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Wohnung bei Übergabe nicht im zugesagten Zustand


26.10.2007 17:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Ich habe über eine Maklerin eine Altbau-Wohnung angemietet, die in ihrem Exposé und in dem Inserat als „vor einem Jahr komplett saniert“ bzw. „aufwendig renoviert“ beschrieben wurde.

Die Wohnung habe ich mir im möblierten Zustand angeschaut – Mängel waren hierbei nicht ersichtlich, es war Hochsommer und alle Fenster und Türen waren geöffnet.

Außerdem hat mir die Maklerin mehrfach zugesagt – auch im Beisein von Zeugen – dass mir zu Mietbeginn die Wohnung in einem renovierten Zustand übergeben wird, da dies durch den Vormieter erfolgt sei und die Eigentümerin die Wohnung als „renoviert“ betrachte.
Ferner erklärte die Maklerin (unter der Hand), wenn bei der Wohnungsübergabe noch etwas zu beanstanden wäre, hätte sie von der Eigentümerin den Auftrag, dies zu beheben.

In dem daraufhin geschlossenen Mietvertrag steht weder in welchem Zustand ich die Wohnung übernehme, noch wie ich sie wieder übergebe.

Bei Wohnungsübergabe (ein Tag bevor meine Möbel kamen) war die Wohnung alles andere als „renoviert“ geschweige denn „saniert“:
- anscheinend war mein Vormieter starker Raucher, d.h. die Wohnung stinkt.
- die Wohnung ist in einem total verwohnten Zustand: Wände, Heizkörper, Türen und Fußleisten müssen gemacht werden.
- Die Wände sehen aufgrund entfernte Einbauschränke und -küche aus wie schweizer Käse.
- Die Dusche schimmelt.
- Die Badezimmertür lässt sich nur mit Gewalt öffnen.
- In der Badezimmerdecke ist ein 20 cm großes Loch.
- Die Verkleidung des Abwasserrohrs in der Küche ist auseinander gefallen.
- Die Heizung im Schlafzimmer ist aus der Wand gerissen (inzwischen behoben).
- Die Toilette nicht fest am Boden installiert (inzwischen behoben).

Meine Maklerin meinte bei der Übergabe, sie wüsste gar nicht was ich hätte – mit einem „Topf Farbe“ hätte ich hier ein „Schmuckstück“.
Das Übergabeprotokoll habe ich bis heute weder gesehen noch unterschrieben.

Die Maklerin teilte mir mit, sie habe sich auf die von der Eigentümerin zuvor gemachten Angaben verlassen und verwies mich auf die AGB auf ihrer Internetseite.

Die Wohnungseigentümerin hat mir nun den Vorschlag gemacht, dass ich streichen und lackieren lasse, und dafür von ihr eine neue Dusche bekomme.

Mir liegt nun ein Kostenvoranschlag für die Malerarbeiten von 3.900,- € vor.

Hätte ich vorher von diesem unzumutbaren Zustand der Wohnung gewusst, hätte ich niemals dieses Objekt in Betracht gezogen – vor allem keinen Makler beauftragt.

Ich habe die erste Monatsmiete überwiesen, die Kaution jedoch zurückbehalten und die Maklerin noch nicht bezahlt. Eine Mietminderung habe ich angekündigt, weil ich seit dem 1. Oktober nur Schlafzimmer und Bad bewohne bzw. benutzen kann.

Muss ich nun die Maklerin in voller Höhe bezahlen? Wie soll ich mich der Eigentümerin gegenüber verhalten?

Vielen Dank für Ihre Hilfe.


26.10.2007 | 18:37

Antwort

von


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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfragen. Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass es sich bei folgender Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung handelt und diese eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen kann. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen. Dies vorausgeschickt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

In Betracht kommen gegenüber dem ( 1 ) Eigentümerin und Vermieterin ein Anspruch auf Schadensersatz bzw. ein Anspruch auf Minderung ( vgl.: §§ 536, 536 a BGB – Gesetzestexte in der Anlage veröffentlicht ) und ( 2 ) gegenüber der Maklerin ein Schadensersatzanspruch gemäß § 280 ff. BGB.

