchender,

ein guter Grund, keine Vereinbarungen über die Wohnfläche zu treffen – also diese im Mietvertrag nicht anzugeben – ist für den Vermieter, dass so Streitigkeiten über eine Abweichung der Wohnfläche der Boden entzogen wird. Es ist dann eben keine bestimmte Wohnfläche vereinbart worden; die Wohnung ist so Vertragsgegenstand, wie sie „steht und liegt".

Bei dieser Interessenlage des Vermieters ist zu berücksichtigen, dass die Angabe/Vereinbarung einer Wohnfläche mit Risiken behaftet ist. Denn tatsächlich ist die richtige Ermittlung nicht ganz einfach. So bestehen verschiedene Normen/Gebräuche, wie die Ermittlung stattfinden kann. Ein einheitlicher Standard hat sich bislang nicht durchgesetzt. So gibt es zum Beispiel Methoden, welche die Flächen der Innenwände als Wohnfläche mitrechnen. Nach anderen Methoden ist dies nicht der Fall. Entsprechend müsste ein auf Sicherheit bedachter Vermieter auch zugleich für genaue Bestimmungen zur Ermittlung der Wohnfläche treffen, was den Vertragsschluss zusätzlich kompliziert.

Der von Ihnen zitierte Satz ist wie folgt zu verstehen:

Die monatlichen Vorauszahlungen hat Ihr Vermieter vermutlich auf Grundlage der bisherigen Kosten – darunter wohl auch Verbrauchsabhängige – ermittelt und auf die gemutmaßte Wohnfläche umgelegt. Werden die Vorauszahlungen nun auf die niedrigere Wohnfläche reduziert, würden ggf. auch Vorauszahlungen für verbrauchsabhängige Nebenkosten reduziert werden, obwohl mit einer tatsächlichen Reduzierung nicht zu rechnen wäre. Dies könnte denn bei der Endabrechnung zu Nachzahlungen führen. Ob dieser Effekt eintritt, ist allerdings von den zugrunde liegenden Umlageschlüsseln abhängig und davon, ob und inwieweit individuelle Verbräuche erfasst werden.

Ich hoffe, ich konnte die bestehenden Unklarheiten ausräumen und wünsche Ihnen einen an-genehmen Sonntag!

Mit freundlichen Grüßen
Chris Koppenhöfer
(Rechtsanwalt)

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