Hierzu führe ich weiter wie folgt aus:

1 ) Hinsichtlich der in Betracht kommenden Ansprüche gegen die Vermieterin ist problematisch, dass Sie die Wohnung vor Vertragsschluss besichtigt haben. In § 536 b BGB ist nämlich geregelt, dass oben genannte Rechte dem Mieter nicht zustehen, wenn der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel kennt:


§ 536 b BGB

“ Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme

Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a nicht zu. Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536 und 536a nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält.


Sie sollten daher dem Vermieter eine angemessen lange Frist zur Beseitigung der von Ihnen bei Besichtigung der Wohnung nicht gesehenen ( versteckten ) Mängel setzen.

Dies möglichst per Einschreiben mit Rückschein.

In Betracht kommen z. B. Mängel wie, dass „ ( 1 ) die Wände aufgrund entfernter Einbauschränke und -küchen wie schweizer Käse aussehen, ( 2 ) sich die Badezimmertüre nur mit Gewalt öffnen lässt, ( 3 ) die Toilette nicht fest installiert ist, ( 4 ) die Verkleidung des Abwasserrohrs in der Küche auseinander gefallen ist etc.

Insbesondere hinsichtlich Mangel Nr. 1 ) mache ich auf die oben zitierte Bestimmung des § 536 b Satz 2 BGB aufmerksam.

Alles in allem ist es sehr schade, wenn ein so „ junges Mietverhältnis “ auf Grund falscher Angaben des Maklers, welche unter Umständen sogar auf falsche Angaben der Vermieter(in) zurückzuführen sind, von Anfang an mit einem Rechtsstreit belastet sein sollte. Ideal wäre natürlich, wenn die bei Wohnungsübergabe versteckten Mängel alsbald behoben würden.

Im Rahmen der angemessenen Minderung sollten Sie nicht zu hoch greifen, da der Vermieter bei Zahlungsverzug mit dem geschuldeten Mietzins entsprechend den gesetzlichen Vorgaben fristlos kündigen könnte.


2 ) Hinsichtlich der in Betracht kommenden Ansprüche gegenüber der Maklerin ist wohl Folgendes bemerkenswert:

Auf Grund seiner Aufklärungspflicht hat ein Makler seinem Auftraggeber alle ihm bekannten tatsächlichen Umstände mitzuteilen, die sich auf den Geschäftsabschluss beziehen.

Wie weit diese Pflicht jeweils reicht, bestimmt sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalls und nach „ Treu und Glauben “ ( BGH NJW 00, 3642 ).

Zur Beratung ist ein Makler allerdings nur in engen Grenzen verpflichtet !

Pflichtverletzungen des Maklers führen nach den allgemeinen schuldrechtlichen Regelungen zu Schadensersatzansprüchen aus § 280 ff. BGB, die der Auftraggeber durch Aufrechnung oder Ausübung eines Zurückbehaltungsrechtes dem Provisionsanspruch entgegenhalten kann, soweit die Provision nicht ohnehin gemäß § 654 BGB verwirkt ist:

§ 654 BGB

„ Verwirkung des Lohnanspruchs

Der Anspruch auf den Mäklerlohn und den Ersatz von Aufwendungen ist ausgeschlossen, wenn der Mäkler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Bedarf benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion, um an mich im Rahmen dieses Forums eine Nachfrage zu richten.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt
----------------
Austraße 9 ½
89407 Dillingen a.d.Donau

Tel./ Fax: 09071 - 2658

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www.anwaltkohberger.de

Anlage


§ 536 BGB

Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.

(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.


§ 536a BGB

Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels

(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.

(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn
1.
der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder
2.
die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.


Rechtsanwalt Michael Kohberger

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